50亿“冷灶”绮梦 深圳宝生Midtown捂盘3年得失
观点地产网 继去年鸿荣源·壹城中心选择在深圳湾体育中心举行演唱会式的开盘仪式以来，似乎深圳的房企比较喜欢通过这种形式来推新盘。
4月12日早上，深圳福田区的宝生Midtown（即宏欣豪园项目）在福田音乐厅开盘，均价8.5万/平方米。
据观点地产新媒体了解，宝生Midtown此次推100多套房源，户型为79-183平2-4房，全部均为现楼。
但据现场反馈消息，认为价格太高而持观望态度者有之，因为升值空间不大选择弃购者有之。截至发稿前，最新消息是该盘去化率达9成，约109套，主要剩余少量西北高楼层小户型与大4房户型。
但早些时候，有现场消息传出说法不一的该盘成交情况也让其陷入尴尬局面，有消息称此次推盘去化达六七成，也有说不足五成。
而观点地产新媒体查阅过往资料亦注意到，该盘其实于2013年就已经封顶，彼时该区域均价4.15万/平方米，捂盘三年后，现在区域均价已达7.62万/平方米。
据深圳中原研究中心经理王飞透露，去年深圳楼市大热的时候，市场对于该盘的预估价是8万+，但8.5万元的均价放在现时的深圳市场，对于购房者来说还是比较贵的定价。
捂盘3年多赚50亿
据观点地产新媒体了解，宝生Midtown位于福田区滨河大道与益田路交界处西南，开发商为深圳宏达房地产开发有限公司。
该项目占地11943平方米，由5栋145米超高摩天地标组成。其中住宅面积98785平方米，商业面积2800平方米。住宅主力户型面积为79-183平方米，毛坯交楼。
4月12日开盘现场消息显示，500个座位基本上坐满，到场的以中年人和家庭居多。开发商打出交25万享开盘99折等优惠措施，力争购房者的垂青。
据悉，到场的购房者以投资客为主，但有现场人士称大部分人持观望态度或者放弃购买。据悉部分购房者认为，8万-8.5万的均价在福田已经算是到顶的价格，还不如买二手房或者去蛇口等升值空间大的地方买，转手也容易。
另外也有置业者表示，此次推出楼盘很多户型没有阳台，只有生活阳台，都是低楼层的。而这也正是准购房者们十分介意的地方。
不过值得注意的是，该盘其实已于2013年3月封顶，而当年区域均价为4.15万/平方米，现在区域均价7.62万/平方米。若按其13.75万平方米的建筑面积、每平方米增长3.47万/平方米计算，宝生midtown 3年后开盘或可多赚47.7亿元。
对此有分析人士指出，该盘从一个普通盘变成福田的稀有盘，开发商能挣的钱恐怕将不止延后开盘带来的利益。
不过，中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁就坦言，宝生midtown处于福田中心区外围，它的开盘确实填补了近两年来该区域供应量稀少的空缺，但一出来就这么高的价格还是让人难以接受。
他告诉观点地产新媒体，该盘所处地段出入并不是很方便，加上楼体由于建成太久，缺少维护；该地块于2010年取得深圳市建设用地规划许可证，业主的产权少了5年；容积率太高，车位比太小，容易发生业主在自家小区里抢车位等现象。“楼盘的性与价稍稍有点出入”，宋丁表示，或许这就是现场购房者感到不够满意的原因。
8.5万定价的得失
捂盘3年，均价从4万上涨到8万，可赚将近50亿元，这对于开发商来说是笔十分可观的生意。
数据显示，该盘周边二手楼的均价目前大约7-8万，“8.5万的均价比购房者心理价位略高”，在王飞看来，现在市场对于价格比较敏感，开发商对于市场的转变没有一个清晰的认识，现在定价应该要低于购房者心理预期，市场接受度才会高。
有消息指出，原本宝生midtown计划推出400套，但最后推出的仅100多套，之前线上也做了一些拔高性的动作，而且带有学位，但似乎并没有完全受到置业者的青睐。
现场消息目前对于该盘成交情况的说法不一，有消息称此次推盘去化达六七成，也有说不足五成，但开发商最新公布的数据是去化九成。
目前，有置业者认为该盘处于成熟中心区，升值空间不大，该说法得到王飞的认同：“整体区域看，升值空间确实不大，这样的价格在福田已经是很高的了”。
但另一专业人士宋丁则认为，楼盘的升值空间主要还是取决于区域的价值表现，大环境下整体价格上升，那么楼盘基本上都有上升的空间，现在可能因为自身弱点，与周边好地段的项目存在一定的价差，这是难免的。
对此有观点认为，近几年随着深圳市城市格局的变化，房地产的分布格局也有调整，更多的购房者更愿意去前海、南山等置业，作为城市中心的福田区或许将会被取代。
不过，这样的说法遭到王飞否定，其认为，近几年深圳豪宅格局确实有所改变，最早的时候豪宅大多分布在盐田，后来到福田，现在转移到南山，但这并不意味着福田作为深圳中心的地位会被替代，而且短期内很难做到。
“深圳有”双中心“的规划定位，且福田处于中心位置，政府机构也多处于这里，只是说现在南山等区域的发展会出现新的格局”。
宋丁也认为，前海大板块与福田片区在功能、价值作用、辐射目标上有所差别，前者将会形成以金融开放、人民币国际化为导向的中心，打造成面对珠三角的国际化金融中心；后者更倾向于城市综合管理运营了，这对于整个深圳、深广惠大框架来说是一个总部、发动机的概念。两个片区各自发展，相互支撑。
（编辑 李子飞）