黄埔新房要2年才能卖完

报告预计，未来市场成交回升的可能性较大

羊城晚报讯 记者黄宙辉、实习生吴大海报道：去年，广州楼市中心6区的供求关系开始逆转，市场消化率仅为76.4%，自2010年以来首次低于88%；黄埔、番禺、花都和南沙去库存周期均超过16个月，黄埔新房甚至2年才能卖完。近日，广州市社科院发布《广州经济发展报告（2015）》，其中的《2014年广州住宅市场情况分析及2015年展望》报告指出，预计今年的广州楼市一手住宅去库存压力大，建议广州优化限购政策，调整住房套数认定标准，尝试“公转商”贴息贷款业务以解决公积金贷款额度不足的问题。

去年广州楼价出现松动

该报告认为，2014年全市一手住宅实际价格与2013年相比应基本相当，部分区域甚至略有下降。因为虽然2014年，全市一手住宅签约均价15075元/平方米，同比上升15.1%，但均价上涨是结构性因素所致。这些因素包括：价格水平较高的中心6区签约面积占全市总成交量的比重有所提高，由2013年的18.2%上升到2014年的22.8%，若剔除区域因素影响，全市签约均价升幅约为6.4%；2013年为落实房价控制目标实施了严格的行政管控措施，造成2013年价格基数偏低；中高端项目成交占比有所增加。若剔除上述因素，实际上，市场价格已经出现松动，去年3、4季度签约均价分别为15268和14945元/平方米，较2季度下降5.4%和7.4%。

在库存方面，去年12月末全市一手住宅库存量创历史新高，可售住宅7.58万套，可售面积998.14万平方米，同比分别增长34.0%和30.6%。以2014年月均销售速度计算，12月末全市一手住宅市场去库存周期为14.33个月，较2013年末的8.67个月大幅延长。报告指出，市场库存主要集中在外围区域，越秀、黄埔、番禺、花都和南沙库存压力较大，去库存周期均超过16个月。也就是说，按去年的卖房速度，黄埔要卖掉已建好的新房得2年（去库存周期达23.75个月），越秀区是一年半（18.97个月），海珠一年2个月（14.96个月），荔湾7个月，天河一年（12.04个月），白云10个月。

一手住宅去库存压力大

2015年的广州楼市走势如何？该报告认为，2015年广州房地产政策将保持稳中趋松状态，2015年政府工作部署中未提及“限购”、“房地产调控”等关键词，预示着房地产调控“去行政化”方向明显；预计未来信贷市场流动性将稳中趋松，房地产市场资金流将比较宽裕。

报告预计，今年的广州楼市，一手住宅市场去库存压力依然较大，目前住宅市场库存量创近年来新高，同时，住宅施工量和新开工量均为2010年以来的最高水平，2014年新开工面积1466.33万平方米。因此，预计未来市场供应量将较为充足，去库存将是未来较长一段时间内市场的主基调。市场成交量有望回升，目前住宅市场已出现以下促进成交的积极因素：二套房贷降首付、营业税降低免征门槛等救市政策纷纷出台，将有效促进二手市场成交及改善性需求入市；去库存仍是房企的首要任务，开发企业将采取积极的销售策略吸引买家入市；随着中央各项稳定房地产市场的政策出台，房价下行预期将出现转变。

因此，预计未来市场成交回升的可能性较大，但严格的限购政策仍未放松，成交回升的力度和高度仍有待观察，区域、楼盘等微观差异可能进一步拉大。

建议优化限外政策

报告建议，广州尽快与中央接轨，下调二套房首付比例。同时，尽快优化限购政策，一是放开大户型和外围区域的住宅限购管制；二是调整外地户籍购房者社保或个税年限要求至“2年内在本市连续缴交1年以上”（“穗六条”之前的标准）；三是为满足居民改善型住房需求，建议调整住房套数认定标准，可学习西安的做法，非成套住房、砖混结构住房或60平方米以下住房不纳入住房套数计算范围。

针对公积金贷款额度不足的问题，报告建议，积极尝试开展“公转商”贴息贷款业务试点，尽快出台相关实施细则，以保障市民的合理购房需求。