新政满月：二手房买卖&租赁市场冰火两重天

　　据中原地产提供的二手房成交数据显示，3月二手成交均价为30987元/㎡，而4月二手成交均价为31076元/㎡，微涨89元/㎡。成交均价并没有如期下跌，反而稳定在高位。

　　330新政已满月，5.1的时候我们报道过4全市一手单位的成交情况：广州调控满月成交腰斩 最新房价地图出炉！（附5月开盘计划表），那么二手楼市呢？

　　我们先来回顾一下330新政中关于二手房交易的新增限制：

　　1、居民家庭新购买的住房（含新建商品住房和二手住房），须取得不动产证满2年后方可转让或办理析产手续；企事业单位、社会组织等法人单位新购买的住房，须取得不动产证满3年后方可转让。

　　2、住房赠与他人的，须满2年后方可再次购买住房；接受住房赠与的，须符合本市的现行限购政策。

　　还记得330新政刚出台的时候，各路专家都曾预言新政对二手房的成交而言是致命打击，甚至可以说是腰斩。然而，实际的情况又是怎样？

　　据中原地产提供的二手房成交数据显示，3月二手成交均价为30987元/㎡，而4月二手成交均价为31076元/㎡，微涨89元/㎡。成交均价并没有如期下跌，反而稳定在高位。

　　而链家的数据显示，3月广州二手房均价为26767元/平，而4月均价为26419元/平。

　　我们再来看看成交量方面，据中原地产数据显示，4月二手住宅宗数环比下跌了46%，面积环比也下降了51.2%，其中成交量下跌幅度最大的当属增城等新兴城区。

　　而链家的成交数据显示，3月广州二手房的成交套数为25861套，而4月的成交套数减半有多，仅有10206套。

　　但与此同时，老城区二手房市却逆势而上，成交均价和成交宗数不跌反升。就拿荔湾区来说，二手住宅成交宗数环比3月上升了14.8%，而二手住宅成交均价也由3月的29082元/㎡涨至4月的30222元/㎡。

　　如此看来，330新政出台后，二手房价虽然没有太大回落，但是成交量方面却有较大的跌幅。一方面是因为新政抑制了大部分炒作新兴城区二手房市的需求，导致成交量下跌，另一方面是由于部分刚需客回流至老城区购房，让二手房均价没有太大波动。

　　新政抑制购房需求 买家更趋向全款购房

　　330新政还加强了住房信贷政策，提高了对于离婚购房、以未成年子女名义购房以及申请公积金贷款等购房门槛。

　　政策调整后，不少买家失去购房资格或者首付比例需要更高，购房难度更大，买家更趋向全款购房。根据中原地产监控数据显示，在过去的1个月内，在二手房购房付款方式中一次性付款比重有所上升，4月比重为17.2%，3月为16.5%。

　　买家购房压力提高，除了是因为首付比例提高，还因为房贷利率上调。

　　据融360数据统计，4月以来上海、深圳、广州、重庆、福州、苏州、厦门、南昌、宁波等城市纷纷出现利率上调。在全国35个城市533家银行中，有122家银行首套房利率折扣上升，占比22.89%。

　　五一假期后，广州地区房贷利率更是加速进入“九折时代”。目前国有行和多家股份行首套房贷已从原来的基准八五折上调至九折，二套房利率上浮1.1倍起。

　　购房信贷门槛提高以及房贷利率上调“双管齐下”，预计后市选择全款购房买家的比例也会随之增加。

　　新政提高购房门槛 房屋租赁热度上涨

　　“能买房的都买了，买不起的只能去租房”，中山八路某地产中介潘小姐说。

　　数据显示，春节后本应是租赁旺季，但3月的二手租赁宗数较2月有所下降，反而在4月的租赁宗数环比3月上升了3.5%，面积环比上升了3.3%（统计周期：3月26日—4月25日）。而租金方面，4月二手住宅租金为48.8元/㎡/月，3月二手住宅租金则为50.5元/㎡/月，环比有所下跌。

　　狐锋认为，4月并非是传统租赁旺季，之所以出现上述“反常”现象，一方面是330新政出台后部分购房者放弃购房计划，转而租房，从而增加租赁宗数，另一方面是新政后二手房卖家惜售，放租房源增多，租金随之下跌。