11板块楼价过万 北滘、陈村成“新贵”

08.06.2016  01:53

    除了本地客,佛山楼市还吸引了大量广州客源。

    佛山楼价已攀升到历史高位。

    佛山库存量持续走低 楼价已攀升至历史单月最高点

    “什么?佛山居然有单位成交均价超2万啦?”广州人阿华已经一年时间没有到佛山来。就在上周末,他来到千灯湖板块看楼,被该板块的楼价“”了一跳。

    佛山的楼价真的涨了。不仅仅是许久没来佛山的阿华,还有很多广州人、佛山人都真切地感受到:佛山的楼价涨得厉害。上周末,佛山市住建局公布了5月份佛山楼市成交数据。5月份佛山量跌价升,全市成交均价达9380.47元/平方米,创下了历年的新高!其中,禅城、南海的楼价都刷新了新高度,均价分别高达10741.78元/平方米、11193.24元/平方米。

    记者梳理各大板块楼价发现,目前全市已有11个板块的楼价破万,最高楼价已直逼广州临近区域,广佛楼价差距正在缩小。但是,佛山的库存量还在持续下跌,供不应求的态势或对佛山今后的楼价继续形成强有力的支撑。

    文/表 广州日报记者陈钰凤 图/广州日报记者陈枫

    数据:全市均价两度破“9”

    前5月一手住宅卖了65764套

    根据佛山市住建局公布的数据,5月份全市一手住宅成交量14468套,环比下跌约9%左右。但这并不意味着佛山楼市彻底地降温了。记者梳理佛山放开限购13个月的数据发现,今年5月份的成交量仍处于这13个月的第四高。另外,今年前5月佛山一共卖了65674套一手住宅,同比大涨38%。其中,禅城区的增量尤为可观。今年前5月禅城成交11088套,同比增幅高达78%。

    佛山“万元俱乐部”的成员扩容至11个

    佛山全市成交均价高达9380.47元/平方米,区域楼价破万已成常态化。根据佛山中原统计,“万元俱乐部”的成员扩容至11个,广佛新热点板块北滘、陈村新晋“入会”。

    从板块来看,传统广佛交界热点区域:金沙洲成交均价高达18288元/平方米,是佛山目前楼价最高的区域。千灯湖板块、三山新城次之,但成交均价也达到了17000元/平方米左右。这些板块中,5月份个别套型的单价更是史无前例地突破了2万元大关。

    在顺德北部一体化的带动下,北滘、陈村成为广佛交界新热点,两大板块也因此新晋“万元俱乐部”。今年5月伊始,受广州南站辐射的碧桂园印象花城将盘开到了广州塔下,吸引了大量的广州客源。该项目的热销,也支撑陈村销量领跑顺德区,目前区域价格已经突破了11000元/㎡。北滘板块则在美的君兰江山的拉动下,整体成交均价达到了10179元/平方米。

    此外,桂城旧片区(除广东金融高新区)、平洲、大沥东部、禅城祖庙片区、禅城城南片区以及佛山新城片区也持续均价过万。

    自从佛山放开限购以来,广佛交界区域楼价节节攀升已成为不争的事实。万科金域中央去年售价仅11000~12000元/平方米左右,如今售价已达17000~18000元/平方米,一年时间涨了6000元/平方米左右。三山新城的保利诺丁山成交均价已超过17000元/平方米,但去年4月份的时候,同样在该区域,同样的开发商操盘,保利西雅图部分单位售价一度跌落9字头。短短一年时间,该区域楼价翻了将近一倍。

    5月楼价比解限前 大涨1240元/平方米

    虽然全市成交量持续2个月下跌,但楼价却节节攀升。5月份佛山全市一手住宅全市均价高达9380.47元/平方米,创下了历史单月新高。其中,禅城、南海、顺德的楼价也刷新了历史新高度,分别达到了10741元/平方米、11193.24元/平方米、8959. 81元/平方米。

    这是佛山解限以来全市成交均价第二次破9。上一次是去年12月份,当时全市均价达到了9184.28元/平方米。

    去年五一佛山彻底放开限购,佛山成交量就出现惊人的爆发之势。伴随成交量的高企,佛山楼价也应声而涨。去年4月份,解限前,佛山全市均价为8140.73元/平方米;而今年5月份全市均价达到了9380.47元/平方米,短短14个月,楼价涨了1240元/平方米,涨幅达到了15%。

    今年5月,南海和顺德的楼价环比涨幅都超过了13%,涨幅明显。但是,与去年彻底解限前的4月份相比,南海的楼价涨幅并不算太大,仅17%左右。相对而言,顺德、高明的楼价涨幅更为惊人。与去年4月份相比,顺德和高明今年5月的楼价涨了25%。禅城跟南海一样,相对稳定,与去年4月相比,楼价涨了17%。三水则表现得更为稳定,涨幅不到10%。

    【观察】:佛山楼价洼地要被填平?

    广佛交界区域楼价的暴涨令广佛交界处的价格洼地正逐步被填平。根据广州网易数据中心统计,紧邻佛山东部的广州荔湾区、番禺区,5月份成交均价分别是18496元/平方米、19063元/平方米。

    三山新城、金沙洲以及千灯湖板块的比价区域集中在荔湾区。目前三山新城的成交均价近17000元/平方米,与荔湾区的均价差价不到1500元/平方米。这是否意味着三山新城等区域的价差被填平了?其实不然,据佛山中原策略研究中心负责人朱伟德介绍,5月份荔湾成交均价环比下跌15%,主要是受到该区珠光御景壹号回迁房集中网签的影响,拉低了该区的均价,事实上,该区域正常成交均价超过3万元/平方米。

    番禺的成交均价一直不到2万元/平方米,但番禺客户主要流入的是陈村和北滘板块。目前陈村和北滘板块的成交均价万元出头,与番禺19063元/平方米的均价也存在较大的差距。可见,短期内佛山仍然具有明显的价格优势。

    但是,如果佛山热点区域楼价继续快速攀升,甚至是大规模突破2万元/平方米,那么,桂城与广州芳村等区域的价格差就会被逐渐填平,广州客可能回流到芳村。

    供不应求 楼价仍坚挺

    解除限购这一年来,佛山成交量迅速放大,库存量因此持续降低。根据佛山中原统计,截至2016年5月末 佛山全市商品住宅库存744万平方米。按照今年以来佛山平均每月去化143平方米的销售速度,那么,佛山住宅库存量只需消化约5.2个月。从供应情况来看,5月份南海和顺德的供应面积都环比大幅下滑40%~50%。

    朱伟德认为,短期内佛山的住宅市场依然会处于“供不应求、库存持续走低”的态势,对楼价形成较强支撑力,但成交量有可能进一步下探。

    最近,易居研究院公布的全国30省房价收入排行榜在各大社交媒体上广泛传播。房价收入比,也被人们亲切地称为“房痛指数”,这个指数越高就意味着买房的压力越大;反之,指数越小,买房的痛苦程度越低,幸福感越强。那么,佛山的房痛指数到底有多高呢?

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    佛山人均买套房 不吃不喝要24.8年

    算一算: 佛山户均总价95.8万元/套

    房价收入比的通行算法是:每户住房总价÷每户家庭年总收入。房痛指数也可以理解成一个家庭要奋斗多少年才能买得起房。在计算房痛指数之前,必须要先弄清楚每户的住房总价。

    根据佛山市房地产协会统计,今年一季度全市新建商品住宅户均面积为109.7平方米/套,户均总价为95.8万元/套,户均总价同比2015年一季度上涨6.79万元/套,但户均面积几乎不变。

    其中,禅城户均面积99.9平方米/套,户均总价99.4万元/套;南海户均面积104.8平方米/套,户均总价105.4万元/套;顺德户均面积126.5平方米/套,户均总价99.7万元/套;高明户均面积112平方米/套,户均总价58.7万元/套;三水户均面积101.7平方米/套,户均总价60万元/套。

    可见,佛山一手市场仍以刚需和首次置业为主。那么,一个刚需置业者,在佛山买房到底要奋斗多少年呢?

    比一比:南海房痛指数最高 高明最低

    佛山市统计局今年5月份公布了2015年佛山市城镇非私营单位以及城镇私营单位就业人员平均工资数据。2015年全市城镇非私营单位就业人员年平均工资为61572元,其中,在岗职工年平均工资为61810元;2015年全市城镇私营单位就业人员年平均工资为47057元。

    但是,这里采信的数据是佛山在职人员的平均工资,该工资指的是工资总额,税前工资,并非是佛山人直接拿到手的收入。而根据佛山市统计局公布的2015年统计年报,佛山居民人均可支配收入是38501元。那么,一个家庭如是双职工的话,家庭一年的可支配收入约77002元;如果单职工的话,家庭一年可支配收入是38501元。

    以今年一季度95.8万元/套的户均总价以及双职工的家庭收入计算,佛山全市的房价收入比为12.44,也就是说, 双职工家庭大概不吃不喝12.44年,可以买到一套房。 如果只有一个人来养房的话,“房痛指数”就相当“灼心”了,“房痛指数”高达24.8。

    在佛山5区中,南海的“房痛指数”最高。一个人供房的话,在南海不吃不喝要花26.25年;在高明就最具幸福感,只需要21.22年。

    佛山购房幸福感较强

    那么,佛山的房痛指数与周边城市对比,到底处于什么样的水平?自媒体“城市战争”近日对全国30多个城市进行了“房痛指数”的对比,但其算法非常的简单粗暴,仅用平均房价与人均可支配收入进行了测算。

    今年5月份,佛山市全市一手住宅成交均价是9380.47元/平方米。如果佛山也同样简单粗暴地把平均房价与人均可支配收入(月收入)做一个除法,得出一个房价收入比,这个比值是2.92。而深圳的比值是13.5,珠海为5.5,广州为5.3,东莞大约3.2,显然,与这4个珠三角核心城市相比,佛山指数最低,也就是说在佛山购房的幸福感最强。