旅游地产存结构性泡沫 不能再以卖住宅模式开发

    随着中国经济的发展，居民人均收入水平跨过6000美元的关口，旅游业正迎来一个蓬勃的发展期。在房地产调控持续不断的大环境下，开拓新的领域正是房企的题中之一，旅游地产成为众多房企的不二选择。

　　万达、恒大、雅居乐、碧桂园、华侨城、长隆集团、保利地产、中信地产等大小房企大举进入，纷纷跑马圈地，全国各地旅游地产项目如燎原之势，遍地而起。据统计，目前我国已面市的旅游地产项目共有2259个，遍布全国85个城市和地区。

　　在众多房企纷纷进入的同时，现时不少旅游地产项目中旅游不足，更有借旅游圈地之嫌，在面对该细分市场的疯狂、粗旷的增长后，竞争越来越大，可持续发展问题变得越来越突出，旅游地产的转型升级成为许多业内专家和开发商人士关注和讨论的焦点。旅游地产正处在一个路口，下一步该往哪个方向走？

　　网易房产总编辑严家森对此接受财经广播FM95.3专访，其认为中国旅游地产迎来一个蓬勃发展期，但由于良莠不齐，出现结构性泡沫，一些房企跑马圈地，旅游地产项目出现“低效使用、低流动性、高空置率”的“两低一高”情况，开发企业应该注重旅游资源、配套服务的打造，重视长期的经营发展。

　　 旅游地产进入蓬勃发展期 存结构性泡沫

　　据有关机构统计，全国旅游目前面市已有2259个，遍布85个城市，全国从南到北，从东到西，随处可见旅游地产项目。严家森认为这一方面是经济发展，居民收入跨过6000美元关口后带来的“蓬勃发展期”，同时也是住宅市场上的调控促使房企“寻找的新增长点”，纷纷进入旅游地产行列。

　　这几年旅游地产迅猛发展，严家森表示有“跑马圈地，大干快放的情况”，各项目良莠不齐，“符合旅游地产特质的成功项目不是太多”，“有一定的结构性泡沫”。

　　 以地产为重模式存在“两低一高”问题

　　旅游地产发展迅速，不少地方政府为了发展经济也搞一下旅游业，将土地低价出让给发展商，旅游地产存在圈地的情况，不少专家指出现时许多项目开发模式不成熟，不少开发企业仍然以开发住宅模式在进行，地产为重，旅游为辅，弊端重重。

　　严家森指出地产为重的不成熟开发模式导致不少项目出现了“两低一高”情况，许多旅游地产项目低效使用旅游资源，甚至出现破坏性开发；项目卖光后，业主后续要转手很难，存在低流动性问题；此外就是高空置率，由于配套跟不上，或规划运作不合理，或经营不力，导致前去居住的人不多，使得许多项目令人感觉荒凉。

　　 资源是基础 要立足长远规划和开发

　　面对存在的各种问题，不少房企也在探索各种模式去进行调整，华侨城、中坤、万达等。其中万达以“商业+旅游文化+地产”的模式，整合各方资源，目前发展迅速。严家森表示万达模式可以从主题公园、酒店、电影、购物等等多元化地进行收益，回报期比较长一点，前期的投入也比较大，不过搭配上住宅等出售的产品，可解决短期资金回笼的问题，更多的旅游设施的收益可能是一个放长远的收益模式。

　　严家森指出，未来旅游地产的开发，要看房企的资金实力、资源整合能力还有运作能力，这样才有长远发展的机会。其表示开发商要立足一种长远的规划和开发，在占据一定的自然资源后，首先是要打造一个好的景区，让大家愿意、乐意来旅游、休闲度假。

　　对于旅游地产的开发发展，严家森觉得首先要非常尊重自然环境，尊重项目当地的文化、文脉、地脉，“这个是旅游的一个基础资源”，其次要尊重、服务好人们旅游的这种需求，在各个方面的配套都需要比较完备的。严家森还表示房企也要多走出去，多借鉴已经成功的开发模式，比如分时度假的模式，做好一些租赁服务，即可以保证业主的一些收益，同时又使得社区人气较好，能够长远地经营下去。