深圳：1995年9月18日前出让土地可免费续期

  针对深圳如何处理土地使用权续期问题，不少媒体援引《深圳到期房产续期若干规定》称，补缴地价数额为公告基准地价的35%。但市规土委在回复南都采访时指出，该规定特指在深圳存在的、特殊的行政划拨用地。对于出让的土地使用权到期后，如何续期、是否需要交纳地价等问题，深圳还在研究制定相关政策。

   行政划拨的用地

  补缴地价办理续期

  据规土委介绍，深圳出台的有关土地使用权续期的规定与深圳的土地管理制度沿革密不可分，深圳作为国有土地使用权有偿使用制度的先试先行者，于1982年出台了《深圳经济特区土地管理暂行规定》。该规定首次规定通过行政划拨方式供应经营性用地，并且规定了相应用途的土地使用年期，如工业用地30年，商业用地20年，商品住宅用地50年等。这与国家规定的行政划拨“无偿无限期”不同，这也是深圳目前已经到期土地续期的主要原因。

  随着深圳市最早一批通过行政划拨方式取得的经营性用地(20年使用权)的陆续到期，深圳市首次集中出现了国有土地使用权期满的问题。2004年4月23日《深圳市到期房地产续期若干规定》发布施行，就是为了妥善解决在深圳存在的、特殊的行政划拨用地的问题。

  那么，此类行政划拨用地范围有多少？规土委对此并未回复，不过据《中国新闻周刊》报道，1980～1987年间，深圳市共划批土地73平方公里。最早的商用建筑，比如国商大厦、寰宇大酒店、鸿图大酒店等港人投资较多的物业，均属行政划拨用地，土地使用权限也在2001年前后陆续到期并办理了续期。

  《若干规定》明确上述行政划拨用地在不改变用途的情况下，按有偿使用土地的原则延长土地使用年期，其中一种延长方式就是补交地价签订土地出让合同，在国家规定的最长土地使用年期减去已使用年期的剩余年期范围内约定年期内，补缴地价数额为相应用途公告基准地价的35%。

  根据规土委最新发布的2013年深圳市基准地价，各个区根据商业、办公、住宅、工业等土地用途的不同，基准地价从1000多元到5000多元不等。若以福田香蜜湖一处200平方米的物业，基准地价按5000元计算，补缴的地价为35万元。

   1995年9月18日前出让土地可免费顺延

  1988年，《深圳经济特区土地管理条例》出台实施，条例明确特区国有土地实行有偿使用和有偿转让，有偿出让国有土地使用权可采取协议、招标和公开拍卖三种方式，土地使用年限根据实际需要确定，但不得超过50年。1994年，《深圳经济特区土地使用权出让条例》规定土地使用权最高使用年限为50年。1995年9月15日深圳市第二届人民代表大会对《深圳经济特区土地使用权出让条例》第十一条作如下修改：“土地使用权的最高使用年限为70年，不同用途的土地使用年限按国家规定执行”。

  此外，规土委还介绍，1995年9月18日前与深圳市规划和国土局已签订《土地使用权出让合同书》的，可以不用补交地价自动予以顺延。

  1996年深圳市政府依据市人大决定，发布了《深圳市人民政府关于土地使用权出让年期的公告》。公告规定，凡与深圳市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用最高年期按国家规定执行，即：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合用地或者其他用地50年。

  规土委称，在该公告之日前已签订《土地使用权出让合同书》的，其土地使用年期按以上规定，自出让合同规定的起始日期推算、顺延即可，不需另签合同或换发《房地产证》，其中需变更产权的，在办理变更产权手续时确认、顺延。

   律师说法

  “按规定深圳住宅土地使用权到期后需付费”

  房屋是永久产权，土地是有限产权，关于住宅土地使用权到期后如何续期、是否付费、如何付费的讨论由来已久。在广东信荣律师事务所主任张茂荣看来，土地使用权到期到底如何续期，经历了一个颇为混乱的法律沿革。

  从现有规定来看，“在深圳经济特区内，无论划拨还是出让，无论是住宅还是非住宅，土地使用权到期后续期均需付费。”张茂荣表示，划拨土地到期续期按照《深圳市到期房地产续期若干规定》执行，出让住宅土地使用权到期续期不但要支付土地使用权出让金，还要支付土地开发与市政配套设施金，但具体付费标准尚无规定。

   业内人士

  “一般按照协议地价的10%-20%来补交”

  “关于土地续期的问题，其实深圳早年就出现类似的情况，比如八卦岭区域多数土地属于划拨，前几年就陆续在补交地价了。”深圳市不动产估价学会会长王波告诉南都记者，在深圳，补交地价通常有两种方式，第一种是在土地性质不改变的情况下，只要大楼符合整体规划要求，可以不改变性质继续使用，一般按照协议地价的10%-20%来补交，这个协议地价以土地到期当年的协议地价为准。土地出让有协议出让、拍卖、招标等很多种方式，协议地价通常是比较合理的价格。

  第二种则是如果土地年限到期，政府的规划改变导致用地性质改变，比如原来是工业用地，如今变成商业用地，那么就按照协议地价全额补交，这个协议地价是指改变之后的土地性质的协议地价。

  而据知情人士透露，正常商业楼宇在补交地价之后土地年限一般能顺延40年。聚集于城区的工业区就没有如此顺利了，由于政府希望将土地性质变为商业用地，该部分工业土地到期之后基本上都不能续期。

   影响

  剩余土地年限越少，房价也随之越低？

  “如果是住宅用地，购房者购买的是70年产权。但有些历史用地，比如上个世纪90年代的土地如今才开发，产权已经从70年减为50年，土地使用期减少，开发商在入市的时候也会在房价上进行一些让利。”深圳市不动产估价学会会长王波称，目前，宝安片区就有很多这样的楼盘。

  在第一太平戴维斯投资部董事吴睿看来，土地年限之于房子价格其实就像买车，“买辆新车与买辆使用过一段时间的二手车，价格肯定不一样。”吴睿同时指出，一般来说，当剩余的土地年限大于50年，价格基本不会受太大影响，若仅剩不到20年，那影响就比较大。

  家家顺提供给南都记者的一份深圳楼龄小于20年的二手房成交均价数据显示，当前深圳剩余年限较短的楼盘主要集中于老城区罗湖以及福田八卦岭等区域，从均价同比涨幅来看，虽然最高涨幅仍有超过55%的，但普遍均价略低于周边其他楼盘。