南方日报：集体土地商服项目可分拆销售

　　南方日报讯  (记者/李慧君)25日，全国人大常委会授权国务院在北京市大兴区等33个试点县(市、区)行政区划暂时停止土地管理法第四十三条、第六十三条和城市房地产管理法第九条关于集体建设用地使用权不得出让等的规定，明确在符合规划、用途管制和依法取得的前提下，允许存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股，实行与国有建设用地使用权同等入市、同权同价。        将进行先行先试探索

　　作为全国33个试点县(市、区)之一，佛山南海区是此次广东省唯一一个试点。“这对于南海来说是非常好的机遇，目前南海在集体土地流转方面已在尝试集体土地商服项目分拆销售。”南海区国土城建和水务局常务副局长黄文富表示，除了在集体土地流转进行突破外，南海在征收集体土地补偿、村镇社区公寓建设等方面也将进行先行先试探索。

　　“三旧”改造积累丰富经验

　　近年来，南海为全省乃至全国“三旧”改造工作积累了丰富的经验。在2007年成为全省“三旧”改造试点之后，去年8月，经省人民政府同意，省国土资源厅批复同意选取南海区作为广东省新一轮深化“三旧”改造综合试点。

　　“但是随着工作的不断推进，原有的政策释放空间已十分有限，与之相对的是，南海区仍然面临建设用地规模过大、用地指标紧缺、土地利用低效等问题。”黄文富表示，南海遇到的问题，也是目前珠三角乃至全省面临或者即将面临的问题，而此次成为试点后，南海在政策的“保驾护航”下，将为全省乃至全国探求破解之道。

　　与国有建设用地“同权同责”

　　据悉，目前南海区已经出台了《南海区新一轮深化“三旧”改造综合试点工作方案》(下称《方案》)、《南海区人民政府关于进一步推进村居社区公寓建设的实施意见》(下称《意见》)和《南海区集体建设用地使用权流转实施办法》(以下简称《办法》)3份政策文件，而以上政策的出台与此次试点的精神要求也是一脉相承。

　　其中《办法》明确提出，集体建设用地使用权出让、出租的最高年限与同类用途的国有建设用地等同，且流转过程中“应当依法缴纳有关税费”，并预留城乡公共设施建设用地等，与国有建设用地“同权同责”的规定。不仅如此，《办法》还突破了集体土地上物业产权分割问题，规定集体土地商服产业载体项目(不包含住宅或类似住宅的居住用房)经过认定并通过竣工验收后，可由规划、住建部门审定的房屋基本单元进行确权，经住建部门核发现售备案证明的，可以分拆销售。

　　以佛山南海大沥的广佛智城为例，该项目是通过集体土地租赁方式获得使用权，预计投入40亿元，完成80万平方米的商服项目载体建设，但由于没有使用权证，土地上盖物业不能办理房产证，只能通过出租物业的方式。而更被动的是，由于没有房地产权证，就无法抵押融资及销售；无法融资和销售，直接影响了集体土地的价值与价格，以及其开发的规模和档次。

　　“在成为试点和出台了《办法》之后，该项目经确认为集体土地商服产业载体项目，里面的每个铺位都可拿到房地产权证，进行自由买卖和抵押融资。”黄文富说。

　　“这是一个非常大的突破，产权的分割和销售分拆打破了现有集体土地开发之后只能整体转让或者自主经营的困境。”广东中地土地房地产评估与规划设计有限公司谢建春评价说。

　　除了在集体土地流转方面已经有较大突破外，南海出台的《方案》也创新补偿安置方式，在货币补偿之外，探索实行代建物业、留成物业、土地作价入股等多种实物补偿方式相结合，并探索受益人从原来的集体经济组织或国有企业，扩大为所有的原土地权属人。