从操盘旧改到借助互联网 万科面临转型升级之困

　　广东新闻网深圳10月21日电(记者 郑小红)由万科主导的曾被列为深圳城市更新试点项目的深圳市南山区南苑新村旧改项目始终未能如期推进。不仅如此，同样由万科主导的本应于2014年9月30日完成拆迁工作的蛇口渔一村旧改项目的推进亦遥遥无期。

　　分析指出，这或也从侧面映射出在当前国内房地产行业普遍下行的趋势下，万科也面临着巨大的发展压力与转型升级的艰难。

　　资料显示，自2010年4月，万科房地产有限公司就南苑新村及渔一村两个城市更新项目进行开发。深圳南苑新村旧改项目净占地面积约8.3万平方米，容积率7.04，计容积率建筑面积约58.4万平方米；深圳渔一村旧改项目净占地面积约1.9万平方米，容积率7.3，计容积率建筑面积约14.2万平方米；万科各拥有南苑新村与渔一村两个项目80%权益，需支付的综合改造成本分别约为37亿元和6.6亿元。

　　2010年7月25日，万科向相关合作方提议从同年8月1日起主导南苑新村项目，并协商于2011年12月19日签署了相关的合作开发协议的补充协议，明确由万科公司独立开发经营南苑新村项目。2013年4月，又经由与合作方达成共识，同意由万科公司自行开展渔一村项目拆迁工作，且万科公司需在2014年9月30日之前完成。据了解，截至2011年12月及2013年4月万科公司接手南苑新村旧改项目和渔一村旧改项目时，两项目物业签约率已分别达到60%和80%。

　　自2010年起，万科就曾一直在尝试通过不同方式和途径酝酿旧城改造项目，期望在深圳土地开发资源日益减少的情况下，以此获得优质土地资源，突破深圳土地瓶颈，南苑新村和渔一村两个项目正是当年的范本。

　　不仅如此，2004年深圳大规模旧改启动以来进展始终缓慢。2009年深圳出台并实施《深圳市城市更新办法》，采取政府引导、市场主导的方式展开城市更新项目。南苑新村项目则是其中的第一批试点项目，于2010年4月19日正式纳入《2010年深圳市城市更新单元规划制定计划》第一批计划。

　　万科2010年度报告中显示，深圳南苑新村项目2011年计划开工面积93139平方米，2010年末未开工规划建筑面积581700平方米。

　　然而，在万科2011年度报告中，该两个项目的2011年开工面积、竣工面积及截至2011年末竣工面积都显示为空。不仅如此，自2012年起，该两项目在万科的年度报告中再难寻踪影。

　　分析认为，旧改项目一方面暂时缓解了深圳用地极度紧张的现状，对稳定深圳房地产市场供需状况起到了积极作用；另一方面又对企业资金实力、管理团队及其操盘经验有着较高的要求。

　　近日，沪深两市上市房企2014半年度报告陆续公布，房企利润整体下滑已成为行业中不争的事实。国内多个城市房屋限购松绑，普遍呈利润下滑趋势，多数房企利润率已跌破15%。利润的不断走低，使得房企未来发展不甚乐观，转型升级成为当下热议之题。

　　就万科2014年上半年业绩来看，亦难逃离利润下滑之势，出现了4年来营收首次下降。

　　2014年9月5日，万科发布《关于出售上海万狮置业有限公司部分股权的公告》，以人民币约16.51亿元的价格出售其持有的上海万狮置业有限公司90%股份，出售后不再是万科之附属公司。万科董事会认为该等交易为本公司提供了一个优化资产配置、加速资金回笼并进一步参与上海物业开发的机会，符合其发展战略。

　　万科日前连续与链家、淘宝等企业达成合作，期望借力互联网模式，为其拓宽销售渠道的同时实现企业的转型升级。

　　从参与旧改到现今的互联网模式的介入，万科隐隐显示出其在发展方向上的迷茫之态。有分析认为，在当前形势下对于房地产开发商而言未来“挑战大于机遇”，其最为艰巨的任务在于“分散风险”。(完)