东莞近两年“三旧”改造建设科技创新载体18家
■高盛科技园改造后
东莞时间网讯 “三旧”改造是城市空间的再造、人居环境的再造，更是产业形态的再造。省委省政府高度重视我市通过“三旧”改造推进科技创新工作，中共中央政治局委员、广东省委书记胡春华去年4月份两次莅莞调研，十分关心我市创新驱动发展情况，提出通过“三旧”改造推进科技企业孵化器方面可以考虑给东莞搞试点。
省国土厅贯彻落实胡春华书记的重要指示精神，厅主要领导多次到莞实地调研“三旧”改造推动科技企业孵化器建设有关政策。今年4月8日，经省政府同意，省国土厅出台《关于支持东莞市通过“三旧”改造推动科技企业孵化器建设试行意见》（下称《试行意见》）。市国土资源局有关负责人接受记者采访表示，该意见明确在我市设立通过“三旧”改造支持科技创新工作联系点，给予了完善产权、差别化供地、开辟审批绿色通道等政策倾斜。今后，通过“三旧”改造方式建设孵化器的，产权完善可以更加灵活、供地方式可以更加多样，审批时限可以大幅缩短。
那么，《试行意见》有哪些核心内容？有哪些政策支持？给我市带来哪些利好？
关键词1：孵化器使用土地
集体同意并补偿到位后
可将集体土地征为国有土地
在深入调研的基础上，省国土资源厅印发了《试行意见》，在我市设立通过“三旧”改造支持科技创新工作联系点，并给予了完善土地产权、实施差别化供地、开辟审批绿色通道等政策支持。
《试行意见》提出了优先保障用地需求、充分盘活存量建设用地、探索实施差别化供地政策、开辟审批绿色通道、加强开发利用监管、完善工作机制等六方面意见，核心内容可归纳为“三政策、两要求、一机制”。“三政策”是指《试行意见》第二至四条的完善产权政策、差别化供地政策、审批绿色通道政策；“两要求”是指要求我市“三旧”改造奖励指标优先保障孵化器项目和加强孵化器用地监管，如约定擅自变更用途的处置方式、限期取得认定、签订监管协议等；“一机制”是指工作联系机制。
完善产权政策包括四方面：一是孵化器使用国有土地的，5年内可按原用途和权利类型使用土地，5年后或需要办理转让手续的，可以协议方式变更用途或补办出让；二是孵化器使用集体、无合法手续的用地，可以凭历史征收协议或用地协议，完善土地产权；三是孵化器使用流转出让的集体土地，业主单位在取得集体同意并补偿到位后，可申请将集体土地征为国有土地，并以协议方式取得国有土地使用权；四是孵化器原地上房屋没有合法产权的，可依据我市已建房屋补办房地产权手续的政策完善产权。
关键词2：差别化供地政策
生态绿线内的旧厂房
可实施建设用地增减挂钩
此外，差别化供地政策包括五方面：一是孵化器可使用科教用地或工业用地，按照租售限制条件实施差别化地价；二是项目开发及运营准入资格可列入孵化器用地公开出让条件；三是使用工业用地建设孵化器，工业用地使用年限可延长；四是可采取土地置换的方式进行企业搬迁补偿；五是生态绿线内的旧厂房、水乡特色 经济 区清退的“两高一低”企业厂房可实施建设用地增减挂钩。
特别值得一提的是，生态控制线内的旧厂房用地、水乡特色发展经济区清退的高能耗、高污染、低效益企业用地可按照城乡建设用地增减挂钩政策实施拆旧腾挪、集中集约使用，保障孵化器项目用地需求。
关键词3：审批时限
孵化器用地报省征地环节
最快23个工作日完成
据悉，审批绿色通道政策一是承诺了较短的审查期限，二是实行一次性告知。按承诺的期限，孵化器项目用地在报省征地环节最快可在23个工作日内完成，大大缩短审批时限。
省国土资源厅将建立审批绿色通道，在受理孵化器项目用地报批后，5个工作日内完成厅内会审并将需补正的材料一次性告知，限期补正相关材料；对材料齐全且符合要求的，10个工作日内完成审查并转报省政府。用地涉及缴纳新增建设用地有偿使用费的，待省政府批准用地且东莞市缴纳相关规费后，省国土资源厅在3个工作日内发出用地批复。
关键词4：开发利用监管
严禁孵化器用地用于开发房地产
《试行意见》明确，要对依法取得的孵化器用地实施跟踪监管，未经批准不得擅自改变土地用途，严禁孵化器用地用于开发房地产。涉及出让孵化器用地的，在国有建设用地出让合同中作出明确约定，如改变土地用途由政府依法收回用地。
我市将加强土地利用动态巡查和部门联合监管，发现存在未按出让合同约定的开竣工时间、土地使用条件进行建设等违约违法行为的，要求用地单位进行整改，整改不到位的，按照出让合同有关条款追究违约责任，按照城乡规划、土地管理等相关规定进行处置，并及时终止项目享受的有关优惠政策。
政策试行：常平镇木棆工业区连片改造
《试行意见》的政策计划率先在常平镇木棆工业区连片改造中试行。
常平镇木棆工业区建于上世纪80年代末90年代初，占地面积约26公顷，共有旧厂房50栋，权属分散在木棆村委会、村民小组和私人手中，产能低下，环境脏乱，管理分散。2015年，常平镇委、镇政府围绕实施创新驱动发展战略的主题主线，决定由镇属企业东莞市大京九实业 投资 集团有限公司（下称“大京九集团”）对木棆工业区实行连片统筹改造，将旧工业区改造为产学研销一体的科技孵化加速平台——常平科技加速园，让旧工业园重焕生机，并以点带面，推动全镇工业区的转型升级。
大京九集团采取“三不变”（土地权属不变、产权归属不变、建筑主体结构不变）的模式进行改造，统租厂房、统一规划、统一招商、统一管理、分期实施。即大京九集团连片统租村委会、村小组、私人的旧厂房，对园区进行整体规划设计和包装，实施道路升级改造、现有管线改迁、拆除内部围墙、建筑外立面装修、增加配套服务设施、增加绿化景观及休闲开敞空间等系列改造，清退原低效污染企业，引入科研机构、公共技术服务平台、科技孵化器、创客空间等科技创新载体，实现园区的功能转变、环境升级、产业置换、效益倍增。
目前，大京九集团已统租了八成厂房，基础设施升级改造工程正在施工，围绕“前孵化-孵化器-加速器-科技园区”的孵化链条，引入了上海高校、弈投孵化器、深港产学研基地、绿圃（北京）科技控股有限公司等合作单位，确立建设东莞常平上海高校科技创新中心、常平国际创新港、科技企业孵化器、加速器等重点方向，东莞弈投孵化器、上海高校科技创新中心已选定厂房并正在实施改造。
我市近两年“三旧”改造建设
科技创新载体18家
据记者了解，我市是制造业城市，工业仓储用地占比大。据统计，工业仓储用地面积约54741公顷，占城市建设用地总量达56.7%。由于建筑老化、企业搬迁、产业转型、城市功能调整等多种因素，现有的工业仓储用地中，约25%作为旧厂房用地纳入了“三旧”改造范围，总用地面积相当于松山湖、生态园等两个产业园区的面积总和。在我市土地开发强度突破44%，新增土地开发空间极为有限的情况下，这批旧厂房资源是产业转型升级、实施创新驱动发展的重要空间之所在。
实际上，我市旧厂房升级改造的成效也颇为明显。据统计，2010年以来，全市改造旧厂房面积543公顷，完成了产业转型升级类的改造项目170个，淘汰、转移“两高一资”企业25家，引进现代服务业和高新技术产业项目32个，改造后当年期实现产值翻番。特别是近两年来，有关镇街紧紧围绕实施创新驱动发展战略的主题主线，引入社会资金10多亿元，采取保留建筑主体结构、活化更新的方式，盘活了60余公顷旧厂房用地，先后建成了常平科技园、新基地科技创意产业园等科技创新载体18个。目前，我市经国家、省、市认定的科技企业孵化器共36家，其中通过“三旧”改造建成的就有13家。国家级科技企业孵化器我市有8家，其中高盛科技园（一期）、常平科技园、广东新基地科技创意产业园等3家通过改造原来低端加工企业厂房建成，入驻企业345家，企业拥有有效知识产权数达417件，培育了3家上市企业。
记者获悉，当前，通过“三旧”改造，有关镇街正在推动建设先进制造基地、科技孵化器、科技产业园区、企业科研中心等各类创新驱动载体有27家，总建设面积达289万平方米，总投资额近110亿元。
市国土资源局有关负责人表示，我市旧工业区、旧厂房改造的策略主要不是连片拆除重建，而是采取局部拆建、改建、完善基础设施、环境综合改造、污染企业清退、产业置换等非大拆大建的灵活方式实行活化更新，使旧工业区焕发新活力，承载新功能、新产业、新业态。
知多D
孵化器用地
孵化器用地是指为促进科技成果转化、培养高新技术企业，开发建设孵化器项目的用地，其中孵化器项目包括经认定的国家级孵化器、国家级孵化器培育单位以及市级孵化器。
“三旧”改造
三旧改造是指广东省特有的改造模式，是推进节约集约用地工作的重要措施，通过“旧城镇、旧厂房、旧村居”向“新城市、新产业、新社区”的转变，实现经济社会的转型升级
