旧村全面改造如何异地平衡？广州拟出台新政

大洋网讯 旧村全面改造经济平衡一直备受关注，9月28日，《广州市旧村全面改造项目涉及成片连片整合土地及异地平衡工作指引》（下称《指引》）在市规划和自然资源局官网上公开征求意见。其中提出，异地平衡原则上以区内平衡为主（越秀区除外），行政区内确实无法平衡的，可提请市政府进行跨区平衡；原则上村民和村集体的安置房在本村权属用地上安置，融资建筑面积可进行开发权益转移。

可整合收购邻近国有用地实现平衡

根据《指引》，已纳入《广州市深化城市更新工作推进高质量发展的工作方案》（穗府办函〔2020〕66号）或城市更新储备库的旧村全面改造项目，且符合相关条件的，可按本指引开展整合土地和异地平衡工作。

整合土地。已纳入旧村全面改造范围，因用地和规划条件限制无法实现盈亏平衡，或涉及重点区域、重要地段、重要节点，或需要成片连片统筹的项目，可通过改造主体整合收购邻近的国有用地（闲置土地除外）或将政府储备用地与村集体用地（国有性质、有建设用地合法来源文件）置换，实现节约集约用地。

需整合土地的旧村全面改造项目，由区政府负责组织编制整合土地的专章内容（含必要性、可行性论证），按程序纳入片区策划方案、控制性详细规划修改方案和项目实施方案后，报有审批权的机构同意后实施。

用地置换时，应遵循用地“价值相当、权属清晰、双方自愿”的基本原则。地块价值原则上按照《广州市深入推进城市更新工作实施细则》（穗府办规〔2019〕5号）收回国有旧厂整宗土地的补偿标准，由区政府依法组织测算评估，已完成储备的用地，评估价值应不低于土地储备成本。涉及市本级土地储备用地的，评估结果应经市土地储备部门同意。置换用地的市场评估价值存在差异时，由区政府组织置换用地双方协商一致。

原则上安置房在本村权属用地上安置

异地平衡。对于受机场噪音及限高、白云山限高、生态与水源保护、军事用地、历史文化保护以及其他建设条件限制，且无法通过整合土地实现盈亏平衡的旧村全面改造项目，可采取联动改造、储备用地及政府统筹房源支持等方式进行异地平衡。异地平衡原则上以区内平衡为主（越秀区除外），由属地区政府负责统筹实施。行政区内确实无法平衡的，可提请市政府进行跨区平衡，但仅限于涉及国家、省重点项目、全市重大项目和两区毗邻片区需要同步改造类的项目。

《指引》同时要求，优先选择同一改造主体的其他“三旧”改造项目或建设用地实施联动，统一编制片区策划方案和控制性详细规划修改方案，通过开发权益转移，将不能在本村权属范围内平衡的开发权益，按“价值相当”的原则转移至其他“三旧”改造项目或建设用地上。

原则上村民和村集体的安置房在本村权属用地上安置，融资建筑面积可进行开发权益转移。转为国有性质的村民和村集体安置房，经村集体经济组织依法表决同意也可进行开发权益转移。需转移的开发权益价值及平衡地块承接权益价值通过市场评估确定，由区政府依法组织测算评估。

审批程序上，需异地平衡的旧村全面改造项目，由政府负责组织编制异地平衡的专章内容（含必要性、可行性论证），按程序纳入片区策划方案、控制性详细规划修改方案和项目实施方案后，报有审批权的机构同意后实施。其中，位于同一行政区的联动改造或者采用区本级储备用地及政府统筹房源支持的异地平衡项目，由属地区政府负责组织编制；位于不同行政区的联动改造或采用市本级储备用地及政府统筹房源支持的异地平衡项目，由市城市更新项目主管部门负责组织编制。

广州日报全媒体文字记者 杜娟