旧楼加装电梯高低层业主产生分歧 广州多社区尝试破解走出新路
海珠区,一栋居民楼正在加装电梯。
旧楼加建电梯相关方案批前公示。
●越秀区六榕街
成立自治联盟全部业主同意才加装电梯
作为典型的老龄化社区,越秀区六榕街超过60岁的老人达2.3万人,还有1300多名残障人士。社区的住宅楼相对老旧,5层以内(含5层)住宅楼有783栋,其中有687栋没有安装电梯,5层以上的居民楼中86%没有电梯。不少老人上下楼成了一大难题。有街坊告诉记者:“在加装电梯前1个月,一位老人去世了,此前他被困在家里已经七八年了。”
记者了解到,2012年,盘福社区盘福102号、红莲塘14-16号都有居民提出加装电梯。原来,这两幢旧楼竟有75%的住户是60岁以上的长者,迫切需要电梯代步。居民郑叔、余老师分别在两幢楼牵头申请加装电梯。与此同时,家住旧南海县社区的姚叔也在组织居民申报。但他们都遭遇一些业主的反对,束手无策。
对此,社区居委会和家综社工协助提供了对话平台,让大家各抒己见,协商解决问题。2013年至2014年,这3幢楼都成功加装了电梯。随后,一个推广旧楼加装电梯的自治联盟于2014年11月正式成立,其成员基本上是社区居民、机团单位代表、家综社工,担任该联盟理事长的,正是领头加装了六榕街首部电梯的盘福社区居民郑仕培。
经过努力,六榕街在2015年上半年新加装了8部电梯;2016年初,在双井社区又成功安装了3部电梯。目前,有十多幢旧楼在该联盟的支持下,分别进入申报和安装阶段。
与广州市其他旧楼一样,六榕街旧楼加装电梯的一大困难,就是高、低层业主之间的分歧。
一位不愿意透露姓名的街坊反对加装电梯的态度很坚决,他告诉记者,他住在1楼,房子不到40平方米,只有1房1厅,本来就阴暗潮湿,如果在旁边再加装电梯,就是雪上加霜,“房子会更黑,更不通风,还让不让人活?即使有补偿我们也不干,除非另外安排我们住房。”记者了解到,在他所在的旧楼,持同样反对意见的约有10户。
黎伯所在旧楼已经成功加装电梯,他形容加装过程为“一波三折,险象环生”。他说,在公示阶段,突然1楼有一位居民到规划部门投诉,结果加装一事搁浅了半年多。“还好,毕竟是老街坊,大家一起住了几十年,有感情,动之以情慢慢协商,最后这位邻居被说服了,到规划部门撤诉,第二天,我们拿到了规划许可证”。
那么,在破解加装电梯困局方面,六榕街相关方面有什么良策呢?
郑仕培说,尽管根据目前的法规,加装电梯需要得到占建筑总面积三分之二且占总人数三分之二以上(即俗称“双三分之二”)业主同意,但为了避免在施工过程中有其他业主反对,自治联盟主张获得全部业主同意后才安装。
而六榕街道则建议:如果旧楼居民中老年人多,而且他们迫切需要装电梯,特别是已预留电梯井的小区,政府可考虑进行财政介入,或者是推进该楼的维修基金介入。
●白云区云苑南社区
筹备小组细致调研 居委会召集居民开会
“从目前来看,旧楼加装电梯要获得高、低层业主一致同意,广州的确还没有找到一个很完善的解决方法。”黄小姐是电梯工程公司的外联人员,她说在她接触过的案例中,近一半因业主无法达成共识而夭折,“邻里关是最难迈过去的一道坎”。
“在资金关、邻里关和审批关‘三关’冲击下,不少旧楼加装电梯工程遭遇‘滑铁卢’。”广州市白云区国土资源和规划局建筑管理科的工作人员表示,很多时候,业主在加装电梯时仅仅在过出资关、审批关时,热情就被消耗了一半,邻里协调更是困难。“可以充分发挥居民自治的作用,协调工作做在前头,审批‘绿色通道’跟在后面,或许有可能加速旧楼安装电梯工作进程。”这位工作人员说。
如何迈过邻里关,广州市不少社区进行了探索。在白云区景泰街云苑南社区,居民便在居委会的帮助下成立了“加建电梯筹备小组”。云苑南社区党支部书记刘顺燕此前接受新快报记者采访时介绍,该小组自行制作了《旧楼加装电梯困难调查表》,详细记录了每户居民的姓名、年龄、需求、疾病等信息,了解住户诉求的共性及分歧,逐个进行沟通。作为该小组的核心成员,业主陆叔除了走访调查住户意愿外,还主动承担了申请加装审批的工作。为此,他四处奔走收集每户业主的身份证和房产证,以及楼层结构平面图等资料。
“加装电梯必须获得‘双三分之二’业主同意,所以每一户业主投下的赞成票都至关重要,能不能通过往往关键就在中、低层的几户。”刘顺燕说,经过走访调查,筹备小组发现低层住户的反对原因,集中在通风采光受影响、物业会贬值、加装费用分摊等问题上。为了尽快结束这场拉锯战,居委会召集全部30多户业主,共组织了5次居民议事会议,还让懂加装电梯流程和楼层建设规划的热心居民充当讲解员,为业主答疑解惑,最终全体业主都同意加装电梯。
新招
海珠区出台加装电梯办事指南让市民少跑腿
“按照‘不强求一刀切,成熟一栋加装一栋,不成熟的等到成熟了再装’的思路,稳步推进旧楼加装电梯工作。”海珠区沙园街道有关部门表示,在推进加装电梯过程中,将发挥社区党总支部、居委会、楼宇党支部等多方力量,通过“社区议事厅”等开展社区居民议事协商。
此外,街道积极协调区规划局等有关部门,为广重社区居民提供办事指引。无独有偶,记者从海珠区有关部门了解到,针对近一年来申请加装电梯的业主增多,且有不少人不清楚具体的办事流程等现象,海珠区拟出台《广州市海珠区既有住宅增设电梯办事指南》。有了这张简洁明了的加装电梯“办理流程”图,业主便可少跑腿。
声音
专家:允许楼房加层
可解决补偿难题
长期关注旧楼加装电梯问题的广东省政府参事王则楚认为,在加装电梯过程中,底层业主补偿要求难以满足的问题有办法解决,即在安全的前提下通过提高楼房容积率的方法解决。他解释称,政府可以拿出土地资源,许可对房屋的结构进行测绘,根据抗震加固原理,许可房子加层,又或者调整底层住户住房,空出底层作为架空层,用做停车场,给全部住户带来好处。
在他看来,目前广州市的法规规定,加装电梯需经双三分之二业主同意,而不是全部业主同意,可是如果低层住户因加装电梯遭受的损失没有得到合理补偿,就会产生矛盾,不利于小区的和谐稳定。“旧楼加装电梯涉及的补偿问题属于民事范畴,政府应该引导社会机构研究补偿标准,不至于高、低层业主在吵起来的时候,想解决矛盾却一点依据都找不到,只能对簿公堂。”他告诉记者。
王则楚认为,旧城改造有困难,这就是为什么政府在旧城改造时可以允许开发商将容积率提高到7甚至8,拆旧楼建40层至50层高楼。“旧楼改造也是一样,虽然有困难,也应该有相应的政策进行引导。旧楼加装电梯为什么就不能把容积率提高的利益让给居民呢?”他说。
数据
荔湾区去年至今
申请加装电梯271宗
据悉,2016年及2017年,荔湾区国土资源和规划局共办理271宗涉及既有住宅改建电梯间的规划报建申请,共核发43宗《建设工程规划许可证》。2016年以来,受益住户多达800户,受益群众多达2500人。目前,该局在办理涉及既有住宅改建电梯间的案件有19宗,咨询办理及已开展批前公示的项目约60宗。
作为老城区,荔湾区大量住宅急需加装电梯,如何高效做好加装电梯相关审批工作同时协调好高、低层业主的矛盾,成为该区开展该项工作的重点。荔湾区国规局联合街道主动到辖区拟加建电梯住宅现场,为业主解析政策解答疑问,同时指导业主准备立案资料等,还通过现场走访、上门组织协调会等方式,听取各方意见,合力做好住户协调工作。
