报告显示房企负债率高企 专家：房价拐点已到来

　　据中国之声《新闻纵横》报道，本周早些时候，央行释放首套房贷宽松信号的消息让地产股们兴奋了两天。不过，给两颗兴奋药丸儿，效果还是有限的。今年以来房价下跌声音是越来越多，地产商们也很难维持过去“不差钱”的好日子。那么最新发布的一份《2014中国房地产上市公司TOP10研究报告》显示，2013年沪深上市房企的资产负债率平均值约64%，达到了近4年的最高水平。房企找钱难不难？有多难？老板们自己的关注点会不会有所不同？

　　房地产企业的资金面是不是在恶化，地产商们冷暖自知。最新发布的《2014中国房地产上市公司TOP10研究报告》显示，2013年沪深及大陆上市房企的资产负债率小幅上升，达到近4年最高水平。其中，有27家企业的资产负债率高达80%以上，比上一年多了7家。进一步往最近几个月看，情况可能更糟。根据同花顺iFinD数据显示，仅沪深两市141家房企中，今年一季度末有22%的企业资产负债率超过80%，最高的甚至超过93%。借别人的钱多了，压力是不小，可更难的是借不到。新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷在采访中表示，相对大型房企，中小房企面临的资金面压力越来越大了。

　　欧阳捷：从我们公司来看，我觉得还没有太明显的感受，融资现在难是这些样子的，我们觉得有三点。第一点就是银行实行企业名单制管理，它的名单制管理在收缩，原来可能很多企业都能放，现在它慢慢在向百强企业在收缩。第二就是它进行区域管理，就说原来三四线也能放，现在三四线慢慢不放了。第三个你即便是一二线城市，即便是百强企业，它还可能进行项目审查制。就这底下有些项目，它说你是否盈利，是否能快速规范，有没有风险他会审核，从融资的角度来讲，银行的这块是偏紧，但是资本市场这块，应该说主要是受预期影响，他是会谨慎。

　　随着房价上涨的预期不再，海外融资、再融资、银行贷款等曾经被大小房企寄予厚望的资金渠道，如今“输血”能力都在减弱。原来就连去年火到不行的余额宝等互联网基金也和地产企业的“钱荒”有关系。西南财经大学金融学院执行院长张桥云：

　　张桥云:主要大的背景还是因为流动性不足，包括像余额宝这样一些第三方支付或者说一些基金对于商业银行存款的流失所带来的这种压力，已经比较明显地显现。所以商业银行在很大程度上放缓了房贷业务。

　　借不到钱，能赚回来也行。可惜，房产商们赚钱的本事如今也不那么好使了。先说销售，2014年一季度中国房地产政策评估报告显示，一季度全国商品房销售额同比下降5.2%，住宅销售额更是降了7.7%，基本跌回了2012年的水平。不过供给可没跟着降，一季度20个代表城市住宅月均新批上市的面积是907万平方米，比2012年同期高出了32%。卖得少盖得多，房价跌不跌呢？答案显而易见。中国指数研究院院长莫天全认为，国内房价拐点已经到来了。

　　莫天全：今年春节以后，一直到现在，近年来我们这个市场蓄化能力也就是这个存量、销售量跟去年比，同期下降的比较厉害，很多城市下降了30%甚至40%，这个拐点其实上已经出现了。根据中国研究院百强价格指数5月1号发的4月份的数据，第一次出现了环比的下降，数字说话嘛，就是在过去20几个月当中，两年多都是环比上涨的，只是说我们这个拐点，他拐过来以后，走的多快，关于我们平稳下降一些呢，还是就是比较急剧的下降一些。

　　当然，如果往回看几年，国内房地产业现在的销售数据其实还是不弱的，但是地产这个行业，怕的就是增长预期不再。新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷认为，未来必然有部分小房企被淘汰出局。

　　欧阳捷：发问房地产企业其实要不要那么做，现在房地产其实是一个产能过剩，像原来光伏产能过剩，所以这些小企业他是正常的物竞天择，他是一定被淘汰出局的。

　　不过，莫天全认为，尽管局部房价下跌引发的风险在加大，但总体上，地产大跌、房企资金断裂的风险还是可控的。

　　莫天全：从目前的数据来看，应该还是在可控范围之内，不会出现急剧下降的这种，中国房地产是太大，就是说个别的城市，我相信有可能会出现这种情况就是出现10%到20%的跌幅，这是完全有可能的，个别的企业，也会因为资金链的紧张，也有可能会倒闭，这也是完全有可能的，但是我自己觉得从全国的平均水平来讲，或者从我们住的房地产市场两看，我觉得降幅应该不会超过10%。

　　房企璀璨的烟花表演已经结束了，还能找到零星机会的企业们除了“大”之外，抓得准可能更重要。主做商业地产的五洲国际控股有限公司总裁舒策丸表示，他们的商业地产对接地方实体商户需求，受到大环境影响相对较小。

　　舒策丸：目前来讲我们特别是交易市场商贸、物流、仓储还有电子商务，把这些结合在一起，这块比我们住宅这一块，要好很多，很多我们的投资户，他们自己注入经营，这一部分的人，他购买我们的商铺，他们是很有需求的，因为他们是自己买房子自己住，这种很多行业都是没有的。（记者柴华）