曹志伟披露停车场收费调价故事 博弈十年路线图出炉
广州市政协常委披露停车场收费调价背后故事
“ 人在证途”之后,曹志伟又出炉
■统筹：新快报记者 牟晓翼
■采写：新快报记者 张亮
十年都能等了,为何不等调研之后再听证?要抢在一号案督办前听证?这里面故事很多!”新快报记者就停车场调价专访了广州市政协常委曹志伟。他通过车牌号的变迁、听证代表名单猫腻、多个停车场调研方案以及停车场投资盈利公式,向记者披露了一系列停车场收费调价背后的故事,勾画出“停车场收费博弈十年路线图”。
2000年前后
汽车保有量少 车位建设也少
●车辆很少、路随便停,供求关系导致车位更少
●管理粗放、没有限价,停车场已全面市场化
曹志伟回忆说,停车场收费变迁历史,就必须先说汽车数量的变化。2000年以前,极少人去投资停车场,因为车辆本身就很少。“你看看2000年前的车牌,大多数在‘粤A’之后是纯数字,没英文的,当时12开头是政府直属机关的。也就是说,当时汽车保有量不超过10万辆,而现在是200多万辆。”
“1993年,我第一套房子,淘金坑的盘,每平方米要1万多港元。但当时这类豪宅都有很多是没停车场的。连淘金花园也就只有一层停车场,大多数没建,有车也多数停在附近工地,因为很多烂尾楼。当时是1元/小时,十几年过去了,现在还有露天停车场1元/小时。”
1997年,曹志伟出国回来买了第一辆奔驰。“这辆车当时比较特殊,开头是AAA,那年开始有A字头的车牌出现。2000年后车牌变成两个英文,总数就非常大了。没多久,有出现字母在中间的,那数量就更多了。实际在限牌之前,每年都是二三十万递增。原来的规划和要求导致中心老城区停车位配置根本跟不上需求。”他介绍说,实际上,在2004年,锦城花园停车费已达到1000元/月,800元租价+200元管理费,建设投资成本约为10万元。
根据年收益率9.6%(1000元×12个月÷100000元成本),高于同期银行利率。所以开发商是出租有钱赚,但卖不出价钱,事实上,停车场收费已经是市场化了。
2004年后
力推汽车工业 腰斩停车位费
●住宅停车场限价
●导致开发商只卖不租,按最少建设
●导致无人投资建设,停车渐渐变难
●供求关系逆转,黑市价加速出现
曹志伟介绍,2004年是非常关键的一年,当时要大力发展汽车工业,广州市物价局直接将住宅室内停车场2001年的600元月保费降为400元,露天停车场从350元月保降为150元。“别的不说,我就有同行十几个车位连续9年都卖不掉,亏得一颈血!谁还会投资建住宅停车位呢?开发商也只会按最低要求建,甚至不建。”
“当时的刺激政策,就好像有开发商骗业主,物业费只要5毛,等你买楼之后涨到3元。这十年,停车费这么便宜,车价越来越便宜,有多少人买了车,却难以承受市场实际应达到的停车费呢?现在大家都买了车,你不去建停车场解决停车难,又不同意恢复市场化让别人投资建停车场。倒霉的还是广大市民和车主。”
曹志伟说,2004年他和父母搬到锦城花园住,买了一个车位,租了一个车位。2004年腰斩停车费之后,直接导致了开发商将绝大多数的车位卖掉,而且不再出租。“当时利息高,租价却这么低,没人想买车位,大批业主就将车停在小区门口堵路。结果政府没办法,做好人在梅东路划了路边停车场,缓解矛盾。”他说,后来房子给弟弟住,结果因为没车位,把房子卖了,买白云区的房子住。
曹志伟现场给记者算了一笔账:
按开发建设直接成本15万元计年收益率:(400元-税费-物管费-利得税)元×12个月÷建设直接成本15万元=134.85元×12月÷15万元=1.08%。
按30万元售价购买后出租计的年收益率:利润134.85元×12月÷建设直接成本30万=0.54%
曹志伟解释说,假定发展商以400元/月的月租出租自建的车位,其收益率仅为1.08%,还不如居民年存款利息3.5%,这还未计算保险费和可能发生的丢车赔偿以及折旧等在内。更不要说买停车场出租只有0.54%。所以,由于政府限价,而且是违反市场规律限价,就导致“黑市价”遍地开花。“这是由供求关系决定的。”