广州2月二手楼市淡季不淡 成交同比涨五成
2月广州二手楼市淡季不淡，阳光家缘数据显示，2月份广州（不含南沙、从化）二手住宅中介网签1877宗，环比上月（4366宗）下降57%，同比（1242宗）上涨51%。
2月1日为农历新年进入小年的第一天，以元宵节过完大年计算，2月份有22天处于春节淡季，因此成交宗数环比下滑在情理之中，但同比2015年同样的春 节时段，二手成交同比上涨107%。中原成交价格24894元/平方米，同比上涨11.1%，环比基本保持平稳。2月广州二手住宅成交淡季不淡，市场回暖 明显、回暖速度加快。
2016年中央和省市的利好政策不断，归纳起来中央层面的信贷政策放松（非限购城市首付由2.5成下降为2成）、契税和营业税的调整优惠（限购城市除 外）；地市层面的鼓励农民进城购房（江西、福建、山东）。在信贷方面，1月央行对实体经济发放的人民币贷款增加2.51万亿元，同比多增1.04万亿元， 创下有统计数据以来的单月最高信贷投放记录，从政策层面再到信贷层面，都在积极助力楼市。
中原研究部客户研究主任熊小洪表示，目前楼市成交氛围持续火热，部分成交活跃的板块业主提高了放盘价，例如天河北板块；而一卖一买的业主多以市场价放盘，促进了物业的流通，部分客户唯恐业主反价，在春节期间就与业主约定了节后的签约时间，二手住宅市场呈量价上升态势。
2月市场热点：租赁回暖两房最受青睐
2月14日春节结束，外地员工返穗上班，今年的租赁市场回暖较去年早，从中原租赁成交宗数来看，2月成交量环比1月份增长3%。15号以后的成交占比超 过了85%，主要在一些专业市场集中或地铁通达的板块租赁成交量较大，例如新港西、机场路、洛溪、中山八路等板块成交较为活跃。专业批发市场开市后，从业 人员返工租房，例如新港西和中山板块；交通便达的板块利于白领上班，例如机场西路和洛溪板块，总体来看，租金较去年也处于平稳涨幅趋势。
从租客的行为习惯来看，目前租客仍然偏好2房的物业，成交占比在42%，2房对于单身、年轻型夫妻或者合租都较为方便，因此一般2房房源一放盘很快就中 盘；投资回报率来看，户型面积越小，投资回报率越高，其中1房的投资回报率是最高的，超过了3%。目前银行5年期存款利率为3%左右，而若投资住宅，回报 率在2%-3%左右，此外不动产物业价值除了有收租的收益外，一般物业都有一定的保值增值的特性。中原熊小洪表示，目前股市动荡，在有名额购房的情况下， 投资不动产仍然为一种不错的理财方式，这一点已经被大众所接受。
分区点评
1、天河区：天河北板块6-7成业主上调报价
2月份，天河区中原成交均价为29893元/平方米，价格同比结构性上涨12.85%，阳光家缘中介网签成交量同比（农历时段，下同）上涨154.3%。本月天河北板块成交相对较为活跃，中原成交均价为31997元/平方米，环比上涨9.0%。
中原地产保利中宇分行营业经理管增杰表示今年春节客户看房积极性明显高于去年过年时，部分客户在年前看中单位后，正月初八九就让经纪人约业主签合同，以 免业主反价。据管增杰介绍，目前天河北板块大约有6-7成的业主在年前没有上调报价，年后都主动上调，一般价格较贵的电梯楼物业总价上调幅度5-10万 元，而一些相对稍旧的物业由于单价稍低，涨价幅度更高，例如东方之珠物业由于单价在28000元/平方米左右，业主上调报价1000元/平方米，100平 方米物业总价上调10-20万元左右。目前政策宽松，二手成交持续回暖，客户看房积极性增加，做决定的速度也加快了，而业主心态也明显增强，即使业主有反 价，只要反价幅度不太大，客户也能接受。
2、越秀区：学位房成交占比下降
2月份，越秀区中原二手住宅成交均价为30316元/平方米，价格同比结构上涨5.06%。阳光家缘中介网签成交量同比上涨82.76%。
2月份教育部办公厅下发了《关于做好2016年城市义务教育招生入学工作的通知》，明确提出在教育资源配置不均衡、择校冲动强烈的地方，根据实际情况积极稳妥采取多校划片，所谓多校划片，是指一个小区对应多个学校。此事引发了市民一阵热议，可能学位房白买了。
目前广州市执行的学位房政策仍然为2015年2月的标准，而这一标准有效期为3年。但学位房政策调整的可能性对购买学位房的热情的确有所影响。1月份通 过中原成交的学位房占比在10%左右，而2月成交的学位房占比在5%。一方面是由于学位房政策调整对购买学位房的影响，部分家长表示在孩子将要上学的近期 才考虑买学位房，另一方面也是由于很多家长在年前已经买定了学位房，年后买房的急迫性不太强烈。
3、海珠区：置换型业主成交多
2月份，海珠区中原二手住宅成交均价23882元/平方米，同比结构性上涨8.8%，阳光家缘中介网签成交量同比上涨123.88%。本月成交较为活跃的为江南大道南板块，中原成交均价为23006元/平方米。
中原地产江燕分行的客户经理马伟森表示，这段时间成交的客户以网客居多，由于客户春节返乡过年，客户买房大多通过网络与经纪人联系，而节后客户返乡，出 手速度也明显加快。在江南道板块很多居住较为成熟的小区，例如逸翠居、保利红棉花园、富力顺意花园，由于营业税由5年转为2年，很多业主会置换型购房，目 前成交的客户都是一买一卖的业主，业主也多会在本片区内置业，为能尽快出手，好购置第二套物业，对旧房的卖价不会要价太高。目前公积金贷款首付才2成，贷 款利率较低，商业按揭基本上能85折优惠，部分银行也达到82折，很多客户在年后都积极入市。
4、荔湾：租赁市场活跃租金上涨
2月份，荔湾区中原二手住宅成交均价为21563元/平方米，同比结构性上涨5.47%，阳光家缘中介网签成交量同比上涨91%。
据中原地产中山八路高级营业经理欧阳彩雁介绍，节后客户返穗，中山八路一带有较多客户求购120万以下的两房物业，多以刚需为主，由于附近的童装市场还 未开业，因此住宅买卖市场回暖不是很明显。但该板块的租赁市场表现较为活跃，即使附近的部分童装市场还未开业，租赁成交量都翻倍增长，业主心态明显增强， 租赁价格涨幅较大，例如本月租赁最为活跃的是富力广场，租金为49元/平方米/月，2房总价在3700-3900元/月，较年前涨幅在200-300元 /月，3房涨幅在500元左右。租赁客户主要在附近的上班族、孩子求学家长族，一般而言一些刚需的客户会先租房居住，对房价考察周全后才会转租为买。
5、番禺区：新放房源业主心态强硬
2月份，番禺区中原二手成交均价为16002元/平方米，环比结构上涨5.89%，阳光家缘中介网签成交量同比上涨154.3%。番禺区域成交活跃，上 涨幅度赶上天河区，番禺二手物业成交潜力强劲。总体来看番禺区面积大，市场上盘源也相对较多，在年初市场还处于去库存阶段，一些笋盘首先去化。
据中原地产丽江花园分行高级营业经理石蕾介绍，年初市场还是非常活跃的，主要以刚需买家为主，多以成交丽江花园的丽字楼为主，目前盘源较多，业主并未有 反价的现象。中原研究部预计，待笋盘去化一段时间后，楼盘会有一定幅度的上涨。目前租赁的客户较多，大多是看中丽江花园的环境和便达的交通。此外，洛浦的 新楼盘如英居业主已经收楼，3房租金在4500-5000元/月，丰富了洛溪板块住宅市场产品的多样化。
6、白云区：业主惜售放盘量减少
2月份，白云区中原二手住宅成交均价为18006元/平方米，同比结构性上涨7.99%，本月阳光家缘网签成交量同比上涨63.24%。年后从市场反馈 来看，业主放盘量有所减少，2月份国家政策频频发红包，业主感知到市场有转暖的迹象，放盘量有所减少，预计有一部客户会在3月份放盘。
目前白云区租赁市场较为活跃，尤其是在机场西、新市、桂花岗一带，电商返岗、机场的员工以及一些韩国人也陆续到岗，对租赁需求量较大。而目前总体来看租 金保持平稳，即使个别的盘源有上调价格，也基本上每月上涨100-200元左右。中原地产汇侨汇二分行营业经理李权表示，租赁人群主要是单身或者小两口为 主，他们一般在相对较为繁华的地段租房，方便经商和生活，汇侨新城的房源租赁均价为33元/平方米.月，是较多租客青睐的小区。
2016年春节期间与2015年春节期间广州主要六区二手住宅成交量价走势
预测：市场持续转暖成交量价上涨
国家统计局数据显示，2016年1月份，全国70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比都继续上涨，而且涨幅比上月明显扩大。其中广州二手住宅同比上涨13.1%，深圳同比上涨49.7%，北京上涨23.7%，上海同比14.4%。
年后北上深房价迅速回暖，房价涨幅令人咂舌。一天之内业主反价几次的情况都存在，对广州楼市氛围形成直接的影响，预计客户担心广州房价上涨也会跟风入 市。熊小洪认为，广州与北上深同处一线城市，从人口密度和近十年来的人口增幅来看都不如其他三个一线城市，因此广州的楼市发展相对理性，但随着政策的托市 及兄弟城市房价的上涨，会带动广州房价的上升。
2月22-24日，广州契税执行“区唯一”的标准，引起市场热议后立即叫暂停，这三日市场成交量分别在179、204和190宗（不含南沙、从化），明显好于本月之前的日成交量，广州市场对政策放松的渴求还是非常明显的。
3月两会即将召开，广州楼市政策或许会在政府收集了经济数据，进行讨论后会有进一步的动态。即使政策未有变动，但从中央对楼市的支持力度，以及行业回暖 速度来看，对买卖双方心理都会有较大的影响。预计3月二手住宅成交量上涨，而成交价格会继续上涨，短期内想购房的客户应及早入市为上策。
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