三处老建筑活化成民宿有苦有乐 广州正研究制订民宿指引
大洋网讯 有个性、有温度的民宿，承载着人们诗和远方的想象，同时又是深度体验一个城市历史文化的绝佳场所。近年来，在西关、在东山、在古村，一家家具有岭南特色的民宿悄然成长，民间资本的进入，让一栋栋破败、荒废的老房子重新焕发生机。改造者有情怀、有坚持，也有不易、有难题，更多的还是有憧憬、有希望。
“归觅”民宿
荔湾博物馆西关大屋旁，有一家名为“归觅·花坞”的民宿，西关传统特色的趟栊门、木格纹满洲窗、中空的天井、青砖墙、麻石道……处处透着悠悠的岭南风韵。“归觅”创始人蒋晓晖在广州生活了二十多年。从年轻时起，蒋晓晖就特别喜欢充满历史印记的老宅子，仿佛能透过老宅子对话城市的灵魂。
蒋晓晖认为，广州历史街区拥有丰富的文化旅游资源，应当积极地保护与有效地盘活。
归觅精品民宿
“归觅”分别位于荔湾湖公园和恩宁路永庆坊的两处民宿前后建设时长11个月，投入资金400多万元，“在城市里做民宿，合法化会成为最大的障碍”，蒋晓晖在进入民宿行业之前，进行了详细的行业调查，发现广州市的许多民宅改造而来的民宿，都因为没有进行“住改商”而拿不到营业执照，进而带来了一系列的麻烦。同样，“住改商”也给蒋晓晖出了一个难题。
老西关历史街区民宅林立，选址很艰难，蒋晓晖和助手一起连续3个月奔波于街区、挨家挨户地找，最终选中了荔枝湾景区的这个民宅。蒋晓晖回忆，“为了租下这个大宅，我们冒雨与业主见面，连夜赶出大宅活化的商业策划案，最终我们的真诚与执着也打动了他。他同意租给我而且是一个10年的长租约，前提条件是我也要完成‘住改商’合法化程序。”于是蒋晓晖把历史街区建筑活化的价值与意义做成商业策划案，并多次拜访街道和荔湾区相关领导，最终获得支持，完成了“住改商”手续。
蒋晓晖说：“之所以坚持‘住改商’，一方面原因是房东的要求，另一方面是为了合法化，这样更有利于拉动资本的进入，‘改商’也是我的这家公司能够成立的基本条件之一。”
历史建筑变身“星”世界
为了让入住的客户有良好的体验，店内所有房间的床单、被套等布草都采用星级酒店的专供品牌，而且蒋晓晖做了一个重大决定——把永庆坊的一个办公室腾出来做布草间，买了专业设备，找专人负责承接两家店内所有房间床品的换洗工作，保证店内所有布草的洁净度。
客人退房之后，员工需要把换洗床品搬运下来，15分钟时间拉回永庆坊那边的布草间，将这些一箱箱的布草搬上二楼，把它们洗干净、烘干，再运回荔湾湖这边的店顶楼的天台晒干。这还没完，晒干后，还要再运回永庆坊的布草间进行熨烫、折叠好，最后再拉回荔湾湖的店内。这个过程是极其耗费人力成本的，不是所有的商人都愿意坚持。
“民宿也要有品质，你真正在做的，就是要对你的客人负责，‘精于此道，以此为生’就是我做这件事的态度。”蒋晓晖在坚持。
蒋晓晖是湖南人，为了更好地诠释西关文化，并与现代房屋装修相融合，还亲自去邀请德国IF设计大奖获得者何永明先生为其进行设计，因此才呈现出“琴棋书画诗香茶”的老西关生活原貌。此外，“为了让业主放心，也为了日后经营保障，改造民宿之后，还需要面临消防、治安等一系列问题，改造之路比较艰难。”蒋晓晖告诉记者。
源汀宅院
古家具的博物馆 讲故事的民宿
荔湾区芳村大道东聚兴大街大冲口涌北岸的聚龙村，人杰地灵，距今有近130年历史，这里又称“邝家村”，邝氏家族人才辈出。走进聚龙村，“源汀”很显眼地坐落在两座历史建筑当中，其中，位于知名商人“邝伍臣故居”的源汀5号院是拥有六间客房的“可居住博物馆”，源汀12号院则是集休闲娱乐购物于一体的公共活动空间。
源汀民宿
“源汀”创始人韩冲告诉记者，选择在聚龙村办民宿，不仅仅是因为这里保存着最为完整的清代民居建筑群，也是为了给众多古董家具一个更好的展示和体验的场所。
走进源汀，陕西的长安大柜、山西的庙椅、运城大柜……一件件富有年代感的老家具映入眼帘，与趟栊门、青砖民居、潮州床等岭南特色元素相互碰撞。这些“老古董”不仅仅是摆设，还能正常供客人使用。这些老家具的主人，就是创办维波楼艺术生活博物馆的哈维、姚小波夫妇。当初他们走遍全国，用30多年的时间，抢救并复原了3000多件已经腐朽破败甚至即将被人当柴火烧掉的古家具。
“我听到维波夫妇所做的事情后深受震撼，并爱上了这些古家具，又想把这些背后的故事传播给更多的人，因此就和另外两个创始人租下了聚龙村这两栋历史建筑，买下了维波夫妇的一小部分古家具。”
源汀民宿的“老古董”家具
历史建筑活化不能“徒有其表”
据韩冲回忆，当初拿下这两栋历史建筑的过程还是比较顺利的，“十几年前就有开发商买下了这里的一部分宅子，这期间他们一直在做修复，荔湾区政府对聚龙村这些历史建筑的保护也相当重视，所以建筑本身保存得很好，我们改动的也比较少。”
虽然仅用了短短三个月时间，但源汀对历史建筑的改造还是慎之又慎，以修补性的工作和室内布置为主。“因为老建筑不能大动干戈地改，所以我们主要是做一些墙面的加固，对屋顶做防水的处理，同时考虑到民宿要住人，所以在排水、排污、消防上面花的功夫比较多。唯一的难度就是地面处理，岭南老宅为了防潮，地下会埋很深的沙子去吸收潮气，时间一长地面就会塌陷下去，所以还要对地面重新进行填充。”
同时，为了避免改造对历史建筑产生可能的“二次伤害”，建筑内部的电线都是走“阳线”。韩冲告诉记者：“如果像现代装修那样在墙上凿洞埋线，会对建筑本身产生不可修复的伤害。”
韩冲认为这些历史建筑的活化，首要就是尊重历史建筑本身，在经营的过程中更有责任和义务去继续维护，过度的商业化对于历史建筑本身也是一种损害。
东山别院
老建筑翻新时曾遇到一些波折
位于东华东路瓦窖后横街12号的“东山别院”是新河浦一带最早开设的民宿之一，这是一栋民国时期的三层别墅洋房，原来是台山华侨叶氏家族聚居的老宅。别院负责人颜晓明介绍：“2015年我们将房子租下来，原来是想给自己的文化传播公司找一个办公的地方，兼做朋友聚会场所，剩余的几个房间时常用来免费招待朋友，后来发到朋友圈上很受欢迎，进而萌生了做民宿的想法。”
“当时房子的质量很差，除了地板我们差不多都换了，是整栋楼的翻新，内部上了钢架结构对老房子进行加固，装修的投入就在200万元左右，房子的租金每月还需要数万元。”而装修也并不一帆风顺，刚动工一两个星期就被城管叫停，被要求去文管大队和规划局等部门进行报备申请。原来，这栋房子虽然不是挂牌的历史建筑，但因为处于历史文化街区范围内，也需要参照历史建筑进行管理。
颜晓明说：“对于历史老建筑的翻新，我们一开始也不知道需要有哪些手续要办，等办齐所有手续就花了2个月时间，整个装修拖了七八个月。”
现在走进东山别院能感受到浓厚的岭南特色，铁窗花、留声机、古瓷器、花地砖等东山风格应有尽有，而颇具西关特色的木趟栊、满洲窗也恰到好处地作为点缀。颜晓明说，别院的设计理念实际上是东山和西关特色的结合。
东山一带洋房、别墅数量众多，保存较为完好，具备较好的活化利用基础。据不完全统计，当前东山一带的民宿数量在十几家左右，独栋民宿有两到三家。
东山别院
鼓励更多资本参与老建筑活化
记者走访了东山口多家民宿，不少民宿经营者认为民宿业在广州目前仍处于一种“灰色地带”。一方面，众多的老建筑多为住宅性质，在申请工商执照时就遇到了实际使用与房屋性质不符合的问题，只能以公司或者酒店代管的形式出现；另外一方面，民宿的身份不清，公安部门多将其界定为旅业来监管，流动人口的监管和消防方面也是一个硬伤。别院负责人颜晓明表示，民宿经营者其实非常愿意配合有关部门的要求，合法地进行运营。只有合法化了，民宿经营者才敢投入经营；只有政策法规明晰了，才会有更多的民间资本介入到传统老建筑的维修和盘活中来。
业内人士认为，民宿是一个新兴的产业，民宿业态的存在和发展中存在的问题，是不可回避的。由于历史老建筑牵涉文物、规划、公安和城管等多个部门。在政策不明晰的情况下，是否可以考虑成立一个老建筑活化利用的、跨部门的联合工作小组，鼓励更多的个人、民间资本参与到老建筑的活化利用。
“民间人士需要引导、鼓励、帮扶，不能在改造和利用中设立太多的条条框框，我们现在做民宿有点鸡肋之感，想拓展又基于政策法规上的不明朗、资金量的不足而裹足不前。”颜晓明同时认为，东山和西关本身就是广州文化旅游的名片，应该创造条件让更多的游客能住进老城区、体味原汁原味的岭南文化。
专家说法
广州民宿处于发展初期
相对于浙江、北京等地民宿业的蓬勃发展，广州的民宿仍处于发展初期和探索阶段。
广州市旅游局2017年8月给对市政协提案的答复中称：目前广州民宿主要来自乡村，以村民自有住房开展住宿接待，城区内也有少数利用老建筑改造而成的民宿对外接待。
对此，中山大学旅游学院原常务副院长彭青在接受记者采访时表示，广州城市中的历史建筑改建民宿比浙江、北京等地相对滞后，这是广州自身市场特点发展所形成的结果。首先，广州整个住宿业都很发达，呈现的是一种供大于求的态势，在这样的情况下，民宿自然只是众多选择的一种。其次，广州的这些历史建筑大多集中在老城区，老房子本身年代久远，周边环境一般，房屋形态也一般，可供民宿改造、成为精品民宿的老房子并不多。
彭青认为：“广州旅游市场以商务客为主，商务客住宿消费以商务酒店为主，对于民宿需求热度相对不高。从供与求两个视角分析，广州城区古旧建筑物改造民宿的投资收益优势并不明显，这也是在广州城区投资民宿热情不高的主要原因。当然在资源有优势的地段，投资民宿热情依然较高，而且从目前经营看，也经营较好。这种现象也可证明，广州人投资方面的谨慎度，不盲目跟风。”
针对目前民宿发展过程中遇到的一些问题，彭青认为，对于民宿开发者而言，“应该总结过往民宿开发成功与失败的经验，关注‘基本住宿功能加情怀’，为顾客提供的住宿功能不能丢，这是民宿的基础，不能为了情怀忽视最基本的需求。同时，广府文化特色的传承、产品本身特点，对细分市场的需求的精准定位以及主人文化都是民宿的魂，必须强化。前期科学投资，有效控制成本，后期良好的经营管理，都是民宿开发与经营的基本功。”
部门回应
民宿经营将有章可循
民宿业要得到长足发展，首先就要有完善的管理制度。浙江省就由农村办牵头，多部门参与制定《浙江省民宿管理办法》，由省公安厅制定的《浙江省民宿（农家乐）治安消防管理暂行规定》，让民宿的经营者有章可循，有法可依。
广州作为有着2000多年历史的文化名城，老城区里仍保留着众多可以进行多方面活化利用的历史建筑及其他老房子。今年广州也被列为全国首批历史建筑保护利用试点城市之一，也出台了《广州市历史建筑保护利用试点工作方案》，其中提出“鼓励历史建筑变身民宿、咖啡馆等，研究资金补贴和奖励的相关措施。”
对于历史建筑“住改商”问题，记者了解到，在已出台《广州市人民政府办公厅关于进一步放宽商事主体住所经营场所条件的意见》中，明确了属于住宅的住所、经营场所，其申请人从事相关无污染、无安全隐患行业，可提交当地人民政府或其派出机构、村（居）民委员会等部门出具的场地使用证明用于办理工商登记。另外，根据《广州市人民政府办公厅关于优化市场准入环境的若干意见》，对申请人申报商事主体住所（经营场所）登记时，除涉及负面清单有关情形外，实行自主申报承诺制，进一步优化了注册审批流程。市国土规划委有关负责人表示，历史建筑改变使用用途进行工商登记已有政策支持，国土规划部门正结合历史建筑保护利用试点工作的推进，会同市工商局继续研究优化措施。
广州市旅游局也表示，正在根据民宿发展情况，研究和制订民宿建设和服务规范指引，拟参与制订《民宿客栈服务规范》和《民宿客栈安全管理规范》联盟标准。在治安管理、消防安全、食品卫生、环境保护、服务质量和制度建设等方面加强监管规范民宿经营行为，提高民宿管理和服务质量。
此外，考虑到民宿业的发展还涉及国规、住建、文化、公安、消防、农业、食药监等部门职能，计划下一步通过加强与规划、国土、文化、公安、农业、食药监等部门协调沟通，形成共识，待条件成熟时，再适时修订《广州市旅游条例》，将民宿业等新业态纳入管理范围。
策划/广报全媒体记者汤新颖
文/广报全媒体记者杜娟、赵方圆
图/广报全媒体记者骆昌威
