金九未到楼市先热 房价持续上涨成趋势

　　“金九”即将来临，申城楼市跃跃欲试。上周，申城新建商品住宅成交面积25.9万平方米，环比增加9.1%，上周六成交面积上冲到6万平方米，基本恢复到活跃期流量。业内人士预测，“金九银十”，申城房价的持续上涨或难以避免。

　 　增长呈爆发式状态

　　上周，申城新建商品住宅成交均价小幅波动，为31806元/平方米，环比微涨0.3%。成交虽然温和放大，从成交排名前十的项目来看，只有第一名成交超过百套，绝大部分只有二、三十套。而且只有新项目才能引起市场关注，比如成交排名前三的项目都是最近一两周内刚入市的全新盘。从交易结构来看，刚需和改善类产品各占一半。上周成交排名第一的是闵行古美罗阳板块的晶珑坊，小区紧邻轨道交通1号线锦江乐园站和规划中的15号线朱梅路站，两房75-85平方米，户型面积控制合理紧凑。

　　然而，上周，供应量出现爆发式增长，为34.9万平方米，环比增加167.5%，而入市项目也增加到10个。从供应结构来看，刚需、改善、豪宅均有项目入市，而且刚需和改善的比例也比较接近；从区域来看，金山则是供应大户，入市面积达到12.5万平方米，占供应总量35.8%。

　 　业主惜售涨价底气足

　　中原地产新古北分行的人员介绍，上月挂牌的一套嘉年华庭三房，业主报价850万，被一位买家看中，就在谈价当天，房东一下子加价到930万，最终双方未能达成意向。事后，房东向业务人员表示，临时跳价实质是不想现在卖房，房价还要涨，不愁卖不掉。

　　据了解，一些客户意识到房价涨势猛烈，购房迫切性较高，对于业主临时涨价有一定的心理准备。中原地产塘桥分行周经理介绍，本月成交的一套东方汇景苑两房，房东报价550万，房东看房当天临时加价20万，最后被其中一位客户买下。

　　8月，二手房市场交易量延续萎缩的态势，供求同处降温的状态。外围刚需为主的低端区域淡季特征开始显现，然而在配套成熟的中高端区域，置换客仍在积极地看房，但伴随供应量的持续低迷，供求矛盾日益突出，由此不断助涨房东强势叫价，整体报价较7月上涨5%-8%，惜售、加价的情况时有发生。

　　根据网上房地产数据显示，上周二手住宅挂牌10.1万套，环比增加3.2%；根据中原地产数据推算，上周全市二手住宅成交约7095套，环比减少2.0%。具体来看，在供应相对稳定外围区域，新入市的刚需买家普遍认为房价偏高，观望情绪较重，触动部分业主调整心态开始松口，降价成交的案例增多；置换活跃的区域，受追捧的高品质小区房源供需失衡，推动房价步步高升，看涨预期下目前买家购房频率较快。

　　房价持续上涨成趋势

　　本周，央行下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。5年以上的商业贷款基准利率由5.4%降至5.15%，五年以上的公积金贷款基准利率由3.5%降至3.25%。8月这次降息是继今年3月、5月、6月之后的第四次，信号一出，部分房东又开始计算着涨多少钱合适，而买房的人要预备着缩小选择余地。

　　此次降息了0.25个百分点，从去年11月份至今共降息了1.4个百分点。以商业贷款100万，年息30年，按照基准利率计算可知，本次降息每月可减少155元还款额，利息共减少5.58万元。从去年开始降息至今，每月还款额减少了893元，利息共减少了32.16万元。这极大地降低了购房者成本，促进了购房者积极入市。

　　此次降准降息政策正好赶上8月楼市的翘尾行情之上，这必将使其效应扩大化。信义房屋分析师陈丽娜表示，降低了购房者贷款成本，同时，很大程度上降低了近期上海9家银行提高二套房首付比例所引起的对于房贷政策收紧的恐慌。她预计在利好政策的推动下，购房者入市的步伐加快，“金九银十”或将继续迎来成交量的爆发，房东惜售现象也会逐步减少，房价的持续上涨或难以避免。

　　本报记者 杨玉红

（编辑 子盈）