机器换人倒逼“出租屋经济”转型

作为传统制造业最典型的城市之一，出租屋一直是反映中山经济发展和劳动力集聚的重要“风向标”，也是集体和个人重要的收入来源。但随着中山企业技术改造的深入推进，“出租屋经济”也将面临转型升级。近期，中山出台了《关于进一步促进企业技术改造投资的实施意见》，预计到2016年规上企业累计开展技术改造达70%以上。在“机器换人”之后，镇区出租屋不再是“香饽饽”，亟待寻找村级集体经济新的增长点实现突围。目前，在大涌、东区等镇区，不少村一级已摸索出“养鸡下蛋”的增长模式，为村级集体经济转型试水探路。

镇区“出租屋经济”将难以为继

上世纪八九十年代，中山农村集体经济率先转型，从“种庄稼”到“种厂房”、“种房子”，以物业出租和出租屋经济，为镇村一级的发展注入动力。至今，遍布各镇区的出租屋，在满足产业工人住房需求的同时，依然是村集体经济和居民个人最主要的收入来源之一。据国家统计局中山调查队调查显示，目前房租收入和银行存款是当前中山居民主要经济来源之一，近五成受访者表示当前收入状况能满足基本需求。

但随着中山产业转型升级的深入推进，技术和产业的日渐“高级化”将使产业工人数量日渐减少，也将会影响镇区出租屋经济的发展。早几年，中山企业已实施技术改造。据统计，通过技改，去年全市规模以上工业从业人员减少近万人，而劳动生产率则提高了13.2%。根据中山智海人才市场和智通人才市场根据招聘会数据估计，近年来，中山每年的求职工人大约呈10%的速度下降。其中，2012年沙溪圣狮村集体工业厂房空置5500多平方米，劳工宿舍出租率下降10%。随着技改的深入，这种现象或进一步显现。

上月底召开的市委十三届六次全会，更是明确提出了加快全市企业技改进程。近期，中山已制定《关于进一步促进企业技术改造投资的实施意见》，根据初步计划，到2016年将力争年技术改造投资增速要达到15%以上，规上企业累计开展技术改造达70%以上。机器换人之后，普通劳动力的数量将会明显减少，镇区的“出租屋经济”或将难以为继。

在市委全会上，市委书记薛晓峰对此也指出，目前中山一些集体经济用地主要用以盖出租屋，但单靠“出租屋经济”容易带来一系列社会问题。要确保农民增收、集约用地，又要减少社会矛盾、保护生态环境，实现集体经济的可持续发展。

“养鸡下蛋”释放集体土地潜力

当前中山发展突围，面临的最大束缚之一就是土地开发强度已逼近30%的上限。但同时，不少镇区又不同程度地存在着土地闲置问题，根据2012年初步排查情况看，全市有闲置土地3929宗，总量达7677公顷。即使已开发建设的工业用地也存在开发程度不高、投资强度过低等问题，其中就包括“出租屋经济”这一种相对粗放的经济模式。

近年来，不少镇区的村社区一级已率先探路新的集体经济发展模式。东区亨尾社区，对于一些租赁期满的低端企业不再续租，以此腾出空间发展商业和文化产业，由商家改造并经营，租金提升了30%—50%。大涌的南文社区将一块占地22亩的地块租赁给商家，让其全资建设面积超过2万平方米的红木销售商城，商城建成后社区每年收取130万元以上的租金，比以往零散的出租收入高出一倍，有效释放集体土地和集体经济的潜力。

薛晓峰将这种模式称为“民营企业养鸡、村子里面吃鸡蛋”，是一种创举，为全市集体经济转型升级探索出一条新路。

综观全市，一边是项目落地难，用地紧张，一边是集体土地出租经济效益不高。据市国土局在《中山市招商引资落地难项目情况表》所列的情况，在147个落地难项目中，涉及用地问题达76个，占项目总数的51.7%。如何将这些粗放的集体经济，通过集约发展实现和优质项目的有效对接，成为“出租屋经济”之后中山集体经济又一重要转型方向。

在市委十三届六次全会上，不少镇区指出，集体经济要摆脱传统的物业出租和出租屋经济依赖，通过“三旧改造”升级改造旧厂房和宿舍区，甚至可以与居民洽谈将土地反租，再按照“养鸡下蛋”的模式，采取与有实力的企业合作、入股、联营等多种模式，开发一些高层次的产业园区、科技园区等高端平台，既有利于居民增收和集体增收，也会缓解中山土地压力，促进一批项目落地，多方获益。