改旧城：村社工业区微改造促城市产业双转型

原标题: 改旧城：村社工业区微改造促城市产业双转型

　　当前，广州正面临一场从“建新城”的城市扩张到“改旧城”的内涵提升的历史性转变，“三旧”（旧城镇、旧厂房、旧村庄）改造成为城市更新的主体方式。

　　今年以来，广州念紧了“三旧”改造的紧箍咒，而白云区则是广州“三旧”改造当仁不让的主战场。据悉，全区标图建库并经省国土资源厅验收同意的“三旧”改造地块4457宗，总用地面积132.97平方公里，占全市“三旧”改造总面积的22.88%。而在白云区的比例中，旧村庄占比66.6%，旧厂房占比32.5%。

　　“三旧”改造是广东探路中国新型城镇化、推进节约集约用地的全新探索，需要改革顶层设计与摸着石头过河双向互动。今年初，白云区确立了推动连片规划，研究划定改造单元，推进标图建库和完善历史用地手续，推动一批符合要求的集体旧厂房项目实施改造等“八条腿”走路的改造策略，既是对深化改革的具体回应，也是破解自身发展转型难题的必然选择。

　　为此，本报特开设“聚焦城市更新”新闻栏目，全方位解读白云区的改造路径。首期关注村社工业小区、专业批发市场整治改造，以村社集体物业“微改造”推动城市产业双转型。

　　 推进原则

　　 三变三不变，严格落实“三化”

　　今年5月，《白云区实施村社工业小区、专业批发市场整治改造与转型升级工作方案》正式出台，拉开了村社集体物业“微改造”的序幕。

　　“微改造”的重心是公共设施的微改造，如消防设施、绿地空间、垃圾处理设施等，同时加以外观整饬，改善工业区营商环境，吸引优质企业入驻。区经贸局相关负责人说。

　　具体而言，每个改造项目均要落实“三变三不变”及“三化”原则。

　　“三变”即产业功能改变、城市环境改变、经济效益改变。“三不变”则集体土地性质不变、土地权属单位不变、集体物业经济功能不变。

　　拿正在推进的天健国际家居品牌建材展贸中心来说，产业功能将由原来的档口经营改变为发展家居装饰材料总部经济，城市环境方面，则是减少建筑物数量、降低建筑密度、增加绿化率和优化空间结构，经济效益方面，每年带动产生约30亿元的产值，增加税收近亿元。而在集体收益方面，所在村社年集体收入将达350万元，较改造前提高218%。

　　改造前后，集体土地性质与权属并未发生变化，权属仍为同和街同和经济联社。改造前后的厂房、仓库和改造后的商业、办公物业功能都为集体经济服务。

　　严格落实“三化”原则则旨在打破低端租赁经济链条并尽快取得经济社会效益的双丰收，具体则为“改造主体企业化、物业经营产业化、物业管理专业化”。

　　截至目前，全区已有海峡两岸（汇龙）信息产业科技园、广隆汽配城和钟落潭工业小区项目通过审批及社会公示，进入改造实操阶段。海峡两岸（汇龙）信息产业科技园的前身为镇大玩具厂，土地权属单位为鹤边经济联合社，近期目标是将项目建成为一流的信息产业的产、学、研平台，成为集人才教育培训、技术研发与服务、中小企业发展等多种功能于一体的科技园区。

　　钟落潭工业小区改造前以玩具、服饰、五金业态为主，改造拟通过建筑减量措施腾出城市公共空间，打造一个集商务、餐饮、休闲等于一体的城市综合体。

　　 改造流程

　　 多部门联合审查，村社走足民主程序

　　据了解，落实到具体“微改造”项目，白云区严格实施“一案一策、严格审核、鼓励减量、严控增量、落实监管”制度。

　　各街镇受理改造主体的申请材料并完成项目初审后，将进入更为严格的联合审查程序。区国土、规划、建设、城改、农林等职能部门将对改造项目进行现场查勘和会审。

　　如区国土房管分局将负责对改造方案的土地利用现状、土地及建筑物权属、历史用地情况及近期是否被纳入土地储备计划，改造建筑物是否属于历史建筑，土地或建筑物是否具备通过现有政策办理合法手续的条件等提出意见；区规划分局负责对项目改造设计方案提供规划咨询意见；区建设局负责对项目地块是否涉及拟于近期建设的市政道路、桥梁等重大基础设施提出意见，对检测、设计、施工、监理单位提出资质审查意见。

　　区经贸局将联合审查意见报领导小组，并将经领导小组审议通过的项目向社会公示并接受监督，公示期满无异议的项目将获准实施。

　　项目建设中的监管同样全覆盖。如区建设局将对项目进行工程质量安全监督登记，区城管执法分局将严格按照规划方案进行执法监管，改造施工一旦有越线行为，将坚决予以查处，严控违法建设增量。

　　此外，白云区还严格划定了改造界限。《方案》提出，无论是国有用地、村社经济发展用地或村社留用地，有规划用地合法手续或可以完善合法建设手续的用地和改造项目，应积极主动完善审批并依法建设；符合“三旧”改造政策，可以按政策完善用地、建设手续的地块和改造项目，应积极主动完善并依法建设。

　　由于实施“微改造”的主体对象是集体物业企业，各村社基层还将严格按照相关规定，走足民主程序，切实保障社员的集体知情权、参与权与收益权。

　　 记者观察

　　 城市更新不一定要大拆大建

　　今年以来，白云区直面城市产业转型难题，在充分领会、把握国家、省、市“三旧”改造精神的前提下，因地制宜开展村社工业小区、专业批发市场整治改造工作，取得了一定的工作成效，既增加了村社集体经济收入，又改善了城市环境，增添了产业转型载体，推动了城市产业双升级。记者在日常采访中获知，这一决策既得到了基层群众的拥护，也得到了市场主体的热切回应。

　　区域公共决策必须直面现实问题。近三十年来，白云区村社基层自发形成了一批村社工业区。由于年代久远，加之建筑标准低，这些工业区成为“小散乱”扎堆甚至是无证照经营的集聚地，且或多或少存在消防安全隐患，公共配套严重不足，城市化水平不高。客观而论，由于土地权属、城市规划等因素制约，这些工业区不可能短时间走全面改造之路。其改造提升问题，不仅事关基层民生，也事关区域发展大局。在“迈大步”不可行的现实面前，可否“小步快走”，考验基层党委政府的治理智慧。

　　在白云区的城市更新实践中，村社工业区“微改造”实现了原则性和灵活性的统一。在具体操作中，职能部门没有当“稻草人”，而是积极介入指导、监管市场主体开展改造。尤其是国土、规划、建设、城管执法部门的深度介入，确保了改造项目不会突破土地权属与用途管制，进而造成新一轮违法用地和违法建设，为城市未来的高水平开发建设造成阻碍。

　　无论是从产业转型规律来看，还是从城市规划管控来看，大拆大建并非城市更新唯一正途，以“微改造”、综合整治等形式推进“三旧”改造，尚有更多潜力值得挖掘。

　　(南方日报)