中央经济工作会议：三年来首提房地产 放积极信号去库存

近三年来，这是中央经济工作会议头一次郑重提出房地产问题，并给出明确意见，“住房改革以满足新市民为出发点”。在一系列动作中，包括鼓励开发商适当降价、加强租赁市场繁荣等，都为化解房地产库存带来希望。在不少地产开发商看来，至少这对库存积压的不少偏远城市而言，释放了一个积极信号。而不管是租赁还是销售，盘活房源，提高使用率都将促进经济。

  以“通”代“限”满足“新市民”

从本次中央经济工作会议中关于房地产议题的主旨来看，新的住房改革以满足新市民为出发点。会议重点提出要“化解房地产库存”，按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。

要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。要明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。

要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。要取消过时的限制性措施。

对此，专家解读认为，化解房地产库存，必须长期短期手段并用，综合运用各项措施。从长期看，促进房地产持续发展，主要是推进以人为本的城镇化 ，促进农民工在城镇定居落户。这要求户籍制度改革与深化住房制度改革同时推进，形成合力。

“去库存、分类调控的大方向没有改变。”中原地产项目部总经理黄韬接受南都记者采访认为，对于房地产发展依然有压力的市场，政策会有所差异化有所倾斜，可能出现进一步首付下降、契税方面的优惠。但这些都是附着型的，不是原则性的。对于中央经济工作会议提出有关政策的重点应该是，根据各地实际情况，来试行一些细节化的差异化方式，而非“一刀切”。

据住建部有关负责人介绍，在改革方向上，商品房市场和棚改安置房打通；商品房与公租房打通；商品房和租赁市场打通。而打通这三条渠道，有助于化解住房市场矛盾。

在供给侧改革范畴，面向青年群体租赁需求的长租公寓，也是去库存、稳市场的新领域。目前一些敢于尝新的开发商比如万科以及一些中型开发商已瞄上出租公寓这一万亿元级市场。

  降房价需配合政策优化

最近三年的中央经济工作会议，唯在今年首次提到房地产，这在业内专家看来也意味着经济大势离不开房地产的提振，库存高峰逐步来临急需化解，而房地产的稳定良性发展，无疑将为整体经济形势助力。

中原地产、方圆地产等多家业内资深人士向南都记者分析称，中央领导对房地产以及库存问题已经多次提及，问题的严重性是“不言而喻”的。

在不少地产开发商看来，中央经济工作提出去库存的要求就意味着这项任务的高度，对于库存积压的不少城市来看，这释放了一个备受欢迎的信号。

“不管是租赁还是销售，盘活房源，提高使用率都是促进经济的一件好事。对于广深这样的一线城市来说更是锦上添花，”黄韬认为，目前中国上千个城市中多数都存在库存过高的情况，政策要照顾多数城市行情，而一线的楼市正在稳步回升，政策的“暖化”将推动市场行情。

此次会议上还提出要求房企顺应市场调整营销策略，适当降价。对于这一点，华南某大型房企有关人士向南都记者直言，能降的都早就让步了，有些四线城市甚至已经亏本在卖。去库存还需要更多政策“支招”，比如从户籍制度、契税政策上进行优化。

“未来的去库存肯定是一个系列性的组合拳，从中央到地方的扶持性政策应该还会陆续出台，”方圆地产首席分析师邓浩志接受南都记者采访认为，如果房企能以降价促销相配合，则去库存的效果可以大大增强。

此前中央已经出台多项政策刺激房地产去库存，但从市场角度来说，房地产去库存化的推动也需要开发商积极参与配合，特别是通过降价促销扩大成交。另外方圆地产认为，取消已经过时的限制性政策，可能预示着部分仍然采取限购政策的城市，有进一步放松的空间。