杭州楼市“销旺价稳”：保供应化风险 稳调控促健康
中新网杭州5月30日电 (记者 施佳秀 实习生 李晨虓)“作为我们浙江，去库存我们仍然把它作为(2016年的)一个任务。”“要把房价的稳定作为政府工作的目标。”就在今年3月，浙江省住建厅厅长钱建民在接受中新网记者专访时曾表示，去库存同时要将房价控制在合理区间，不能放任房价大幅波动。
几个月过去，作为浙江省会城市杭州，杭州的楼市现状如何？5月份闭幕的杭州市第十六届人居展上，观展总人流量11万余人次，达成商品房(含住宅、非住宅)意向1508套，预定549套，面积7.8万平方米，签约147套，面积2.3万平方米……
同上届人居展预定30套、成交89套的数据相比，今年人居展的增长十分明显，并且创下了近五年人居展成交新高。
杭州楼市销售量不断上涨，房价也是稳步增长，但是与苏州、南京等城市不同的是，其涨幅仍在可控区间，呈现“销旺价稳”态势。
在专家和业内人士看来，充足的供应量、趋于理性的市场、政府的宏观调控等是杭州房价未非理性上涨的原因，未来政府还需采取控地、设置房价收入比等，让房价继续保持稳定。
杭州楼市呈“销旺价稳”态势
“反正这半年业绩超过去一年业绩吧。”杭州一中介孙正伟近来相当忙，他向记者透露，本月业绩还不错。
正如孙正伟所说，杭州楼市目前一路高歌，销售量不断上涨。
2015年杭州楼市就交出了一份令人满意的答卷：新房成交127176套，刷新市区年度销量历史纪录；市区成交金额首破2000亿元，创了新高。
进入2016年以来，杭州楼市一路高歌猛进。杭州透明售房研究院数据显示，其中，4月杭州全市新建商品房成交再破2万套，为历史以来单月成交次高水平，其中4月29日成交1404套，再度刷新历史单日成交最高纪录。
春江水暖鸭先知。人居展现场，杭州绿城翡翠城楼盘的销售人员也告诉中新网记者，三、四月份杭州楼市太火爆了，5月份以来稍有放缓，但也还不错。
不仅是杭州，全国多个城市都迎来了卖房的“春天”。据统计，1—4月份，全国商品房销售面积3.60亿平方米，同比增长36.5%，增速比一季度提高3.4个百分点，比去年全年提高30个百分点；销售额2.77万亿元，增长55.9%，增速比一季度提高1.8个百分点，比去年全年提高41.5个百分点。
由此不难看出，中国商品房销售呈现量价齐升的态势，去库存已经取得初步成效。
然而，一些城市出现了房价短时间内暴涨。国家统计局5月18日发布的4月70城市房价数据显示，二线城市全面取代一线城市，成为房价上涨先锋，甚至出现了房价上涨“四小龙”，分别是合肥、厦门、南京和未被列入统计的苏州。
以南京为例，南京新建商品住宅价格4月同比涨幅高达22.6%，仅次于深圳、上海。1年前，3万元/平米的房价在南京还属于改善板块的价格，随着房价的一路猛涨，南京八大板块房价都已开始“触3”。
为了遏制楼市出现“高烧”，上海、深圳、南京和武汉等一二线城市密集出台了房地产新政，以促进房地产市场平稳健康发展。
在历年多次的房价“疯涨”期中，杭州每每不“缺席”，与北上广深齐头并进。但是，这一轮涨价潮中，杭州显得格外理性。
数据显示，杭州房价连续13个月环比增长。今年一季度杭州市商品房成交均价为16489元/平方米，相比“3·30”新政前2015年一季度的15595元/平方米，上涨5.7%。
5.7%的杭州远比南京的22.6%要理性许多。
对此，业内人士分析认为，杭州房价上涨稳健，并处可控区间，未现非理性上涨。
“和上海、北京等包括南京这些城市比的话，杭州的涨幅还没有那么大，杭州在2010年之后，调整了一共5、6年，现在按照我们的监测大概有10%左右的上涨，我们认为这是一个合理的价格修正和一个波震的阶段。”杭州透明售房研究院院长方张接表示。
“虽然浙江房价连涨13个月，不过2015年内的上涨，可以看作基于之前降价的恢复性‘补涨’。”杭州双赢机构总经理章慧芳也认为，浙江在上一轮调控中相对其他省份受的影响更大。
“对于(杭州)市中心来说，高库存确实已经不是问题了，因为市区去化周期已经是8.2(个月)了，未来要做的可能是防止主城区房价快速上涨。”杭州市房管局市场监管处工作人员王丽华向记者坦言，目前杭州房价比较稳定，并没有出现像苏州、南京一些城市的非理性上涨现象。
于是，问题来了，同样是销售量上涨，在其他城市出现房价非理性上涨时，为何杭州还能保持“销旺价稳”？
房屋供应量充足 楼市预期更理性
“这个(销旺价稳)和(杭州)前期、未来的库存都是有一定关系的，虽然房地产市场政策是一个诱导因素，但是最根本的还是供求关系。”谈到杭州在这一轮涨价潮中能够保持理性的原因，王丽华认为，跟杭州原先的高供应量有关。
的确，就在去年年底，库存处高位仍是杭州楼市的“心头病”。
2015年杭州共成交125558万套房源，截至2015年12月30日，杭州市商品房库存167231万套。以这样的去化速度，消化剩余库存需要16个月。
相比之下，南京市也连续数月成交破万套，库存却仅有5万多套，消化这些库存仅需半年时间。
方张接认为，供求关系决定了房价市场，其中杭州具备很大的供应量，所以呈现供不应求的状态，而深圳、上海等地库存量没杭州大，所以杭州房价上涨相对平稳一些。
杭州科地资本集团有限公司董事长陈刚也认为，杭州能够保持销旺价稳，与其之前的供求关系有关，“政府土地供应节奏控制得比较好，房产库存适中。”
“主要还是市场自身的因素造成的，是由于供应和需求结构造成的。”中国指数研究院杭州分院研究总监高院生告诉记者，杭州整个库存结构比较合理，库存的去化周期在逐月地下降，整个市场的短期的月份供求结构也呈现出供不应求的状态。
现如今，杭州库存量继续保持回落状态，库存总量也已下降到15万套以下。
随着销量的逐步增加，供应量减少，未来房价会不会大涨？
这一说法，许多专家及业内人士无法给出精准的答案，但是就目前而言，大涨短时间内不会出现。
方张接就直言，杭州目前整体库存的绝对数量仍较高，整个市区住宅还需要8、9个月的去化周期，短期不会出现快速上涨的阶段，稳中有涨的格局还是会延续。
“杭州目前的价格上涨还是在可控范围内。”高院生说，未来杭州房价主要还是受市场供求关系、人口因素、土地控制等影响。
“现在市场成交已经恢复了，库存下降了，价格没有大幅度上涨，目前的状态还是比较健康的。”正如高院生所言，浙江大学房地产研究中心主任贾生华认为目前杭州楼市较为健康，但未来走势也需关注。
除了高供应量，章慧芳认为，房价基数也是一个原因，杭州总体房价基数较高，被称为1.5线城市，而南京此前房价基数比较小，去年以来跟杭州的差距越来越近，部分房价还超越了杭州。
此外，杭州楼市趋于理性也被认为是其中一个原因。
一位六年前在杭州城西置业投资的温州商业钱先生向记者吐槽，当年高位吃进，本来想短期抛盘，结果因为楼市行情不好，被深深套牢。
今年4月，钱先生因为资金紧张，无奈亏本抛售。“杭州楼市经过了几轮炒房客的磨砺，市场比较成熟了，暴涨的空间不大，未来不会考虑继续在杭州投资买房了。”
章慧芳说，杭州楼市经历过大涨和大跌，投资客感觉到此轮杭州房价的上涨没有持续性，很多人几年前买的房子现在还没有解套，所以此番购房心理更加成熟，但是也不排除未来房价再继续上涨后购房者会失去理性。
“杭十条”控土地供应 房价收入比稳市场民心
“(房价)绝不是可以放任的市场行为。”钱建民曾表示，房价高意味着生活成本高、创业成本高，人才就很难集聚，所以对房价收入比过快增长，各地应建立预案，到了警戒线，就要进行调控。
在专家看来，杭州楼市此番保持销旺价稳，与政府的宏观调控不可分割。
“杭州房地产市场是一直坚持以市场客观规律为导向，但是出台去限购之类的政策，(我们)反应都非常快。”王丽华说道。
几年来，杭州一直努力通过市场手段和政府行为进行去库存。
2月29日，杭州市政府办公厅正式发布《关于进一步促进房地产市场健康稳定发展的通知》(简称“杭十条”)。其中涉及优化土地供应、推进住房保障货币化、促进住房消费、发展住房租赁市场、鼓励房企转型发展、优化发展环境等方面。
记者看到，“杭十条”中第一点就提到了加强土地供应的计划管理和统筹引导，其中提到，对商品住宅供应明显偏少、房价上涨较快的区域，加大商品住宅用地供应，对商品住宅供应明显偏多或在建住宅用地规模过大的区域，适当减少或暂停商品住宅用地供应。
“(‘杭十条’)对土地市场供应有把握，供不应求的地方适当放松土地供应。对去库存需求大的地方，适当控制土地供应。要把库存数量降低，关键是周边公共服务的配套、公共设施的配套。”杭州市长张鸿铭曾表示，实践证明凡是附近配套齐全的地方，就不会出现需要去库存的情况。
“(销旺价稳)其实是和‘杭十条’(等)一系列政策是有一定关系的。”王丽华说，其中“杭十条”中，涉及土地那一条就表明，对库存量高的减少供地，对库存量低的增加供地。
在房产商陈刚眼里，“杭十条”也的确起到了一定作用，它从土地、信贷、公积金、税收等方面比较全面地进行政策引导，进一步降低了购房者购房的门槛，拓宽了市场需求空间，起到统领全局、稳定市场的作用。
据了解，“杭十条”由杭州房管局起草，各个职能部门参与共同完成。
王丽华介绍，对于楼市，政府还采取了因城施策、区域分化的原则，其中，对于不同库存量的地区采取了精细化调控，比如今年杭州市政府成立了一个土地联动的协调小组，国土、规划、房管等各个职能部门一起参与规划供地。
“要把房价的稳定作为政府工作的目标。”钱建民曾建议，地方政府要按照当地房价水平与居民平均收入达到一个合理比例，并根据房价收入比确定设立各地房价上涨的警戒线，“房价收入比高的地方，可以限制的更严一点。”
浙江省建设厅房地产市场监管处处长寿欢林接受记者采访时表示，房价收入比是保持房价稳定的其中一个因素，目前省里面还在研究相关政策，现在还没有形成正式的文件，形成具体正式的文件以后，由城市自己制定合理的范围和标准。
浙江包括杭州对于楼市的理性调控，也得到了业内的认可。诸多专家认为，建立在对市场良好的认知上，政府的调控很有必要，应该多在供给上进行干预，而非行政干预。
不断上涨的市场成交量，带来的是不一定是房价的“不断上升”。在这一轮楼市大涨潮中，杭州用高供应量和宏观调控实现了“销旺价稳”，这解决的不仅是培育了健康的楼市，同时也解决民生大计，让城市更加健康地发展。这种成熟的市场打造对于中国其他城市有一定的借鉴意义。(完)