楼市下行众生相

　　今年以来，全国70个大中城市新建商品住宅价格上涨城市持续减少，且涨幅不断收窄，杭州、宁波、无锡、温州、金华、惠州等城市价格表现回落。业内普遍认为，中国房地产市场已经进入了全新的调整阶段。近日，国际评级机构穆迪将中国房地产业展望评级调整为负面，更预计未来12个月住宅房地产销售增长将大幅放缓，因此本次房地产市场的放缓将比前两轮(2008年和2011年)下行周期持续时间更长。在楼市不确定因素增多的背景下，城市之间表现不一，开发企业策略迥异。中房网特别策划“楼市下行众生相”系列报道，将从政府、企业、市场多个角度观察，点评新的市场环境下值得思考的特例和规律。

　　今年以来楼市进入下行通道，城市分化加剧，成交量回落，个别城市价格住房空置、市场存量过剩、新建过剩等问题再次引起关注。

　　近日，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心(CHFS)发布“城镇住房空置率及住房市场发展趋势”报告。报告显示，现有存量可完全填补住房刚需，且还有1998万套房屋供给过剩。

　　中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁指出，中国城镇地区可实现刚性住房需求上限约为2300万套，可实现改善型住房需求上限约为950万套。而目前城镇地区家庭自有空置住房为4898万套，待售商品住宅约为350万套，总供给为5248万套住房。因此，即使不计算“十二五”期间的保障性住房建设供给，现有的存量住房已经可以满足可实现住房需求。

　　 城镇住房空置率超22%

　　据悉，该报告依据通过三阶段分层随机抽样，于2011年完成样本8438户，共29324人；于2013年完成样本28142户，共97916人的统计数据得出。报告将空置率定义为：城镇地区无人居住的家庭自有住房。包括一套房家庭因外出务工等原因而无人居住的住房，以及多套房家庭既未自住也无他人居住的住房。

　　记者从发布会现场获悉，我国家庭的住房拥有率已达到90.8%，其中城镇家庭住房拥有率为87.0%，农村家庭住房拥有率则为95.8%。与欧美发达国家相比，我国城镇家庭住房拥有率显著偏高。其中，高出英国家庭的20.3%，高出美国家庭的21.8%，高出德国家庭的33.7%。

　　同时，2013年中国城镇家庭多套房拥有率为18.6%，与2011年相比增长了15.9%。2014年3月的季度数据显示城镇家庭多套房拥有率已上升至21.0%。

　　该中心的数据显示，自2011年8月到2013年8月，城镇家庭刚性住房需求显著下降，从28.2%降低至24.6%，下降近3个百分点。而2014年第一季度数据显示，城镇家庭刚性住房需求进一步下降至22.2%。另外，该中心在结合家庭在所居住房屋的年限和房屋面积，估算出有13.1%的城镇家庭有潜在的改善型住房需求。

　　CHFS数据显示，2013年，我国城镇住宅市场的整体空置率达到22.4%，比2011年上升1.8个百分点。据此估算，城镇地区空置住房约为4898万套。从住房空置率区域看，三线城市住房空置率最高，为23.2%。一二线城市住房空置率分别为21.2%，21.8%。

　　在国际上，2000年至今，美国的空置率介于1%至3%。香港地区的住房空置率低于5%。欧盟在2004年的住房空置调查显示各国平均空置率为9.5%。日本2008年的空置率为13.1%。台湾地区2001年的住房空置率为17.6%。可见，我国住房空置率高于其它国家和地区。

　　值得一提的是，本报告对空置住房的定义与美国住房空置调查相同，不包括新建但未出售的住房，其它国家和地区包括新建但未出售的住房。也就是说，若以香港、欧盟、日本等其他国家和地区等口径统计，我国住宅空置率还将攀升。

　　中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞在接受采访时表示，通过国家统计局人居住房面积，与建设小康社会住房增长率相比来看，当前市场和潜在供给确实存在“过剩”，其研究结论与本次报告观点基本一致。

　　 经适房空置率高企疑遭“错配”

　　报告指出，大量空置住房造成严重的资源浪费，经济适用房空置率为23.3%，未能充分发挥其保障作用。数据显示，家庭年总收入最高的25%家庭拥有经济适用房的比例最高，达3.2%，比中低收入家庭高出近1个百分点。

　　“收入最高的25%家庭拥有的经济适用房中27.5%的比例处于空置状态，经济适用房存在严重的资源浪费和‘错配’现象，未能充分发挥其社会保障作用。”甘犁在发布会上如是说。

　　倪鹏飞表示，经济适用房空置率高，是由于前期保障房划定保障对象标准的模糊。有关部门利用手中权利，通过权利腐败占用资源，因而出现空置现象，进入保障房体系的门槛宽松问题值得政府重视。

　　此外，空置住房对整体市场而言也存在较大风险。空置住房占用的银行贷款，属于资本闲置，降低了金融市场的效率。

　　该报告称，截至2013年8月，空置住房占据了4.2万亿的住房贷款余额。空置住房的资产价值在有空置住房家庭总资产中的比重为34.4%，在城镇所有家庭总资产中的比重为11.8%，是社会资源的巨大浪费。

　　与此同时，甘犁称，“房价一旦下跌，空置住房更容易亏本；同时，房价一旦下跌，空置住房更容易资不抵债。”

　　数据显示，目前，我国空置住房亏本的比例为5.4%，略高于非空置住房。但房价一旦下跌5%，将会有17.1%的空置住房出现亏本，远高于非空置住房的6.6%。若房价下跌50%，49.1%的空置住房价值将低于购买成本，而非空置住房仅为24.2%。

　　另一方面，从住房负债(包括银行贷款负债和民间借款负债)来看，数据显示，当前有住房负债的空置房中仅有0.8%的比例资不抵债，非空置住房略低，为0.6%。如果房价下跌30%，将有11.2%的空置住房资不抵债，而非空置住房仅为3.3%。

　　“虽然房价下跌对空置住房冲击不小，但从整体来看，房价下跌，银行的房贷风险不大。”甘犁补充道。

　　倪鹏飞指出，空置率问题在较长一段时间将维持高点。他提醒，在研究空置率问题时应当留意到，在城镇化进程中，尤其是农村转移人口的过程中，一些农业人口在城市工作地点和农村老家同时持有住房，这种情况产生的空置是合理的。

　　空置率缘何惹非议？

　　一直以来，住房空置率的数据尽管可以说明市场基本面的问题，但由于定义口径、统计方式的不同，在统计过程中往往存在很大难度。特别是调查对象瞒报、不愿提供真实信息等因素，空置率面临民间数据不认可，官方数据不可信的尴尬。

　　事实上，早在2010年，针对舆论对空置数据的关注，国家统计局曾结合全国第六次人口普查，启动空置房调查试点，但官方未予公布调查结果。

　　我国对于空置率没有一个准确的官方定义。近日，住房城乡建设部总经济师冯俊对媒体表示，国家统计局在公布的时候，对空置半年以上的住房数有个绝对数，没有说空置率。

　　冯俊指出，当前空置率概念较为混乱，一些媒体和专业人士在讲的空置率和国际上讲的空置率是不同概念。“国际上的空置率指的是，以这个城市里有出租愿望的住房或者有出售愿望的住房作为分子，然后把总住房量作为分母，那是空置率。我们现在这方面是没有调查的，所以很难得出空置率的概念”。他认为，在统计上也存在难以客观的现状，冯俊表示，有些媒体或者学者说哪个城市空置30%、40%，是通过晚上数亮灯的住房比率大致推出来的。空置率问题仍有待制度的完善。

　　甘犁认为，当前房地产市场观点混乱，政府在数据统计和披露存在缺位，只有通过及时公开数据，有利于投资者正确认识市场运行状况，房地产市场健康发展。(中房网 记者 殷雯)