楼市低迷半年 是否迎来抄底时机？
投资风向标
6月接近尾声，2014年转眼即将过半。在整个上半年，全国的楼市都呈现一派低迷景象，市场成交的氛围尚没有回归到“量”的轨道上来，大多数大中城市成交量同比去年同期下滑2—3成，个别城市成交量甚至同比去年同期下滑4—5成，市场普遍性面临着“去库存”的压力。
面对销售压力，不少楼盘项目越来越多地采取促销手段，降价幅度较此前进一步增大。而在此前“垫首付”等策略的基础上，近期更有开发商祭出原价或加价“回购”的招数，以期拉动销售。不过，也有业内人士指出，由于市场不振，今年将有越来越多的中小房企面临资金链危机，对于想抄底的购房者而言，不但需要关注房价走势，项目开发商的实力也成为需要注意的风险。
市场
打出原价回购承诺 开发商促销花样百出
盛夏时节，楼市的寒冰却并未融化，倒是房地产开发商的促销举措愈演愈烈。
日前，随着成交量继续低迷，在前期“垫首付”、“零首付”等营销手段的基础上，各地房企纷纷变本加厉地推出新的促销办法。较大幅度的降价从二三线城市蔓延到一线城市，部分房企甚至祭出几年后原价或加价“回购”的招数，吸引了不少投资者的眼球。
近日，位于广州天河区粤垦路的楼盘“日出观山”放出消息，三期C2栋单位预计7月底开盘，精装均价32000元/平方米，登记5万可享开盘价98折。南方日报记者查阅该楼盘此前的价格信息发现，同期类似户型自今年1月以来均价为33000元/平方米，自4月开始推出一次性付款95折、按揭付款98折优惠。
相较此前的价格，此次公布的吹风价每平方米降了1000元。而除了降价入市，开发商也推出了“垫首付”的促销手段。首次购房买家可以先首付10%，余下20%由开发商先垫上，买家在两年内分四次还清即可。
更值得注意的是，开发商还承诺若买家对后市无信心，2年后开发商将原价购回。据销售中心工作人员表示，“原价回购”主要针对无购房资格的炒房客，如买家所购为第三套房，则不能签购房合同，但2年后能把房子转手给其他人，或由开发商原价收回。
业内人士指出，这类承诺保值回购的营销手法其实并不新鲜，早在上一次楼市调整期，全国各地至少有20多个开发商承诺降价补差价或原价回购，以此吸引注意，增强买家入市信心。
无独有额，近期杭州就有项目宣称，将承诺5年后以原价的140%回购自家房产，气魄远超“原价回购”的广州楼盘，其急于促销走量的诉求也更为明显。而就在广州，南沙、番禺等郊区项目的促销力度也比天河等中心城区楼盘要大得多。
如广州南沙区，“时代南湾”项目去年7月均价17000元/平方米，到今年2月降至15000元/平方米，目前带装修的价格则落至13500元/平方米；“优山悦海”项目目前带装修均价11000元/平方米，毛坯均价9800元/平方米，而此前同类产品带装修均价12000元/平方米；“广晟海韵星洲”项目5月之前对外公布价格还是1.1万/平方米带装修，即将开盘前却改口开出毛坯最低8800元/平方米的低价……
比南沙更引人注目的番禺，上周五某大型楼盘以相当于6.6折的价格清尾货，以高层与合作伙伴的私密认购场为包装，进行100套尾货的清货行动，售价为12000万元/平方米起，而此前，该盘的售价为18000万元/平方米，单价直降6000元。
与之类似的还有白云、黄埔、萝岗、花都等供应量较大的板块，都有楼盘加入“跳水价”抢客大战，金沙洲某楼盘甚至打出“楼价回到2010年”的灯箱广告。相比之下，越秀、天河、海珠等中心城区项目则价格依旧高企，折扣促销并不太多。但在供应量充裕的荔湾，却已经出现多个中心城区边缘的楼盘不同程度降价促销，以求快速出货。
数据
70大中城市中半数价格环比降低
6月18日，国家统计局发布了今年5月份全国70个大中城市住宅销售价格变动情况。这一权威数据显示，5月份，房价环比下降的城市进一步增加，过半城市的新建商品住宅和二手住宅出现了价格环比下跌。
国家统计局数据显示，在新建商品住宅的价格方面，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有35个，持平的城市有20个，上涨的城市有15个。环比价格变动中，最高涨幅为0.3%，最低为下降1.4%。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个。5月份，同比价格变动中，最高涨幅为11.3%，最低为下降4.8%。
在二手住房的价格方面，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有35个，持平的城市有16个，上涨的城市有19个。环比价格变动中，最高涨幅为0.5%，最低为下降0.9%。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有5个，持平的城市有1个，上涨的城市有64个。5月份，同比价格变动中，最高涨幅为11.1%，最低为下降8.7%。
新建和二手住宅价格环比下降城市个数双双占比一半，系2012年6月以来首次，也创下两年内价格环比下降城市数量的新高。而70大中城市整体一手房价环比跌幅0.16%，成为自2012年6月以来环比首次由涨转跌。具有指标意义的一线城市中，上海和深圳的新建商品住宅价格也出现环比下降，降幅分别为0.3%和0.2%。
而显示全国楼市转冷的，不止是价格。国家统计局公布的数据显示，1至5月份，全国商品房销售面积36070万平方米，同比下降7.8%，降幅比1至4月份扩大0.9个百分点。而前5个月，商品住宅销售面积下降9.2%，办公楼销售面积下降5.8%，商业营业用房销售面积增长0.6%。
销售额的同比下滑也非常明显，1至5月商品房销售额23674亿元，下降8.5%，降幅比1至4月份扩大0.7个百分点。其中住宅销售额下降10.2%，办公楼销售额下降14%，商业营业用房销售额增长2.5%。
市场观望的低迷行情中，商品房库存进一步的攀升。5月末，商品房待售面积53402万平方米，比4月末增加750万平方米。其中，住宅待售面积增加405万平方米，办公楼待售面积增加28万平方米，商业营业用房待售面积增加195万平方米。
持续数月的销售下滑让房地产开发企业的资金压力显著加大。1至5月份，房地产开发企业到位资金46728亿元，同比增长3.6%，增速比1至4月份回落0.9个百分点。其中，国内贷款9379亿元，增长16.5%；利用外资150亿元，下降24.5%；自筹资金18222亿元，增长9.8%；其他资金18977亿元，下降6.4%。
房地产开发投资增速也呈现持续下滑的趋势。前5个月全国房地产开发投资30739亿元，同比名义增长14.7%，增速比1至4月份回落1.7个百分点。其中，住宅投资21043亿元，增长14.6%，增速回落2个百分点，占房地产开发投资的比重为68.5%。
行业
房企股权转让增多 业内迎来大整合
在降价促销潮涌背后，是越来越多房企面临的资金回笼压力。
2014年上半年，受成交量明显下滑、银行信贷紧缩等因素影响，房企深陷资金链危机的现象频现。继浙江出现兴润置业房企倒闭破产的现象之后，中小房企频频出现资金面的危机。如广东光耀集团、青岛君利豪集团、南京福地、西安浐灞·新天地、赛高国际、紫翰庭院、汉城湖畔项目的四家开发商、杭州中都集团等，都传出破产消息。
与此同时，一些资金状况紧张的房企被收购股权的现象也越来越多。今年5月，融创公布收购绿城不超过30%股权，交易完成后，融创将以不超过30%的持股比例成为绿城第一大股东，这成为行业上的“大事件”。对此，兰德咨询总裁宋延庆表示，面对市场分化的不断加深，今后并购重组的企业会越来越多，2014年—2016年是大变局、大整合的三年。跨界发展，合纵连横，并购重组，将成新常态。
弱市之下，房地产股权转让越发频繁，除了融创收购绿城，如朗诗绿色地产收购万业置业34%股权、宁波金翔收购万业置业33%股权、信达地产22.57亿元收购嘉粤集团下属5公司100%股权，获得113万平方米土地储备、信达地产以1.7亿元收购沈阳德利置业100%股权，获1.21万平方米土地储备等事件，都预示着越来越多的开发商面临被吃掉的命运。
据北交所信息，5月30日—6月5日，企业国有产权项目成交金额13.55亿元，环比增长54.15%，房地产业、通用设备制造业、化学原料和化学制品制造业居成交金额前三位。从今年1月起，北交所统计的房地产项目达到80个，其中35个为股权转让项目。
从评级机构来看，2014年3月19日，评级机构标准普尔及惠誉指出，中国小型地产公司可能出现的债务违约情况，未来有可能继续出现于其他小型开发商，导致银行向大型开发商更为倾斜，加速房地产市场两极化。标准普尔表示，今年内地的房地产销售前景不明朗，加上市场竞争愈加剧烈，小型开发商的信贷环境急速恶化。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，面对楼市低迷的局面，有几类企业最容易遭遇危机：一是产品类型偏高端周转率较慢的企业；二是前期拿地过于激进导致成本构成较高而影响销售资金回笼的企业，或盲目多元化扩张，导致房地产主营业务受到影响的企业；三是一部分资信不太好贷款受限的中小企业，由于难以获得银行贷款，这些企业在今年上半年会面临资金面断链的市场风险。
而业内人士认为，中小房企的危机，同时也成为龙头房企并购整合的机会。今年并购重组的企业会越来越多，行业将迎来大变局、大整合。
近日，海通证券就发布报告称，资金实力雄厚且金融手段强的龙头公司，具备资源整合能力。A股和H股上市公司中现金及等价物超过100亿元，同时具有海外融资渠道和股权激励的房企将成为整合主体，如万科、富力、招商、金地、恒大、碧桂园、龙湖等。
展望
下半年压力增大 大户型率先降价
业界认为，虽然龙头房企或在此轮楼市走低中迎来并购壮大的机会，但不少大型房企本身也面临销售的压力，同样需要通过降价促销加快去化，因此下半年或将成为购房者抄底的窗口期。
据中原地产统计数据显示，在已公布销售额的30家上市房企中，从完成年度目标情况看，除恒大、万科等个别企业外，其他房企普遍完成销售目标状况非常差，平均完成率仅29%。如近期华润置地、龙湖地产、旭辉地产、招商局地产等上市房企前5个月的销售金额，分别为全年目标的27%、27.5%、37%、28.65%，销售情况都不理想。
中原地产首席分析师张大伟认为，由于前5个月销售额还存在去年结转的部分，所以，当前的数据低估了企业的压力，开发商在下半年面临的压力更大。如果房地产市场延续目前的发展趋势，而房企又不努力地加快以价换量，很可能90%以上的企业将难以完成年度目标。
住建部政策研究中心研究员王珏林认为，在央行和银监会表态支持首套房需求的情况下，个人房贷政策将日益宽松。房地产市场可通过自身调整理顺价格，激发购房者的购买意愿，从而符合市场需求。
不过，尽管来自外因、内因的压力均很大，但预计房企未来的降价行为也会因区域而有所分别。九龙仓置业有限公司主席吴光正就表示，会积极努力有信心达到销售目标，但不会全面减价，会按个别地区作出不同的安排。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，“从产品的角度来讲，中小套型房源始终供应稀缺，原则上不会首先降价，而大户型改善产品由于存在市场去化压力，有可能率先降价”。
案例
炒房客少了，生意清淡程度直逼2008年
“最近二手房成交太差了，压力很大啊。”来自湖北的刘先生感慨道。刘先生是在广州某知名房产中介公司上班的置业顾问，他在该中介天河区一家门店干了8年，如今担任组长。如果算上在武汉做房产中介的3年，刘先生进入这行已经超过10年。在流动性很强的地产中介行业，他算得上是个十足的地产业的“老人”了。
“今年生意清淡程度直逼2008年。”刘先生说，上个月自己所在门店二手房只成交了2单，而往年正常的情况下，光他自己就能促成4到5单交易，市场行情好的时候甚至可能更多。对于主要靠佣金提成的中介来说，没有成交也就意味着收入的大幅下降。因此门店里大多数同事都转而去做新房的代理了，“好歹刚需还是有的，郊区的新房只要降价幅度大一点，就会有人买，我们也就有提成。”
刘先生说，因为干得年数足够久，通常手头都握着众多的房源，以及背后的业主资源。他也因此认识了不少炒房客，“限购之后，很多客人就会找我做全权委托来炒楼——就是先和业主签委托协议，买下急售的房源但不过户，等找到下家再由原业主直接过户。”
他告诉记者，虽然这种交易方式多少会有些风险，但为了规避限购政策也没有办法。这些炒房客往往资金充裕，能够一次性付款，对于急售的原业主来说是很好的买家，而其能给的佣金也往往比较高，属于“三方共赢”，所以实际操作中一般都不会有什么问题。
然而，今年上半年以来，由于成交量始终比较低迷，这类炒房客明显少了很多。尤其是最近一两个月，更是只有1单这类交易，这让刘先生的业绩压力陡增。“如果这个月二手房卖单再没什么起色，我也要把主要精力放在新房代理上去了。”刘先生说。（牛思远）