楼市分化状态持续 三四线城市或进入下降周期
近日，中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研究中心项目组联合公布2018年1月《中国住房市场发展月度分析报告》。报告认为，目前住房市场趋于稳定，为深化住房制度改革和完善住房市场长效机制创造了时间与空间。
报告选取热点城市存量房成交价格数据进行了重点分析，从去年2月至今的成交价格变化可以看出，一线城市房价持续稳中有降，热点二线城市房价年度涨幅较大但总体呈现退热企稳局面。对于三四线城市而言，过去一年去库存成效明显，房价有所上升，但在供给和空置率等因素的作用下，房价不存在持续快去上涨的基础，因此未来这类城市可能逐步进入退热或下跌阶段。
一二线城市房价稳定
在过去一年中，房价涨幅表现最明显的是热点二线城市。以2017年12月的房价数据为基准，成都、杭州、济南、青岛、西安等二线城市分别以70.39%、56.33%、52.4%、51.75%、51.29%的同比涨幅居样本城市前五位。
不过报告认为，热点二线城市已经进入退烧的阶段，除南宁和成都外，多数样本城市房价环比涨幅在2%以内，郑州、厦门、天津3个城市房价环比下跌，其中天津跌幅最高，为2.57%。
为了抑制房地产泡沫，一线城市出台了有史以来最严格的市场调控政策。一线城市的房价起伏相对缓和。北京同比下跌2.27%，上海同比下跌0.35%。
记者注意到，数据显示北京房价自2017年5月开始已连续下跌8个月，而环京地区的廊坊（燕郊）去年4月至12月房价累计跌幅为36.8%，报告结合当地购房政策认为，在高位进入燕郊楼市的购房者已在赔本。不过由于去年12月燕郊房价环比微涨0.59%，因此报告认为后市走势及风险有待进一步观察。
在广东，深圳同比上涨8.14%，广州尽管同比仍高出46.11%，但最近3个月的涨幅仅有2.85%，去年12月房价环比涨幅也仅有1.39%，前几个月还曾出现环比下跌的现象，降温势头明显。
尽管这份报告并未列出三四线城市的房价具体数据，但报告指出，部分三四线城市去库存政策尚未及时调整，因此房价也在过去一年出现了快去上涨。
三四线城市或迎下跌
从市场面看，经历2016-2017年的市场回升，中国住房去库存工作基本完成，多数城市住房库存水平较低。从政策层面看，此前全国住房城乡建设工作会议曾明确要“保持房地产市场调控政策连续性和稳定性”“坚持调控目标不动摇、力度不放松”。因此报告分析认为，房地产市场调控不会发生方向性转变，抑制投资投机性需求仍是调控主基调。
由于目前热点城市房地产市场研短期供求平衡主要靠调控政策来维系，房价的稳定性较弱，因此报告认为试图放宽调控的尝试可能会引发房价的重新发弹。结合政策、市场等多种因素，报告预计一线城市房价以稳定为主，短期内不存在大起大落的可能性，二线城市短期房价以慢涨或平稳为主。
但对于三四线城市来说，尽管库存消耗幅度较大，房价也有所上涨，但由于潜在供给能力强、已售空置现象较多等因素的叠加，房价持续快速上涨的基础并不存在。因此报告预计这类城市将逐步进入退热或下跌阶段。
那么在广东，特别是珠三角地区，三四线城市情况又如何呢？方圆地产首席分析师邓浩志认为，像清远、佛山、东莞这类广深周边城市的情况还是要好一些的，“楼市缺乏持续动力的主要是内陆地区的三四线城市，但对于珠三角地区而言，广州深圳的外溢买家对周边城市的楼市成交起到了重要作用”。
事实上，过去的一年中，珠三角地区各城市都曾经历过房地产市场升温，为了防止市场火热，佛山、东莞、中山等地也纷纷加码调控。同时，本不属于珠三角范围的清远也受到了广州北部外溢需求的影响。
结合当前住房市场的供求矛盾，社科院报告建议应保持调控政策的延续性与总体稳定性，同时根据市场形势变化相机进行政策微调。另外，报告还建议采取深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点、尽量采取实物安置等方式，确保房价稳定。