楼市回调东莞房价或现分化 短期可能回调
4月以来，东莞楼市成交回落，价格滞涨，但主城区及松山湖等地区房价还在稳步上涨。图为南城万科金域华府。 南方日报记者 孙俊杰摄
4月份以来，受深圳市场影响，东莞楼市成交回落，价格滞涨，项目入市放缓，市场也处于观望为主的状态。同时，部分地区房价开始出现回调现象，但主城区及松山湖等地区房价还在稳步上涨，很多人会担心，接下来东莞房地产市场会出现大幅波动吗？
记者近日采访多位业界负责人，他们的共同观点是，莞深融城的步伐会加快，东莞市场还处于一个低库存的供不应求的状态，市场不会出现大幅降价的可能，但是不排除前期涨得快的临深片区和缺乏利好的临惠地区会出现短期回调的可能。
新项目入市放缓
进入4月的第一周，东莞住宅新增供应16.09万㎡，环比上周下降53%。而第二周，住宅成交面积20.67万㎡，环比上涨23.74%。从绝对值来看，尽管环比上周有所上涨，周住宅成交1793套，但与3月的周均成交2455套对比来看，市场成交乏力不少。
从4月前两周的市场表现来看，结合深圳3·25新政、中介丑闻、房价非理性上涨过快等因素，业内认为，东莞市场风向已经发生变化。4月份开盘的包括宏远康城假日、盛和雅颂、君汇半岛等项目，其中除了个别项目开盘数量超过100套，其他不少楼盘开盘数量却低于100套，明显可以看出，多数开发商谨慎对待市场。
事实上，进入4月后，东莞楼市供应量明显减少，其中上周楼市推新项目寥寥无几，本周尽管推新项目有所增多，包括有中天悦府、桃源艺境、天诚时代广场、达鑫江滨新城等项目，但市场推货量并不大。除了中天悦府和桃源艺境推新超过100套外，其他项目多以“小步加推”为主。由于受到市场降温、客户来访量减少等因素影响，近期部分项目认筹量上不去，蓄客不足将会导致开发商延迟开盘，或造成市场供应进一步放缓。
市场有调整需求
值得注意的是，房价滞涨的区域有所分化，供应短缺的区域如莞城、南城、凤岗、黄江的房价仍在持续上涨，而一些购房需求比较弱的区域价格已经开始纷纷回调，且回调迹象比较明显，如道滘、东坑、横沥、企石、中堂、望牛墩。
东莞中原市场策略总监车德锐认为，回调的原因有以下几方面：
其一，深圳楼市作为东莞楼市的标杆，在遭遇3·25新政和评估价上调的双重影响，楼市成交下滑，导致市场观望情绪向东莞市场蔓延。
其二，东莞房价非理性的过快上涨，面对房价调整在即，房价上涨空间预期收窄，深圳投资客入市预期减弱，楼市成交下滑。
其三，据东莞中原CCES系统显示，本周东莞楼盘来访量环比微涨，但继续维持低位，不少热点区域楼盘来访量冷淡不少。
其四，3月东莞房价环比涨幅排名全国第一，房价已赶超部分一线城市。高企房价成为高门槛，部分深圳自住客入市计划放缓，投资客流向价格洼地的中山、顺德等城市，本地购买力严重不足，楼市降温在所难免。
其五，东莞楼市连续近20个月的高速不退行情后，市场本身也有了自我调整的需求。
■业内声音
部分新盘入市定价回归理性
瑞峰地产东莞研究部经理李玲玲认为，最新数据显示，一季度房价上涨最凶猛的城市不是北上深，竟然是东莞，以23%的涨幅位列第一，这组数据暗藏着风险，若后市东莞房价继续任性，必将逃不过“枪打出头鸟”的宿命，遭遇调控的可能性很高。但3月下旬，在深圳3·25新政出台之后，东莞楼市有所降温，部分新盘新货入市定价低于预期，定价贴近市场，部分房企有意识让市场回归理性，但需要大家的共同努力，不是个体能扭转形势。
对于后市，虽然去年大部分房企业绩普遍向好，没有过大的资金压力，加上今年初深圳投机客户推波助澜之下信心大增，部分房企大幅提高售价，摆出不愁卖，慢慢卖的心态。
但从目前市场综合评估来看，不可盲目高开，否则得不偿失，对项目的形象也会有影响，预计下半年东莞将迎来新盘新货的集中上市期，为避开激烈的市场竞争，建议开发商理性定价，及时推货。在理性健康的市场中，深圳客会持续到来，但也需重点挖掘东莞本地需求，让两股力量相对平衡运行。
因此，后市成交量是否保持热度，跟定价有关，如何刺激本地需求入市，重新赢回深圳客的心将是关键。
李玲玲认为，今年第一季度住宅价11538元/㎡，同比2015年第四季度9797元/㎡，环比增速达到14%，与以往保持5%—10%的理性增速有明显的涨幅，处于抛物线的最高点。后市东莞房价增速或逐步下滑，增速将逐步回落在5%—7%的水平，东莞整体住宅均价预计将在11000元/㎡上下浮动。
其中，临深片区的凤岗、塘厦或仍将是东莞高房价的代表，主要因供应短缺及深圳客的影响，均价保持在2万元/㎡左右运行，大涨大跌的可能性不高。另外，随着地铁2号线的正式运营，轨道沿线区域房价仍有望迎来小幅上涨的态势，尤其是城区、厚街、虎门等地。
莞深融城下东莞房价或继续上涨
有业内人士认为，在莞深融城的大背景下，东莞房价将不断上涨。今年深圳市场不乐观，成交量下滑萎缩得厉害，深圳的业界会将客户带到东莞，从而弥补深圳业绩的不足。宏观、中观、微观都会对楼市起到支撑的作用，如果希望东莞楼市快速回落，楼市下降是不客观的。
“我们感觉东莞的房价正不断缩小与深圳的差距，事实上不是这样。”合富辉煌（东莞）公司发展研究部总监李兴旺介绍，深圳与东莞房价差距是在不断地扩大，目前达到了4.2倍，这也是深圳客涌入东莞的原因，主要是因为高房价或是两地的房价差。
李兴旺说，东莞最新的总体规划提到深圳的字眼130次，“莞深”字眼是55次。深圳楼市3·25新政后，东莞、深圳成交量环比下降了50%，但房价保持稳定。为什么房价不会大幅度的下降，主要是因为政府调控的初衷是稳定房价，并不是打压楼市。莞深融城是大势所趋。目前楼市供求关系并未改变，仍是供不应求。新政会给成交量带来影响，但房价会稳定，定价过高的楼盘会小幅调整。