楼市“寒流”：从还是不从？
中国的楼市最近有点“冷”。
5月12日央行和银监会召开住房金融服务座谈会。而会后，一纸会议纪要流传业内，引来不同角度的解读。部分人士认为这是相关方面楼市“送温暖”的信号，也有看客指出，这次座谈会内容大于实际，对目前惨淡的楼市难有实质作用。
这次座谈会之所以引起业界的很多猜想，主要是与目前不太乐观的房地产市场结合在一起。自3月中旬杭州爆出有项目降价以来，有关城市和项目降价促销的消息便不绝于耳。据2014年4月网易房产百盘调查数据显示，一线城市北京就有10个项目于4月份出现降价，其中月亮河·七星公馆上月报价刚下调3000元，本月报价又下滑3000元，出现罕见的两连降。
“楼市降价受两方面影响。一方面有基础的动力，另一方面也有自我强化因素。而最直接的基础动力是资金、金融，金融环境短期内会对楼市产生直接影响。” 华高莱斯国际地产顾问有限公司副总经理公衍奎对《新楼市》记者如是说。
标杆房企的业绩“悲剧”
上海易居房地产研究院5月14日发布的报告显示，1-4 月份，全国商品房销售面积27709 万平方米，同比下降6.9%；商品房销售额18307亿元，下降7.8%。4 月份，商品房销售面积和销售额也分别同比下降14.3%、13.9%。
面对走量难的境况，各地纷纷想出奇招促销跑量，深圳的很多楼盘都通过高折扣、特价房、低首付等方式促销，南京某楼盘更是用立定跳远决定优惠额度的方式吸引消费者眼球。
市场的低迷情绪逐渐波及到企业，对企业的销售业绩影响明显，甚至部分大型房企的业绩也出现不同程度的下滑。从行业老大万科的销售情况来看，公司4月份实现销售面积109.3万平方米，销售金额127.5亿元，这组数据与去年同期相比，并未出现明显增长。
惨淡经营的绝不是万科。5月14日，世联行发布4月标杆房企销售业绩及拿地报告，报告显示，标杆房企4月份的数据不尽如人意。其中保利、中海、华润、龙湖的销售面积累计同比分别下滑22%、22%、32%、11%；中海、保利、世茂、融创、华润的销售额累计同比分别下滑12%、9%、2%、2%、41%。
对比年初业绩实现开门红时，房企纷纷上调今年销售目标的豪情壮志，市场的突变显然让不少房企始料不及。
思源地产业务策略总监张叶松认为，“未来整个一年都是一种下行的状况。会持续相当长的时间。一方面反腐加大和不动产登记，会有市场透明的预期；另一方面，放盘量的进一步增加会使观望情绪增强。”
公衍奎也表达了类似的观点，目前越来越多的人如果觉得这个时间段应该解决问题，那可能就解决了。“类似现象在金融学上叫自我证明，只要大家都认为它值钱，它就会被抢，会真的涨价，反之亦然。这个本来就是一个循环，这种循环反过来又影响了真正支持它的因素，比如金融结构。”
被市场“想多了”的央行新规
据兰德咨询的统计，2013年房企的外部资金来源中，来自银行贷款的比例占45.1%，销售定金及预收款占46.2%；另一方面，房企预收账款和营业收入产生的现金流，有相当部分来自个贷，数据显示，房企的资金来源中，个人按揭贷款占11.49%。
央行贷款投向报告也显示，截至今年3月末，全国房地产贷款余额为15.42万亿元，其中开发贷余额共计4.9万亿元，个贷余额10.29万亿元，后者占房贷总量的68%。
可见房企对银行的依赖程度之高，可以说来自银行的资金及金融政策，直接关系着房地产现金流的稳健。而这也成为此次楼市遇冷的主要原因之一。
上文提及的央行和银监会召开的住房金融服务座谈会，要求商业银行不许停止个人购房贷款、能够对个人住房按揭贷款合理定价、提高贷款发放和审批效率，这被部分业内人士认为是央行“维稳”楼市的信号。
不过，座谈会之所以被解读者赋予的“言外之意”，似乎更多显得一厢情愿了。业内人士认为，银行对房地产市场的风险已经有一定的警示。从去年年底开始，银行就着手收紧房地产开发贷，对个贷也有惜贷的情况；再加上银行目前需要面对诸如余额宝等新金融产品的挑战。所以，银行并没有很高的救市积极性，未来依旧会保持谨慎态度。
从银行自身看，随着利润市场化进程的加快和互联网金融的欣荣，商业银行的经营模式和盈利水平都在经受考验。而面对着市场利率持续走高带来的银行储蓄分流，企业的融资成本上升是不可避免的；从宏观经济来看，美联储QE退出和人民币贬值压力也将增加房企融资成本。
在这种情况下，监管层大规模实行利好楼市的金融政策可能性不是很大。央行行长周小川在5月10日的清华五道口全球金融论坛上就表示，对经济形势的判断还是要更准确一些，短期的数据出来不一定说明问题，如果周期发生变化，央行会进行逆周期调节，而在目前的情况下，不会轻易采取所谓“大规模”刺激政策。
国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松也认为，“现在只是房地产经济在回归新的常态，从开发商和房地产中介赚钱太舒服，赚得太轻松的时代，终于天平稍微向消费者倾斜了。”“预计接下来的一两年内，好的公司将不断地扩张和收购，不好的公司会退出市场，二手房更加活跃，租房屋更加的方便，信息更加的透明，服务会更好，因此这是好事。”
波动或将常态化
面临着市场观望情绪渐浓、银行放贷谨慎的现实境遇，一时间“崩盘论”、“拐点论”充斥市场，而各方发出的声音也不尽相同。
唱涨者如任志强依旧认为目前的降价只是暂时性的，其在参加某节目时指出：“目前没有数据能够证明今年楼市已进入拐点，楼市要是有拐点也是被银行‘打拐’的。判断楼市情况应该看整体数据，而不是用局部数据来判断楼市是否进入拐点。”
唱衰者如村野证券等则认为，中国房地产调整已经开始：大规模的住房供应过剩，再加上开发商资金短缺，造成了中国住房市场的滑坡，或拖累今年GDP增速放缓至6%以下。
伴随着各种声音的是“悄然”进行的地方政府救市。
据中原地产研究部统计，近期楼市传闻救市的城市已经超过10个，其中明确落地政策的城市也已达到了6个，铜陵、南宁、无锡、杭州等城市都传出出台救市措施，近期，天津也再次传出打算救市的消息。另外，中原地产首席分析师张大伟近期也对媒体表示，后续在房地产市场继续降温的情况下，全国预计有超过30个城市有放松调控的预期和可能性。
不过，梳理已经出台的地方救市举措，不难看出这些救市措施主要以行政补贴为主，在资金、银行贷款等方面的支持力度还非常微弱。
对此，公衍奎分析，“政策目前可能还在微调期，市场还有不少不确定因素。地方政府有救市冲动，但还要看中央政府什么方向，包括国际金融的动荡会如何影响。”
其表示，同前几次的市场降价和政府救市举措相比较，可以发现，到目前为止，政府还没有明确的刺激房地产市场的意向。
正如张叶松所说，从政策层面来讲，是需要房地产软着陆的。“从中心城市来看，房价已经成为有房者和无房者之间的矛盾，有房的人希望价格越来越好，没房的人希望房价尽可能地降低，这就需要政府更智慧的调控方式。而对中小城市来说，楼市泡沫的存在，给经济增加了风险，让楼市回归理性，可能会付出一些经济下滑的代价，但是代价只要是可控的，就可以接受。”
百城指数部分城市4月均价涨跌情况一览表
城市样本均价（元） 环比涨跌（%） 同比涨跌（%）
广州18510 0.358 18.064
北京33241 0.52 23.936
天津11237 0.501 7.274
重庆7960 0.429 8.123
武汉8401 0.215 8.526
沈阳7952 0.214 4.949
西安7457 0.013 2.431
城市样本均价（元） 环比涨跌（%） 同比涨跌（%）
深圳31155 -0.17 16.559
杭州18046 -0.578 8.066
温州14488 -0.679 -6.408
惠州6764 -0.529 8.502
台州11133 -1.382 -5.138
菏泽5098 -1.507 0.098
潍坊4613 -1.558 0.435
城市样本均价（元） 环比涨跌（%） 同比涨跌（%）
西宁5741 -1.577 1.003
泰州6984 -1.662 -2.973
江门6421 -1.729 3.715
南通9200 -2.003 -2.429
汕头8487 -2.178 3.437
营口4793 -2.759 -1.175
江阴6744 -3.187 -2.204