2017下半年楼市怎么走？建议稳步推进去库存
原标题：楼市下一阶段怎么走？高层发话：稳步推进去库存！
媒体指出，高房价下不可能真正去库存。房价上涨会使追涨的投资者增加而有购买能力的刚需减少，追涨的投资者会消化一部分库存，但刚需的购买量则会减少，两相抵消，很难说是增加库存还是减少库存。而且，在房价上涨周期，开发商会惜售、捂盘。
来源：Wind资讯综合21世纪经济报道、中房网、中国房地产业协会、第一财经日报等
在一二线城市的房地产市场因受政策压制而趋冷之际，三四线城市拿下了这个接力棒。
国家统计局发布的数据显示，今年4月，蚌埠市的新建商品住宅价格环比上涨2.2%，在70个大中城市中位列第二。到5月，蚌埠市新房价格涨幅上升到3.4%，位列第一。位于蚌埠市仅150公里的安徽省会合肥，则连续两个月出现房价环比负增长。
中国房地产业协会指出，如果不是数据确凿，很难想象蚌埠这样一个人口不到350万、GDP总量仅位列安徽省第七的城市，会成为全国房价上涨最快的地方。
总的看来，受到严厉调控的部分热点城市房价出现下降走势，而没有实施调控的城市仍然是房价普遍上涨，而且有加速的趋势。
而正是在这个一二线和三四线楼市“逆向分化”的背景下，中共中央政治局常委、国务院副总理在政协第十二届全国委员会常务委员会第二十一次会议上讲话指出：要坚持分类调控因城施策，稳步推进房地产去库存，促进房地产市场平稳健康发展。
回顾春节后那一波涨价潮，逼得各大城市纷纷加入新一轮调控。国土部、住建部也在4月初推出了《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，其中最大的看点是根据库存去化周期的情况调整土地供应策略：
对消化周期在36个月以上的，应停止供地；
36—18个月的，要减少供地；
12—6个月的，要增加供地；
6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。
也就是说，“去库存”将是房地产市场接下来的关键词。
三四线城市的套路：涨价去库存
“三四线城市领跑，一二线城市冷淡”，分类调控的政策思路，是造成当下房地产市场这种分化的主因。在热点区域遭遇调控重压的同时，很多三四线城市非但不受影响，反而接收了大量的溢出需求。
21世纪经济报道指出，三四线城市在内的非热点城市房价普遍上涨，也与当前的融资环境有一定相关性。目前，一些热点城市的房贷开始收紧，流入房地产市场的资金放缓。但是，整体的融资环境还是比较宽松的，5月房贷增量仍然比较多。5月中长期贷款增加4326亿元，虽然同比和环比都是减少，但总量并不算少。在热点城市受到更多限制的情况下，就会有更多资金流向三四线的非热点城市。
三四线城市的上涨，还有一个原因是棚改的货币化安置，此举与之前棚户区改造住房安置有所不同，被安置者获得一定的安置费，既“创造”了需求，又提升了购买力，因此房价趁势上涨。
而本轮的三四线去库存模式，无非是将一二线的老模式拿来再用。
第一财经日报直接指出，这是涨价去库存。高库存占用了三四线城市的经济资源，包括土地、资金和政策，严重制约当地的经济发展。从2012年~2016年，三四线城市因为巨大的库存压力，房价一直停滞不前，房价不涨或者微跌，成交量反而低，因为买房者预期房价会继续跌，一旦开始上涨，买房者就会涌入，上涨期间的成交量即可说明一切。
涨价去库存？
第一财经日报指出，房价上涨了，库存也减少了，似乎是“一举两得”的事情，但这背后隐忧不少。
一方面，三四线城市原本不缺房子，人均住房面积不低，因为不限购，多套房产者比比皆是。房产已经饱和甚至过剩，再通过涨价预期让民众涌入购买，虽然可以增加地方政府收入和经济数据，但长远来看，对经济和民众生活并不是一件有利的事。
另一方面，地方政府可以继续躺在房地产繁荣的功劳簿上，可以说，这种继续依赖房地产拉动经济的思维和行动，无异于饮鸩止渴。
21世纪经济报道指出，高房价下不可能真正去库存。房价上涨会使追涨的投资者增加而有购买能力的刚需减少，追涨的投资者会消化一部分库存，但刚需的购买量则会减少，两相抵消，很难说是增加库存还是减少库存。而且，在房价上涨周期，开发商会惜售、捂盘。这些现象在一二线城市并不罕见，高房价和高库存并存，在三四线城市会更严重。
三四线城市高库存的出现，根源在于产业发展的思路出了问题，热衷于“高端产业”导致房地产开发太多，而实体经济发展滞后导致当地居民购买力不足。因此，要推动三四线城市去库存，正确的思路应该是优先发展适合当地发展阶段的产业，创造更多高收入的就业岗位，带动当地居民增收并吸引人才流入。这样库存会逐渐消化。
去库存进展到了那个阶段？
招商证券指出，三四线整体去库存效果明显，去化周期已进入较低位置（接近2010年），尤其是滁州/惠州/南宁/南通/佛山/九江/宜昌等部分三线城市，而唐山/蚌埠/北海/丹东/济宁等地去化周期仍较高。
去化周期对房价具有显著的指引作用，一线的临界点更低。1）一线平均：去化<11个月，房价涨；去化>15个月，房价跌；2）二线平均：去化<15个月，房价涨；去化>20个月，房价跌；3）三四线平均：去化<16个月，房价涨；去化>19个月，房价跌。
招商证券指出，棚改还将继续“托底”三四线。假设货币化安置都选择购买新房，2016年棚改货币化安置对应300万套，而当年商品住房销量接近1400万套，棚改大致贡献20%，三四线会更高一些，对未来三四线销量调整有较强的托底作用。不过，未来三年棚改总量比过去三年是略有下降的。
不过，根据量价关系预判，三四线房价同比将在3季度左右见顶回落。
小周期调整的规律不可逆，棚改也不是纯粹的新增变量（其本身的绝对量环比是略降的），所以不可能引领一轮新周期（实际上三四线销量同比见顶后已经明显放缓）。
而参照下图，就房地产市场的供需来讲，三四线要顺利去库存，长期来讲，是一个非常困难的问题。
编辑： 翁子盈
