清远楼市3宗“最” 买房正是好时机
如今已经是四五年来楼市宏观政策相对最为宽松的时期。 南方日报记者 曾亮超 摄
辛辛苦苦好多年，房价一朝回到4年前。谈到近一年来的清远楼市，许多地产从业者如是感叹！如今，房价重回“4”字头，和2011年相当。事实上，现在是近几年楼市宏观政策最宽松、买家最有发言权的时候，正是买房好时机。
最便宜
房价相对最便宜的半年
上半年清远商品住宅成交均价重新回“4”字头：4934元/平方米，和4年前即2011年4876元/平方米相当。而在过去4年中，商品住宅成交均价持续上涨，最高涨至超过5500元/平方米。
实际上，成交均价在去年上半年涨至顶峰后，自下半年开始持续回落，到去年10月跌至近十年来最低：4714元/平方米。在此后的10个月里，成交均价基本在4800—4999元/平方米之间徘徊。这10个月来，成为近四年来清远市区房价相对最便宜的10个月。
从结构来看，成交均价的大幅回落，主要受市中心楼盘房价下调的影响。比如，临近江边的龙汇领峰每平方米成交均价才3900多元，此前在4200元/平方米以上。恒福隽园、时代倾城等带精装修房成交均价还不到5000元/平方米。临江成熟大盘金海湾豪庭新推出的望江房源，均价也不到5000元/平方米。
“3”字头的价格，成为许多楼盘促销杀手锏，而将均价调回“4”字头，成为众多中心城区楼盘首选。位于大学城旁的清远奥园，曾经成交均价普遍在4500元/平方米以上，如今竟推出了3280元—3500元/平方米的一口价单位！
最宽松
政策环境相对最宽松的一年
如今楼市宏观政策已是四五年来相对最宽松的时期。先是降低首付，二套房可降至三成，允许贷款利率在基准利率上下浮70%。同时放宽二手房交易市场，营业税缴纳年限标准从5年缩减到2年。
此外，信贷政策也逐渐放松，利息多次下调，尽管贷款利率下浮没有执行，即使按照基准利率来算，还贷也可以比此前省很多钱：去年利息调整之前基准利率为6.55%，经过三次调整后，如今5年以上房贷基准利率已经下降至5.4%。房贷40万元，按20年期等额本息算，前者需还利息318578.91元，后者需还利息254961.53元，也就是说，如今买房可省63617.38元！
地方也成为救市的重要推手。清远从去年12月开始持续做足公积金“文章”。先是在去年12月24日放开公积金贷款区域限制，实现全市互贷，尤其一条引人注目：只要是清远户籍在清远买房，不管在哪个省哪个市缴存公积金都可以申请在清远用公积金贷款买房。同时缩短缴存期限，从以前的12个月缩短至6个月即可用公积金贷款买房。而且提高公积金贷款额度。到今年5月20日，首付标准更是取消户型限制，首付调低至二成，二套房可低至三成。到了7月24日，实现广清公积金互贷。
最有底气
买家相对最有发言权的一年
在楼市正处牛市、房价高歌猛进的几年前，许多买房者都会遇到这样的情况，看中的房源往往被别人抢买，或者过几周再去看时房价涨了；销售人员比较“势利”，要是客户拿不定主意可能“丢”下你去接待意向更强烈的客户。
而如今，许多买房者发现，自己成为销售人员中的“宝”，只要不拒绝，就会死缠烂打跟定你，“吃”定你，买房者终于可以享受到舒适服务待遇甚至额外的福利；而且买房可以淡定得多，不再怕自己看中的房源轻易被别人抢走，也不用担心涨价。
楼市大环境给了买家足够的底气。除了大环境外，楼市在高歌猛进的日子里，供需严重失衡，房子不再好卖，资金链条拉长，资金压力大，开发商主动权减少，相反买方开始逐渐掌握着说话权。所以，现在开发商不得不降价，营销活动都在替客户着想。做活动，不是简单开个盘，而是做家庭喜欢的活动，恐龙展、亲子体验活动等无不强调参与性。一些开发商还通过物业增值服务吸引买家，如开发新产品，引进酒店管理公司，以固定租金回报买家。这也是云山诗意、时代花城等公寓畅销的一个重要因素。
■记者观察
房价继续下调空间不大
房地产业的难关还在继续，这是市场的共识，但这不代表市场将永远低迷下去，也不代表房价还会降。
房价是否已经触底其实并非最关键。如果非要问房价能否再降，可能会，但很难大降。即使降，也只是体现在个盘上。实际上，如今清远许多楼盘即便以价格做促销，大部分价格也接近4字头。从消费市场来看，“4”字头均价已经被买家普遍接受。
如果换个角度看，在房价下降、人工成本不降甚至反增的背景下，房价继续下调的空间也不多了。事实上，如今相对宽松的政策环境对楼市和房企越来越有利。而且如今新盘入市持续减少，以清远为例，今年才几家而已，开发量也在减少。尽管目前供大于求的局面没有改变，市场仍以消化原有的存货为主，但库存消化终究有从量变到质变的时候。
有人说，现在楼市最大的问题不是楼市本身，而是受制整个宏观经济环境影响，众多实体企业经营业绩下滑，许多人收入也会受到影响，消费的欲望相对降低，尤其是涉及大额开支更加谨慎。当市场面逐渐改善的时候，楼市基本面或许也会反转。当然，这要到什么时候才能实现，还是交给专家来预测吧。（陈步上）