楼市退烧记:京沪等地网签降温

    北京楼市调控重拳，并非个例，它对全国城市起到示范和带头作用。

    一份征求意见稿，让“共有产权住房”迅速变成热议话题。

　　8月3日，北京市住建委与多部门联合起草的《北京市共有产权住房管理暂行办法》向社会征集意见。作为对原自住型商品房政策的进一步调整与升级，这份文件拉开了北京市政策性住房的“共有产权时代”，亦是北京房地产市场调控从供给侧发力的重要举措。

　　“北京楼市调控的原则就是保持市场长期稳定，如果市场再有波动，还会有更多储备政策对外发布，”北京市住建委主任徐贱云日前表态，北京稳定房价的决心不会变，“政策出台后，最重要的是坚持到底，严厉执行。”

　　北京楼市调控重拳，并非个例，它对全国城市起到示范和带头作用。

　　中原地产研究中心数据统计显示，2016年第四季度以来，全国已有超过60个大中城市，出台了多达160多次各类房地产约束性调控政策。

　　当前，楼市调控正坚持“政策稳定”和“查漏补缺”的总基调，并利用调控政策压力下腾挪出的“窗口期”启动长效机制建设，而这也是下一步楼市管理的重点。其中在长效机制建设上，培育和发展住房租赁市场、实现“租售并举”被寄予厚望。

　　大家仍在等待长效机制那张清晰的框架、路线和时间表。

　　“什么时机出台、分几年落实推进都需要思考。”国务院参事夏斌强调，要预防政策变成口号。房地产长效机制有了初步顶层设计之后，再配合具体措施出台，才有希望以逐步纠错的方式来扭转长期以来形成的以资产市场为主的波动局面。

　　“紧箍咒”越念越紧

    去年9月30日推出的“京八条”，拉开了北京这一轮最强调控的序幕。随后，北京涉及土地出让、保障房、二手房销售、新房预售、商业房管理、银行信贷和公积金缴存提取等各个环节和各种房屋类型的调控政策密集出炉。

　　徐贱云透露，北京已连续出台18项政策调控楼市，抑制投资投机行为，“一系列楼市调控政策除了‘打补丁’，还要‘钉钉子’”。

　　北京“带头大哥”作用明显，各地楼市调控因城施策，更具精准性，并持续“打补丁”以适时围堵调控漏洞。

　　不难发现，限购、限贷、限价、限售、限商，这五大关键词是本轮调控的“杀手锏”。其中，覆盖范围广，影响人群多的“限购”政策，成为多数城市房地产调控“一城一策”里的基础性政策。

　　时代周报记者梳理发现，这一轮“限购”，除了从一二线热点城市扩散到三四线城市之外， 还呈现出中心城市和周边城市政策同步调控的“合力效应”。以北京为中心，河北涿州、崇礼、霸州、文安等也采取限购措施，构成环北京限购圈。环上海区域的浙江嘉善县等地则对新房、二手房全面限购。

　　差别化信贷政策的多重升级，也加高了购房者的购房门槛。今年3月17日，北京率先收紧信贷政策，除全面、严格落实房贷利率折扣最高九折外，还将二套房商业贷款最长期限缩至25年；随后，天津、深圳、广州等地跟进。据不完全统计，截至8月9日，全国共有36个地级市以上城市出台了楼市限贷政策。

　　其中，北上广深全部执行“认房又认贷”政策，且非户籍人口购房门槛均提高至五年。

　　“与往年的调控政策相比，今年楼市调控政策增加了‘限售’和‘限购商住房’两部分内容。”中原地产首席分析师张大伟对时代周报记者说，截至目前，全国已经有超过38个城市发布了“限售令”，其中河北省保定市最长限售年限为10年，“未来或将有更多城市跟进限售，该调控可以有效降低炒房客的投机行为”。

　　此外，今年上半年，全国历史上首次全面“限购商住房”，比如上海、北京、广州、成都等地“商改住”市场被全面收紧。8万元被视为北京新房市场的价格“红线”外，广州、合肥等地亦均对限价提出规定。

　　这一系列调控组合拳可谓多角度发力，除此，中介、媒体等相关环节无不面临不同程度的检查整改行动。比如，去年以来，北京、上海、广州等地，均对房屋信息公示、学区房信息剔除、首付信息试算、虚假房源、价格虚高房源等方面有相应检查，以规范房地产中介行业的日常行为。

　　 楼市放慢脚步

    一路高歌的楼市由此放慢了脚步，影响范围辐射到全国，而非单单受调控城市。

　　7月18日，国家统计局数据显示，6月份，70个大中城市中一二线城市房价同比涨幅连续回落，一线城市房价环比下降。初步测算，6月份一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比平均分别下降0.1%和0.2%。

　　国务院发展研究中心市场经济研究所研究员任兴洲说，总的来看，上半年一线城市房价稳中回落：“在调控政策的作用下，一线城市投机性购房需求已得到遏制，泡沫积累的局面得到扭转。”

　　调控高压之下，楼市继续“退烧”。中国指数研究院日前发布的研报显示，北、上、广、深四个一线城市7月份新房成交面积近240万平方米，同比下跌46.02%。其中，北京和广州7月份成交面积同比降幅超五成，分别下降55.22%和53.37%。

　　二手房领域，北京、上海二手房市场成交量均在下跌，房价也已进入下行通道。上海易居房地产研究院一组最新数据显示，7月份，上海二手房住宅成交面积94万平方米左右，环比减少3.7%，同比减少71.1%；??而中原地产研究中心统计数据显示，7月份，北京二手房市场更是创下连续3年来同月同期的最低值。北京二手房住宅签约合计6704套，环比跌幅达到了25%。

　　张大伟分析，从今年3月份起，以北京为代表的一二线城市，网签成交量持续低迷，市场开始进入调整期。各地因楼市调控产生的影响已开始显现。很多一二线城市为了抑制市场的上涨，也同步开启了增加土地供应的政策。

　　“今年以来，中央政府坚持了‘房子是用来住的，不是用来炒的’的定位，加大了分类调控的力度，房地产市场调控取得了初步成效，” 住房和城乡建设部原办公厅主任、中国房地产业协会原副会长朱中一日前接受记者采访时称，下半年，按照中央提出的要“加大对金融风险的管控和要稳定房地产市场，坚持政策连续性、稳定性，加快建立长效机制”的要求，控房价、防风险的力度不会放松。

　　进入8月以来，各地楼市的调控政策仍在不断加码。8月2日，广州发布楼市新政，房企不接受政府价格指导项，一律不办理网签；8月3日，福州楼市新政，严禁房企捆绑搭售和设定条件卖房；同一天，北京发布新政，拟推共有产权住房；8月6日，沈阳楼市新政出台，三环及浑南区二套及以上住房5年内禁止交易。

　　调控不断加码，为进一步探索建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效调控机制留下缓冲期，也正是推进改革的窗口期。7月24日，中央政治局会议又一次提出，要加快建立房地产长效机制。

　　房地产健康发展的考核维度太多、影响链条太长、机理太复杂，因此给出长效机制的具体内容也比较困难。如何建立房地产长效机制，外界还在等待清晰的框架、路线和时间表。

　　从大框架来看，房地产长效机制应呈“三足鼎立”态势，包括不动产统一登记制度、房产税和稳定住房消费政策，但前两者进展缓慢，影响长效机制的整体建设进程。