广州部分楼盘价格回到四年前 继续降价空间不大
■CFP图
市场上的降价潮一波接一波,在不少品牌房企按下降价暂停键后,广州不少中小型开发商的楼盘前赴后继开启了新一轮的降价潮。这些楼盘的降价大有一跌到底的态势,例如,天河“1”字头楼盘重现,萝岗中心区跌破万元,南沙楼价高位回落、从万元出头跌至七八千元/平方米,番禺“9”字头楼盘增加等。楼价跌回N年前已经成为普遍现象。
业内人士分析,五六月份大幅降价的楼盘普遍已经叫停,如今市场上降价幅度较大的多是没赶上前一轮降价的楼盘,在目前的环境下,开发商跑量显得不敢懈怠。据搜房网数据监控中心统计,截至2014年6月23日,广州在售项目(包括洋房、别墅、公寓产品)一共有370个,7月预计推出优惠的项目有162个,优惠占比为43.78%。虽然数量稍逊于5月和6月,但是不少楼盘的打折力度反而更强。
同时业内人士也表示,个别楼盘的售价跌回两三年前,实际上就已经没有再下跌的空间。中原地产广州项目部总经理黄韬表示,以南沙为例,七八千元/平方米的楼价对于该区域而言几乎不可能再跌,要重回四五年前的五六千元/平方米几乎不可能。
克而瑞广州研究咨询执行总监曾英杰表示,在五六月份,较大幅度降价的楼盘主要集中在番禺,7月份之后,萝岗和南沙不少楼盘开始加入降价阵营。实际上,这三个区都有一个共同点,就是供应量大、库存大并且近两年楼价上涨的幅度比较大。到9月份之前,预计市场降价趋势还将继续蔓延,观望氛围依然较为浓厚。“如果今年金九银十市场成交量未有明显的起色,那么年底势必将迎来更加惨烈的降价现象。” 曾英杰还认为,哪怕番禺、南沙、萝岗楼盘降价幅度比较大,也很难反映到区域的整体均价,仅可能出现个别楼盘大跳水的现象。目前南沙个别楼盘重回七八千元/平方米,但是要使南沙整个区域的均价从12000元/平方米回落至七八千元/平方米,可能性很小。
方圆地产首席分析师邓浩志表示,降价幅度比较大的楼盘多是由于开发商在特定时期内有较大的资金压力,通常会采用特定时期推出一批特价单位,而这批单位售罄后一般不会再有大幅降价的优惠推出。对于会否引起其他项目的跟风,主要在于单盘资金的实际情况,和市场整体降价的幅度关系不大。对于真正想入手而又想挑笋货的买家,不妨多看看、多比比。“只要降价幅度够大,买家还是可以入手的。”邓浩志建议。
典型楼盘
●深业江悦湾(金沙洲)
最低13500元/平方米
开发商公开宣称楼价回到四年前
今年6月,位于金沙洲的深业江悦湾就打出降价牌,地铁站内随处可见该盘“楼价回到四年前”的大幅广告,在金沙洲大桥桥头也有类似的广告宣传,卖点直指楼价。
据悉,深业江悦湾于2013年3月开盘,当时毛坯售价16000元/平方米。而从今年5月底开始,一些代理了深业江悦湾项目的中介就对外宣称,该盘仅13500元/平方米起,相对项目今年来17000元/平方米的均价大幅下降3500元/平方米。据了解,当年开发商拿地时的楼面地价是8250元/平方米,目前就算是周边的二手楼价都要16000元/平方米起,新房价低过了二手房价。
据代理中介表示,本次降价楼栋为深业江悦湾的12栋3、4梯和14栋单位,户型分别是78平方米两房以及82-93平方米小三房,货量大约200套 。不过,记者近日在该盘采访时发现,所谓的13500元/平方米早已买不到了,销售人员称这样价格的单位仅有少数几套,早已卖完。阳光家缘网签数据显示,该盘近期的网签价格在15700元-16100元/平方米,相比四五月份18100元/平方米的价格降幅超过2000元/平方米。
●大壮国际广场(黄埔)
“7”字头起开盘,低于四年前同区公寓售价
半个月前,位于萝岗科学城板块的大壮国际广场首次开盘,推出的370套公寓售价7888元/平方米起,均价9000元/平方米,引发了上千人哄抢,成就了下半年首个“日光”盘。
实际上,供应量近两年井喷的萝岗公寓市场早已经敲响警钟,去年底,萝岗区国土规划局就有意对萝岗公寓供应划红线,规定“对于含商业功能的地块,商业部分建筑面积不小于地块开发总建筑面积的30%,公寓形态的商业和办公建筑面积不大于地块总建筑面积的30%。”虽然规定最终并未执行,但是萝岗的公寓市场确实陷入了困局。
萝岗公寓市场从2012年开始供应有所加大,到2013年、2014年更是呈现爆发性增长的趋势。从地理位置上看,大壮国际广场是全广州最大的城市综合体项目,位于黄埔开创大道与科丰路交会处,毗邻萝岗万达广场,周围有地铁六号线、四号线以及21号线形成的地铁交通路网,可谓是占据了萝岗最核心的地段。回顾同个板块的公寓售价,作为萝岗早期的公寓项目之一,飞晟文汇广场首期于2010年开盘,记者翻查资料发现,该盘在2010年底时首期尾货售价约为12000元/平方米,带2500元/平方米的精装修,剥除装修后的售价约为9500元/平方米,该价格高过目前大壮国际广场的首期开盘价。
业内分析
邓浩志认为,项目的低价走量和发展商资金可能也有一定的关系,同时,在公寓遍地开花的萝岗,楼盘无疑是“晚起的鸟儿”,前期已经销售的多个公寓,包括萝岗敏捷广场、合景天骏、萝岗万达广场等已经抢走了一大批公寓客,不用价格制胜要赢得市场相当有难度。“既然是大项目,采取低开高走也是常见的一个营销策略。”
“1”字头楼价,与相邻楼盘去年二手房价相当
●天健上城(天河)
近两年来,天河的月度成交均价屡次攀上“4”字头,珠江新城的楼价动辄四五万元/平方米起步,天河北、车陂等仅有的小部分楼盘楼价也到了三四万元/平方米,“2”字头的楼盘对于天河而言都是稀罕货。不过,最近天河就有楼盘打出了“1”字头的噱头。这个楼盘正是位于天河广园快速路与车陂西路交界处的天健上城。“1字头入住天河”,在天河东路口可以看到楼盘醒目的广告。
据了解,当前天健上城在售揽胜组团,户型包括77-100平方米两房到四房,均价22000元/平方米,最低价为19500元/平方米。楼盘于2013年8月份首次开盘,开盘均价为2.4万-2.5万元/平方米,毛坯房发售,如今的均价已经直降了两三千元/平方米。
天健上城地处奥体中心板块,是该板块在售的仅有的两个楼盘之一,另外一个是销售已久的别墅楼盘帝景山庄。和楼盘距离相近的洋房项目有位于中山大道中与车陂路交界的富力天禧花园和中海康城,前者是一手楼盘,后者是二手楼盘。从地理位置上看,中海康城正位于天健上城的西北侧,根据中原地产提供的数据,中海康城二手房2014年上半年的成交均价约为21963元/平方米,2013年上半年的成交均价为20029元/平方米、2013年下半年的成交均价为20970元/平方米,相比可见,天健上城最低19500元/平方米的价格和一年前相邻板块的二手楼价相当。
业内分析:曾英杰表示,单从“1”字头的价格看,估计仅是少数几套单位,就天河而言,楼盘售价依然较为坚挺。还有业内人士表示,天健上城最初开盘2.4万-2.5万的毛坯售价略高,相比之下,黄村BRT边上的佳润上品菁园相似的售价却带精装修,现在市场成交不济,回调价格很正常。
业内分析
邓浩志认为,项目的低价走量和发展商资金可能也有一定的关系,同时,在公寓遍地开花的萝岗,楼盘无疑是“晚起的鸟儿”,前期已经销售的多个公寓,包括萝岗敏捷广场、合景天骏、萝岗万达广场等已经抢走了一大批公寓客,不用价格制胜要赢得市场相当有难度。“既然是大项目,采取低开高走也是常见的一个营销策略。”
均价“8”字头,接近2012年10月售价
●南沙滨海珺城(南沙)
业内分析
邓浩志认为,就越秀地产而言,近两年土地成本高,新项目启动资金大,造成了较大的资金压力,通过选择在个别市场比较利空的区域进行大幅降价而回笼资金,做法在情理之中。
自贸区失约后的南沙下半年楼市开启了降价潮。作为南沙标杆楼盘之一,南沙滨海珺城在十天前推出了一批新的单位,毛坯最低售价7500元/平方米,均价8500元/平方米左右。同时,买家可以自行选择加2000元/平方米的装修,精装修房源的均价约为10500元/平方米。
就带精装修的单位而言,对比楼盘今年来12000多元/平方米的均价,目前有1500元/平方米左右的跌幅。网易房产读取阳光家缘数据显示,该盘从7月7日开始,网签均价维持在8300多-9400元/平方米之间。记者对比楼盘两年前的售价发现,8500元/平方米的均价已经回到2012年10月份左右的水平,当时楼盘带装修单位的价格为8800元/平方米,当年受国家级新区的利好刺激,11月份该盘售价上调至10000元/平方米,和当前10500元/平方米的售价相当接近。
本文来源：金羊网-新快报 作者：邓苏梅 陈齐