广州：楼盘傍上名校学位 价格最多上涨三成

　　由于小学入学地段微调，天河某楼盘业主花重金购买了学位房，却无法入读心仪学校。记者7日采访了解到，即使有这样的前车之鉴，不少楼盘、房产中介追捧学位房的热情丝毫未减，“学位牌”仍然是招揽买家的最有力“武器”，甚至有房产中介“幸灾乐祸”炒作同片区豪宅仅有自家楼盘是华阳学位，竞争优势又进一步。业内人士表示，有优质学位的楼盘价格最高比同地段、同条件的楼盘高出30%左右，也使得开发商热衷在学位上大做文章。人大代表表示，要改变开发商在学位房问题上过度炒作，政府应该站在更高角度，合理规划优质教育资源配置，兼顾各个区域的平衡发展。　　

　　 ◎一手房

　　楼盘热衷傍名校学位招徕买家

　　当前，教育名盘以其稀缺资源在楼市中成为抢手货。众多一手楼盘项目在宣传之际亦打出学位房名号。在“一位难求”的情况下，众多望子成龙的父母不惜重金购买学位房。

　　在优质学位资源紧缺、教育资源尚未达到合理平衡的现实状况下，广州学位房的房价一路上扬。鳞次栉比的楼盘和豪宅顶着“学位房”的名义招徕买家，价格水涨船高。中原地产项目部总经理黄韬做过粗略的比较发现，同一地段、同等条件的楼盘，有无学位的房子价格相差大概在10%至15%左右，而拥有优质学位的楼盘价格可以最高上浮30%左右。去年底，越秀区东风广场因配有东风东小学省一级学位，其6万元/平方米的报价直逼珠江新城。

　　不少房地产商正是看到了这一市场反应，为了获得更大的利益空间，想尽一切办法引进学校，让楼盘变成“学位楼盘”，或是在划分学区时，将其楼盘划入招生范围。

　　记者在采访中发现，把周边学校“一网打尽”是不少楼盘在宣传时惯用的招数。很多开发商在卖楼时把名校学位拿来炒作，如有些开发商在楼书中宣传“周边名校林立”“属于××省级名校地段”，但这并不意味着相应物业拥有名校学位。

　　不少楼盘或中介打着名校学位的幌子“摇旗呐喊”，有的虽然周边名校环绕，但由于公寓产权性质，并没有学位资质，或只有市级学位。有业内人士告诉记者，不少位于越秀、天河等区域的楼盘在销售时，将周边所有的名校一一罗列，称自己是“周边名校林立”，但是当问及具体是哪个学校的学位时，开发商则表示，“只是较为逊色的××小学”。

　　有些开发商也会在楼盘销售过程中向买家承诺，目前已与某个名校签订了协议，拥有该学校的学位。黄韬表示，开发商一般不会将承诺白纸黑字写进购房合同，因为说到底，楼盘拥有哪个学校的学位，最终要由教育局来划分，且每年都可能有调整。

　　事实上，即使有天河林和豪宅楼盘学位遭遇“被调整”的前车之鉴，不少楼盘、房产中介对于学位房的热情丝毫未减，“学位牌”仍然是招揽买家的最有力武器。

　　记者采访发现，在遭遇“被调整”的天河楼盘旁边，另一豪宅楼盘的房产中介马上打出广告称，“同片区豪宅仅有某某楼盘是华阳学位，楼盘竞争优势又进一步”，以吸引买家出手购房。而番禺有楼盘也是趁势而上，声称“偌大的广州又岂止老城区能够购置优质学位房”，力推楼盘优质学位以吸引买家。

　　“按照往年的情况，购买我们楼盘的业主基本能获得该地段的学位！”白云区白云大道岭南新世界的销售顾问黄小姐如是说。面对记者提出的被调整疑虑，她回应称，购房合同中没有提及学位这一条款，但是目前在售的房源基本能保证业主的小孩获得学位。

　　白云区金沙洲某楼盘也打出学位房的旗号，广附实验学校（含小学、初中）就在小区内部。“我们已经开会与教育部门沟通，学校就是开发商修建的，我们的业主可以优先入读。”销售人员表示。

　　 学位调整每年“误伤”不少家长

　　买了学位房却忽然发现今年招生地段变了，不再对应以往的好学校，这样的状况并不鲜见。记者梳理发现，随着城市发展楼盘增加，每年不少区域的小学地段都会有微调，家长血本购置学位泡汤的案例几乎每年都会重演。

　　去年4月30日，荔湾区公布了小学适龄儿童入学登记地段和插班转学登记地段安排，2013年属于西关外国语学校小学部地段生的周门社区和宝石社区均被移走，分别安排至西华路小学和龙津小学入学。“我们就是看中周门社区内有菜市场、幼儿园、小学才在这里置业的，现在要跑到几公里外小学念书，当初在这买房全没意义了。”有家长说。

　　2011年广州多区地段生地段调整，越秀区梅花小学并入铁一小学后，引起育才、水荫路、农林下路和东风东路小学地段调整，一些原来学位房不再与相应的名校对口。有市民反映，他购买了新河浦附近的二手房，希望能把小孩送到名校培正小学，结果当年培正小学招生地段减少新河浦几条横路的地段，学位房美梦成了泡影。

　　有房地产业界人士表示，每年小学的招生地段基本上都有一些小调整，但是怎么调整几乎无太多规律可循。他建议家长们在选购学位房时，应该做足功课，最好把三年内的招生路段都研究透，选择一些“最安全”的核心路段购买。

　　值得注意的是，许多开发商在出售房子时纷纷承诺的“买房送学位”，但这一承诺也未必能兑现，而不少开发商卖房时宣称的引进各种名校也会存在“流产”的可能。去年，番禺某大盘传出“学位房”被指“偷龙转凤”，2012年开盘之际，其向外界宣传“将引入区域内唯一省一级公办小学”。最后，购房者却从区教育局下发红头文件中得知，该“省一级小学”摇身变成村办小学，引起了业主们的强烈不满。

　　 ◎二手房

　　学位房同比涨价13%不愁卖

　　相比一手学位房眼花缭乱的宣传和揽客手段，二手学位房被业界人士和家长们视为更为靠谱的购买对象。由于对越秀区等区域的教育资源十分认同，父母往往愿意不惜代价为小孩找个好学位，从而造成名校学位房价格畸高却供不应求的现象，一些地段的学位房甚至频频刷新广州二手房的天价纪录。

　　中心城区重点名校所在区域的学位房，一套房十多个买家抢的情况并不鲜见。在楼价水涨船高的市场状况下，中心城区低总价学位房盘源更显矜贵，100万元以内学位房“不过夜”，放盘当日即成交的情况相当常见。合富置业市场经理梁燕明表示，在此前信贷持续偏紧的情况下，持有学位房的业主心态相当强硬，很多放售100万元以内低总价房源的业主，甚至在放盘时就指明要一次性付款才有交易，按揭免谈。

　　据了解，如培正小学、东川路小学、农林下路小学等越秀区省级重点名校的学位房最为抢手，即使是楼龄较长的楼梯楼物业，单价普遍都要2.8万—3万元/平方米以上。合富置业庙前直街分行主管姚植玲表示，带有省一级学校培正小学学位的物业，放盘量非常少，而且业主心态较强，价格一向坚挺，即使是较长楼龄的楼梯楼学位房，市场均价也在3万—3.5万元/平方米左右，小面积单位的成交单价更上浮至3.7万—3.8万元/平方米。

　　最贵学位房单价也是频频创出新高。满堂红成交数据显示，去年上半年成交单价最高的一套学位房是东风广场某高层44平方米的小户型，成交单价5.2万元/平方米，成交总价约229万元。而由中原地产成交的一套锦城花园约106平方米三房，总价高达521万元，折合单价也达4.9万元/平方米。去年底，新河浦路一套9平方米学位房，单价甚至高达10万元/平方米，堪称“广州最牛学位房”。

　　满堂红市场研究部高级经理周峰表示，3月份之后，学位房的成交量进入常规化阶段，相比去年同期，学位房成交量增加了16%，价格上升了13%，达到了2.93万元/平方米。“三四月份的成交量达到高峰，越接近5月份越火爆，价格的涨幅和往年相比没有太大的变化。”

　　周峰表示，老东山一带的学位房平均价格甚至在3.2万元/平方米至3.3万元/平方米左右，学校分布比较平衡，上个月平均每一套学位房就有约20个买家在抢。

　　合富房地产经济研究院院长龙斌则表示，10万元/平方米的天价学位房有特殊性，目前学位房价格的高企体现了市场供应关系的矛盾，也是市场规律所导致的。他指出，就目前情况来看，学区和片区制度短期看不到成效，入学政策并没有实质性的改善，因此优质的学位房仍然处于供不应求的情况。龙斌表示，要把学位房的价格维持在平稳的水平，核心在于供求关系的平衡，应该根据每个地区的供求，来调整学位政策。

　 　■律师说法

　　虚假广告宣传如属实需担责

　　有律师表示，如果开发商不能提供学位或者不能提供足够的学位，但是在广告和宣传中却说能提供学位，如属实则属于虚假的广告宣传，需要承担相应法律责任。

　　广州市律师协会房地产法律专业委员会主任许奋飞表示，开发商大张旗鼓宣传的学位房，却由于地段调整导致业主不能享有原有的学位，开发商应该承担相应的责任。他认为，对于这种情况，买主有权要求返还房款，解除合同，但是买方必须要举证买房确实是因为家中有小孩要上原指定的学校。

　　许奋飞表示，市民购买学位房前可以与教育系统部门和入读学校提前联系，对于购买小区的楼房、市政街道的划分等进行详细了解，不要轻易相信开发商的广告和宣传。而从卖方角度来看，开发商应该注意对学位房的广告宣传，有义务保证所出售的房屋是买主所入读的学校，并且与小区的教育系统联系。他还建议，教育部门在学位地段调整前，应该提早通知，预留一定的过渡期。

　　据了解，绝大多数房产企业在购房合同中是不会有提供学位的相关条款。业主在买房时，要注意收集开发商的广告和宣传单等资料，假如开发商日后无法实现提供学位的承诺，业主在向教育部门投诉或者起诉至法院的时候，可以更好地维权。（郑佳欣 李明秀）