广州汉溪长隆将添综合商住体 楼高200米一半住宅

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　　位于地铁上盖 规模或与太古汇相当 3条轨道交通交汇 住宅占一半

　　文、图/广州日报记者杜娟  通讯员穗国规宣

　　作为汉溪长隆地区的最后一块政府储备用地，番禺区汉溪长隆政府储备地块控制性详细规划修改在昨日召开的市规委会上获得通过，未来这一3条轨道交通汇聚的黄金地块上将建大型商住综合体，体量约在40万平方米，与天河区的太古汇相当大小。而且该地块将尝试带方案出让模式，先定设计方案再定土地出让价格，以期对重要地区的城市景观进行更精细和更严格的把关。

　　广州市委常委、常务副市长欧阳卫民主持了昨日的规委会。

　　 3条轨道交通汇聚

　　 连接广州南站与机场

　　该政府储备地块位于佛莞城际、地铁三号线、地铁七号线三线交汇的汉溪长隆站上盖，净用地面积5.8公顷，3号线汉溪长隆站出入口就位于地块内，此外地块内还有地铁7号线施工临时工棚、社会停车场和绿地。从位置来看，这一地块可谓是真正的地铁上盖用地，有3条轨道交通汇聚，可迅速连接广州南站及白云国际机场；而且地块西北紧邻长隆野生动物园和长隆欢乐世界，从高楼上可俯瞰公园内良好的绿化景观。

　　规划显示，该地块净用地面积为58027平方米，用地性质修改为商业商务、娱乐康体兼容二类居住用地（B1/B2/B3/R2），容积率由4.0、5.0修改为5.0~7.0，建筑面积修改为290135-406189平方米（其中住宅比例不超过50%），绿地率10%（通过立体绿化使整体绿化率不小于20%）。建筑密度在满足城市设计和公共交通的前提下在具体方案设计阶段明确；建筑高度控制160~220米以内。从规划指标上看，如果按最高7.0的容积率建设，40多万平方米的总建设量与天河的太古汇相当。

　　地块内配置16处配套设施，包括公交首末站、800泊的P+R停车场、幼儿园、影剧院、综合超市、公共厕所、邮政所、社区居委会、社区卫生站、社区服务站、星光老年之家、电信端局等。此外，规划将储备地块西南侧约900米处的商业用地（C2）修改为中小学用地（A33），用地面积18225平方米，用于扩建锦绣香江学校，班数由45班增加至63班，以解决该储备地块及汉溪居住1、2地块的小学（12班）、初中（6班）学位需求。

　　 热点问题

　　 住宅占一半合适不？

　　从初步设计效果图来看，未来汉溪长隆地块上最高的建筑将是高端酒店和商业裙楼，均在200米以上；剩余地块将建5~7栋左右的住宅，根据设计方案的不同，楼高在30层到50层之间。规委会上有专家表示，番禺区的住宅已经太多，该地块应该降低住宅的配比，而且此前番禺区的意见也是住宅建筑量控制在30%以下为好。对此，规划部门回应称，该综合体由商业娱乐、高端酒店、商务办公及住宅复合功能组成，其中高端酒店对于提升综合体的品质有重要作用，住宅比例按不超过总计容面积的50%控制。

　　不过也有规委会专家认为，50%的住宅配比比较合适。该委员表示，商业、居住各一半可行，因为20万平方米的商业综合体已经比较大的，否则路面交通也承担不了。今后最大问题可能是路面交通的压力，方案实施要做交通专项评估和审查，应该让投资商做交通专项设计，交通部门进行评审通过了才能实施。

　　 地面交通怎么疏导？

　　本次规划也提出了一系列交通优化措施。规划认为，在交通设施都得到落实的情况下，改善后的交通系统能满足地块开发的需求，交通影响处于可接受范围。具体来说包括7大方面——

　　1.地铁：规划六个通向地面的地铁出入口和三个与地下商场的直接通道；

　　2.公交：首末站一座6000平方米，设于地面首层；楼巴停靠点一个，设于西侧防护绿地内；

　　3.非机动车：结合地铁出入口设置1800平方米非机动车停放设施；

　　4.  人行出入口：商业两个、住宅一个，互不干扰；

　　5.内部道路：统筹防护绿地，设置内部道路，衔接汉溪大道和立交匝道；

　　6.地下停车场：地下一至五层，配建停车位及800泊P+R停车场；

　　7.规划立体人行连廊：在地块与周边地块之间设置空中连廊、地下通道等步行系统。

　　 汉溪长隆地块

　　 尝试带方案出让

　　据悉，本次将尝试带方案出让的模式，即开发商要根据规划指标，先做出初步方案来参与招拍挂。对此，主持会议的广州市委常委、常务副市长欧阳卫民表示，这种思路非常好，“这块地不是谁给钱最多就卖给谁，还要看设计方案，方案好，少赚一点都行，要先定设计方案再定土地出让价格。政府要从大局考虑，既要实现土地收益，又要把城市建设好，让市民感到舒适和满意。”

　　欧阳卫民同时指出，本次规划为了给市场一定的空间，规划指标上预留了一定弹性，是很好的思路。未来要把土地出让、产业发展和规划结合起来。该地块与南站、万博都较近，如果单纯发展商业办公肯定会面临一定压力，加入住宅功能很有必要。

　　市发改委主任叶牛平也表示，非常赞成出让方式，“这块地是上一轮广州地铁综合开发时的融资地块，由于缺少细则综合开发是滞后的。接下来广州还规划了72个这样的TOD（以公共交通为导向的开发）区域，同步规划同步出让同步建设。”

责任编辑： GDN002