樟木头翡翠花园：全国第一个镇级对香港销售房地产项目
港式楼盘 港式态度
樟木头翡翠花园：全国第一个镇级对香港销售房地产项目
东莞时间网讯 时间：上世纪90年代初的某个除夕夜，地点：樟木头镇振兴街一间旅馆旁。一户香港人一家四口正在兴致勃勃地放鞭炮，也许在大都市生活惯了的他们，已经很久没有享受亲手燃放鞭炮的乐趣了，因此大家的兴致都颇高。邓兆华是这户香港人的一家之主，他带着妻儿在大年三十来到东莞樟木头，当然不是纯粹为了能到这燃放鞭炮。他主要是为了对樟木头这个地方作更深入的了解，因为他打算在这里投资兴建一个专门面向香港人销售的楼盘。为此，他一共到樟木头四次，与时任樟木头镇委书记、镇长等镇主要领导进行了商谈。或许当时邓兆华并未意识到，他投资兴建的翡翠花园将成为全国第一个镇级对香港销售房地产项目。
最看重樟木头交通优势
近日，记者联系到邓兆华采访，向他了解了20多年前其在樟木头镇投资兴建翡翠花园的一些经历。邓兆华，现任广礼投资有限公司董事经理，是东莞市政协委员，还是樟木头港商投资企业协会副会长、樟木头房地产发展商商会副会长。邓兆华还有一个头衔，是香港东莞樟木头同乡会荣誉会长，但其实他祖籍是广州的。之所以选择在樟木头投资兴建翡翠花园，邓兆华说最主要是看重樟木头有火车站这个交通优势。他告诉记者，当时（上世纪80年代）在广深线上，樟木头火车站是大站，客流量较大，他至今记得坐火车回广州，中途停靠樟木头站时，车窗边上有很多当地小贩向车内乘客兜售食品。
除了火车站这个优势吸引到邓兆华外，环境好、治安好这两点，也是当时樟木头留给他的良好印象。他说，自己是在很偶然的情况下到了樟木头的，当时就思考了：樟木头这个地方交通便利，环境、治安又好，拿来发展房地产项目不是正合适吗？原来，深圳特区虽然相比东莞市在地理上离香港更近，但据邓兆华介绍说，当时深圳特区对土地管理颇严格，要在深圳拿地发展房地产相对没在东莞那么容易。因此，邓兆华的翡翠花园就选址在樟木头了，这里有当时广深线东莞境内客流量最大的火车站——樟木头火车站。
“80年代，改革开放潮流势不可挡，而在香港回归祖国前，楼价十分贵，许多港人都想回祖国置业安居及养老。投资开发房地产项目首先要考虑交通、地理环境及地方治安等几个因素，我发现樟木头的地理交通位置十分适合港人购房定居，加上当时樟木头房地产开发处于空白状态，政府的政策又十分优越，所以就决定到樟木头投资开发房地产项目了。”邓兆华说。
在曾经较长的一段时期内，很多乘坐火车到东莞的香港人，第一站就是樟木头。樟木头铁路交通的便捷，在上世纪90年代初翡翠花园印发的售楼图册上也受到突出推介：“翡翠花园座落于樟木头镇中心，邻近火车站，由深圳至樟木头，只需40分钟车程……94年更有电气化火车每20分钟一班次，往返深圳直达本镇只需20分钟车程。”售楼图册上对香港市民如此描述翡翠花园的交通优势。经查阅有关资料，广深铁路在1991年12月28日正式启动了准高速铁路改造工程，到了1994年12月22日，广深准高速铁路正式开通，成为我国第一条准高速铁路。
164套房约两周即已售罄
然而“万事开头难”，翡翠花园不仅是邓兆华本人独立发展的首个楼盘，更是樟木头镇内的首个由港商投资的楼盘。当时整个樟木头镇政府内，没有谁熟悉房地产方面的业务，甚至连建楼盘所需最基本的证件是哪些，该找那些部门办理诸如此类问题，基本上没人通晓。邓兆华在商言商，谨慎起见，在决定返回大陆投资前，他已经“做足功课”，充分了解了港商在大陆发展房地产所需的审批程序等等。他告诉记者，为此，他还曾专门向香港资深大律师谭惠珠女士咨询了两个多小时。
邓兆华说，虽然当时樟木头镇政府的主要领导对房地产业务不是很熟悉，但他们非常支持他到樟木头投资房地产。樟木头镇政府专门指派了专人陪同邓兆华将整个樟木头差不多都跑遍了，只要是符合用地政策又适宜发展房地产的土地都任他挑选。最后，邓兆华相中了一块离镇中心及火车站均比较近的土地，这就是后来的翡翠花园了。
多年后，邓兆华仍对当时樟木头镇政府在服务外商方面的积极、负责表示赞赏，他展示了一批证件的复印件，告诉记者，这批证件全部是镇政府替他们去办理的。邓兆华自豪地告诉记者，虽然发展较早，但他所发展的楼盘都严格遵守国家相关法律法规，因此各种证件都齐全，住户们都能拿到房产证。“客户买楼拿出一笔钱来也不容易，我卖楼给人家，肯定要对人家负责了。我们早有全盘计划，从和镇政府签约那一刻起，一直到交楼给业主及办理房产证都有详细的方案去做，确保证件及手续齐全，建设工程顺利完成，办理房产证及时。”邓兆华说。
“我们和樟木头镇政府从洽谈到签订项目投资协议书只用了三个多月时间，协议说明，项目土地由镇政府去申请，要办什么手续，申领什么证件，由我提出而由镇政府去办。其他一切工程技术包括设计、土建、水、电等施工，由我负责及跟进，建筑费也由我们公司支付。”邓兆华说。
手续办下来之后，邓兆华请了深圳的设计院进行设计。虽然是面向香港人销售，但邓兆华的翡翠花园并没有建成香港普遍的带电梯高层洋房，相反，楼高只有几层，且全部不带电梯。对此，邓兆华解释，因为当年樟木头的电力供应远不如现在充足，停电的可能性较大，一旦停电，住户很有可能就被困在电梯内。另外，当时楼盘定位的销售目标，是希望买楼作为度假或者将来养老的香港市民，当时大部分住户是不长住在樟木头的，因此似乎也没必要一定要建成带电梯的高层洋房。
1993年5月中旬，建设工程历时两年左右的翡翠花园取得了竣工证。因为楼盘销售的客户就是专门面向香港市民的，所以翡翠花园的售楼广告是在香港的《东方日报》、《星岛日报》登报的（分别刊登一个整版），售楼展销会也是在香港进行的。邓兆华记得，当时是在星期六、星期日销售的，第一天就销售了60多套，次日销售了30多套，而整个翡翠花园一共才有164套房，约两个星期即销售一空。
“因这项目是首次和樟木头镇政府合作开发，可谓牛刀小试，双方都没有底，翡翠花园总投资约2000多万港元，从73.55平方米到97.74平方米，共有大小不一的五种户型。”邓兆华说。至于翡翠花园底层的商铺，主要是樟木头当地人购买，当时每铺需付订金2000元。邓兆华说，当时（上世纪90年代初）翡翠花园的楼价只及香港楼价的十分之一左右，比如同样是15万港元，当时在翡翠花园已可以买到两房一厅的套间了，而在香港，仅能买到一般人家中卫生间那样大小的住房面积。
据邓兆华介绍，翡翠花园从构思到销售、建成，速度很快。他说，他与樟木头镇商谈合作事宜始于1991年。1992年年初，他就与樟木头镇政府签约，并迅速启动兴建、销售事宜，翡翠花园的住宅、商铺在当年还没建成即提前销售一空。1993年，翡翠花园正式竣工。翡翠花园的巨大成功，在樟木头镇刮起了一股房地产热潮，不仅吸引了众多港商前来投资，连樟木头镇政府也将房地产业作为了龙头产业发展。
据樟木头镇志记载，在翡翠花园在港销售取得巨大成功的1992年，樟木头镇政府特意在香港设立办事处，作为房地产在香港招商及销售驻点，同时，成立香港东江地产有限公司，具体操作全镇的房地产引进销售工作。仅此一年，全镇引进香港房地产开发商20多家，向香港销售6000多套住房，销售面积50万平方米，销售总额达13亿港元。到了1993年，樟木头镇成立了香港房地产商会，全年在港推出楼盘28个，销售商品房13800套，占当时大陆在香港销售商品房总数的48.6%，开创了大陆房地产在香港销售商品房的高峰。
港式态度：认真、负责
据了解，邓兆华销售翡翠花园使用的正是当时香港楼市比较流行的“卖楼花”手法，香港市民对“卖楼花”见惯不怪，因此是分五期付款购房的，但这样的售楼方式对于当时订购底层商铺的樟木头当地人可是闻所未闻啊。邓兆华笑称，当时不少交了2000元订金购买商铺的樟木头当地人不断来找他，希望他能一次收齐购买商铺的款项，因为他们普遍担心只交了订金，将来楼盘盖好了，商铺未必就是他们的，所以都希望邓兆华能将款项全部收足，好让他们安心。
类似的误会与不理解，其实在楼盘建造过程中也发生过。邓兆华本身是建筑业专科的，所以对建筑比较懂行。同时，由于翡翠花园是他独立发展的首个楼盘，他确实也倾注了大量心血，甚至专门在如今樟木头不锈钢天桥附近租了一个房子，一个人住了下来，目的就是为了可以不分日夜就近到工地监督施工队施工。由于差不多每天都要往工地上跑，邓兆华自嘲一段时间下来，自己晒得像黑炭头。
邓兆华聘请的虽然是大陆的施工队，但他对建筑物料、对建筑工艺的要求却是基本参照当时香港建筑界的标准来做的。为此，有一次他要求施工队将几根已经浇筑好的柱子敲掉重新做过，施工队的人嘀咕说好端端的柱子干嘛敲掉，觉得他是没事找事，他回应：反正是我给钱的，你们照做就是了。忆述此事，邓兆华表示这样做还是为了对买房者负责，“如果将来卖给人家的房子出了问题，人家还不是一样来找我？”他说。
还有一事是这样的：住宅内，电线采用暗线安装（简单概括即指电线藏在墙内不外露）在香港也是见惯不怪之事了，但当时大陆基本上还是采用明线安装，因此当邓兆华要求翡翠花园的电线采用暗线安装时，施工人员也是相当不理解。不过看在钱的份上，施工人员还是在邓兆华监督下完成了电线的暗线安装。最终完工后，施工人员自己也觉得暗线安装确实是让房间美观了。“暗线安装”后来也被售楼图册当作亮点推介：“翡翠花园乃纯香港式设计，电线及喉管全部入墙，用料上乘，气派高雅，舒适实用……”
楼盘在建设过程中，邓兆华还出资包团组织香港人到樟木头现场看房，这在当时大陆的房地产市场是创新之举。“我请他们来樟木头一日游。为了让港人放心买国内的楼盘，我们公司的售楼方式是按照香港的法规去做的，公司的售楼部是自置物业，墙上挂满国土证、建设用地规划许可证、外销证等各种证件，而销售合同也是经委托公证人及香港律师在律师楼签的。”邓兆华说。
在成功推出翡翠花园之后，邓兆华紧接着又兴建了雅翠花园……直到现在，距离翡翠花园建成已过去20多个年头了，邓兆华还在樟木头继续从事他的地产生意。据其透露，目前其公司在樟木头还有土地储备，还将推出新的楼盘……（通讯员 李远球）
