江门：空欢喜！仅台开恩可“商转公”
江门住房贷款可“商转公”，大大节省利息……近日，江门市住房公积金管理中心印发《江门市住房公积金个人住房贷款置换暂行办法》(下称“办法”)，其中提到的“商转公贷款业务”以及“贴息贷款”深受市民关注。
当不少“房奴”沉浸在减负的喜讯中，不久，江门公积金中心发出《关于开展住房公积金个人住房贷款置换业务的公告》(下称“公告”)表示，目前市区和鹤山的住房公积金资金运用率已超过90%，暂不开展商转公贷款业务，同时，全市暂不启动贴息贷款。
对此，有市民表示“空欢喜”，早前面积超过14 4平方米的“豪宅”不能使用公积金贷款，纯商贷令利息大幅增长、供房压力较大，若能将部分商业贷款转为公积金贷款，压力将大幅减小。譬如6 0万元的贷款，3 0年期的商业贷款与公积金贷款相比，月供多了573元，合计利息多出20 .6万元。
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“商转公”
6月1日起仅在台开恩实施
近日，江门公积金中心印发《江门市住房公积金个人住房贷款置换暂行办法》，其中，“商转公”贷款以及贴息贷款被视为惠民政策，将在6月1日起执行相应政策。不过，很快江门公积金中心发布公告公布业务执行细则，鹤山和三区暂不开展“商转公”贷款，全市暂不开展贴息贷款，令不少“房奴”失望。
江 门 公 积 金 中 心表示，江门从2016年6月1日起开展住房公积金个人住房贷款置换业务，开展商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款(以下简称“商转公”)的住房公积金管理机构包括江门市住房公积金管理中心台山管理部、江门市住房公积金管理中心开平管理部及江门市住房公积金管理中心恩平管理部。
而根据办法第五条规定，公积金管理机构资金运用率高于90%的，停止“商转公”贷款。目前市区和鹤山的住房公积金资金运用率已超过90%，暂不开展商转公贷款业务。也即是说，从6月1日起可办理“商转公”的仅为台开恩三地。
目前，江门受理“商转公”贷款业务的有哪些银行？据了解，工商、农业、中行、建行、广发、邮储、新会农商等银行均受理相应业务。
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贴息贷款
暂不启动，按原方式申请公积金贷款
贴息贷款方面，办法提到，贴息贷款是指商业银行利用银行资金向符合公积金贷款及商业贷款条件且在我市缴存住房公积金的借款人发放贴息贷款，借款人按商业贷款利率向银行支付利息，贴息贷款与公积金贷款的利息差额由住房公积金管理机构按月支付给公积金贷款承办银行(以下简称受托银行)，受托银行按月支付给借款人。
对此，江门公积金中心表示，为了满足职工申请住房公积金贷款的需求，江门公积金中心已通过转让资产收益权等方式拓宽贷款资金筹集渠道，暂不启动贴息贷款，符合条件的职工仍按原方式申请住房公积金贷款。江门公积金中心将根据资金运用情况适时启动贷款轮候放款，并及时向社会公告。
算账
“商转公”可省不少利息
“我们买的时候超过144平方米的房子不能使用公积金贷款，现在又不受限制。”星汇名庭一名业主说道，如今政策变得很快，若能“商转公”对于该小区的业主将是好消息。
据了解，星汇名庭有不少单位建筑面积超过144平方米，该盘在前两年热售时，非普通住房不能使用公积金贷款，今年1月份，江门公积金出台新政，取消普通住房的限制，但该盘不少业主购买房产是在去年或早几年，超过144平方米的单位仅能使用纯商贷，由于商业贷款利率高于公积金贷款利率，纯商贷产生的利息更高。
以60万的贷款为例，还款方式为等额本息、30年期，目前商业贷款五年期以上基准利率为4.9%，公积金则为3.25%，据计算，商业贷款月供3184元，总支付利息约为54 .6万；公积金贷款月供2611元，总支付利息约为34万；相比之下，商业贷款比公积金贷款月供多了573元，利息则多出20 .6万。
Q & A
关于“商转公”贷款相关疑问，江门公积金中心给出了详细的答疑。
Q：商转公贷款的房屋套数认定标准和公积金贷款一致吗？
A：标准一致。需要注意的是，商转公贷款按公积金贷款管理，记录为一次公积金贷款。
Q：商转公贷款的额度、期限、首付款比例如何确定？
A：商转公贷款是公积金贷款的特殊形式，用于偿还借款人原来办理的商业贷款，所以其贷款额度、贷款期限及首付款比例按照职工申请商转公贷款时的规定执行，同时也不得超过原商业贷款的剩余本金及还款期限。
Q：办理商转公贷款有哪几种方式？
A：商转公贷款有两种办理方式，一种是先结清原商业贷款后发放公积金贷款，另一种是以公积金贷款直接归还原商业贷款。
Q：如何办理商转公贷款？
A：采用先还后贷方式的，借款人经住房所在地公积金管理机构审批同意后，先自筹资金还清商业贷款，配合受托银行办理原商业贷款抵押权注销及商转公贷款抵押权登记手续后，再申请发放公积金贷款。
采用以贷还贷方式的，原商业贷款银行与受托银行必须一致，且具备住房所在地公积金贷款代办资格。借款人经公积金管理机构审批同意后，配合原商业贷款银行办理抵押权变更登记或第二顺位抵押权登记手续后，再申请发放公积金贷款，公积金贷款资金直接划至指定的还贷账户，归还原商业贷款部分或全部余额。
需要特别注意的是，办理商转公贷款的职工应先向商业银行确认是否允许提前归还商业贷款，商业银行允许提前归还商业贷款后，向公积金管理机构申请商转公贷款，公积金管理机构审批同意后，再到银行还清商业贷款，不能先还清商业贷款再申请商转公贷款。
Q：组合贷款能否办理商转公贷款？
A：目前商转公贷款仅限于纯商业性个人住房贷款转公积金贷款，组合贷款不能办理商转公贷款。组合贷款由公积金贷款和商业贷款组合而成，职工购房贷款时已经享受了公积金低息贷款优惠，所以组合贷款不能办理商转公贷款，即使其中公积金贷款部分已还清也不能办理。
Q：商转公贷款业务是否收费？
A：住房公积金管理机构对商转公贷款不收取任何费用。
Q：是否所有符合条件的商业贷款都适合转为商转公贷款？
A：不是所有的商业贷款都适合转化为公积金贷款。如果职工在购房时享受了7折商业贷款优惠利率，按照当前基准利率计算为4 .9%×0 .7=3.43%，与目前的公积金首套房贷款利率3.25%相比，两者相差不多。
如果所购住房属于公积金贷款的第二套房，贷款利率上浮10%后为3.575%，高于商业贷款首套利率，没必要申请商转公贷款。如果原商业贷款银行按照合同约定收取因提前还款产生的罚息，商业贷款余额不多、剩余年限不长、计划近几年提前还清贷款或使用公积金贷款改善住房条件的职工，也应仔细计算前后的利息差，考虑商转公贷款会记录一次公积金贷款记录，确认商转公贷款是否划算。