沈阳环宇城悄然入市 中海商业地产或仍原地踏步

　　与其数得上的住宅地位相比，尽管中海已运作27年商业地产，却依然被业界视作“新兵”。

　　5月30日，中海地产集团有限公司旗下购物中心品牌中海环宇城在沈阳正式对外试运营，旗下购物中心正式开业。据悉，这是沈阳市皇姑区一环西北主城区首个商业项目，被认为有效填补沈阳西部大体量商业空白。

　　当天，中海地产集团副总裁、中海地产商业发展有限公司董事长阚洪波表示，中海环宇城作为中海地产纯租赁自持购物中心系列产品，将依托中海集团全国布局发展战略，以全新的理念、互利的模式、实现经营者和投资者的共赢。

　　不过，看起来很美，现实却不被看好。有市场观点认为沈阳市皇姑区区域在中海地产进入后商业地产氛围已经有所改善，但周围的商业环境却并不理想。

　　沈阳睿意德总经理梁烨辉对观点地产新媒体指出，该板块周围只有家乐福，过去房价一直不是很高，周边商业环境并不成熟，“环宇城所在位置属于沈阳一环，但是处于一环里最不发达的区域，还不如很多区域的二环”。

　　 沈阳中海环宇城悄然开业

　　根据官方信息显示，沈阳中海环宇城购物中心总建筑面积8万平方米，项目共有7层，其中地下1层，地上6层，业态包括了精品零售、星级影院、休闲娱乐、餐饮美食、生活配套、生活超市六大类。

　　据了解，目前沈阳环宇城已与两百余家国内外知名商家进行了深度的洽谈，完成与华润万家超市和嘉禾影城两大主力店的正式签约。另外，与屈臣氏、百盛、川人百味也达成了合作意向，环宇城已经达到了近55%的出租率。

　　至于项目的定位，曾参与其中的沈阳世邦魏理仕总经理周业辉表示，考虑到项目本身的所处区域的商业发展不是很成熟，而依靠中海地产自有住宅和写字楼等业态，将项目定位为社区的区域型购物中心。

　　事实上，沈阳中海环宇城正是依托中海寰宇天下综合体项目而存在的。

　　翻查资料可知，2009年11月13日，中海地产以底价35亿元拿下当时沈阳一环内最大的土地，而环宇城正坐落于该地块中，即是现在是中海寰宇天下所在地的原沈阳机车车辆厂地块。

　　资料显示，中海寰宇天下总占地面积77万平方米，总建筑面积是220万平方米。其中，住宅部分由高层、小高层、多层与别墅等多种形态组成，目前该部分三期6月末交房四期在售。

　　而商业部分占整个综合体项目总体量35%，将来规划有写字间、集中型商业、公寓等，营业面积75万平米左右，拟投资150亿元；将涵盖国际甲级写字楼“中海广场”、大型商业综合体“环宇城”与沿街商业等多种商业形式。

　　据悉，中海环宇城采取“只租不售”的纯租赁模式，在招商运营环节进行统一业权管理、持有运营模式。

　　周业辉认为，销售型商业的产权比较分散，会导致经营权分离，在项目整体运作和招商方面会造成不良影响。中海单独持有产权，更便于运营和管理。

　　但是，“只租不售”便意味着拉长的回报期。相关业内认为，目前来看，沈阳环宇城的回报期大概7年左右，而且很可能还会进一步延长。

　　不过，在沈阳商业资深人士看来，更关键的还在于运营。据分析，从硬件上讲，中海环宇城项目的空间、设计等还不错，但从品牌上来讲，项目的软件比较弱，商场整体商业氛围营造上较差，确实没有太大吸引力。

　　而在考察过开业后的环宇城后，该人士表示大失所望，“即便把环宇城定位成区域的社区型商业，也可以说"很差"，仅依赖星巴克、汉堡王等品牌无法增强项目的影响力，从品牌角度，环宇城充其量只能说是比社区店大一点的店铺”。

　　 原地踏步的中海商业地产

　　在环宇城试营业当天，阚洪波还表示，中海集团将不断加大商业地产发展模式的探索，“将以购物中心和写字楼为重点，适度发展星级酒店，继续积极发展优质商业地产项目，使商业地产成为公司发展新的增长点”。

　　同时，据中海地产沈阳公司副总经理吴健透露，中海地产持有的商业项目已经超过了280万平米，主要分布在香港、北京、上海、深圳、成都等中心城市，涵盖中海系甲级写字楼、环宇城购物中心及星级酒店三大系列。

　　公开资料显示，2011年11月16日，中海地产将自拥的商业购物中心品牌以“环宇城·UNIMALL”为统一品牌的全国五大购物中心启动全球招商，并首次明确地对外发布其未来商业地产发展线路。

　　而后据介绍，环宇城购物中心将陆续登陆南京、沈阳、济南、天津、珠海五大城市。

　　目前，据了解继2013年济南环宇城开业后，今年中海将会有两个商业项目落成并投入使用，分别是沈阳和南京环宇城。

　　不过，相比中海地产位居行业前列的住宅规模，其商业地产的比重仍然显得比较小。事实上，在业内看来，进入商业地产20余年的中海地产依旧是“新兵”，多年未有建树。

　　“对中海地产来讲，商业绝对不止是购物中心等零售类的物业，其应该还包括写字楼等多种业态，持有型的商业物业对团队的运营能力的要求是非常高的，而这恰恰是中海目前最欠缺的能力。”有资深商业人士对观点地产新媒体如是表示。

　　据其分析，一方面，中海地产现在仍没有拥有最核心位置的代表性商业地产项目，而其作为商业中“新兵”，也没有塑造出与其住宅市场相匹配地位的商业权重，因此也很难吸引到品牌和市场关注。

　　同时，中海地产仍然缺乏有号召力的商业地产团队，以沈阳为例，中海地产商业团队中并没有对沈阳商业有重要影响力的人士。

　　“没有好的项目，很难培养和训练出一个好的商业团队，这种情况下，中海地产就需要引入外部资源，但中海地产一直没有相关举措。”

　　在他看来，商业地产的回报包括经营性贷款、二级市场融资、Reits等多种方式，但关键就在于商业项目本身应该是有价值的，而现在中海的部分商业地产项目是没有办法达到这个价值的。

　　“对中海地产而言，如果资金支持的话，其肯定会增加自持物业持有比例，但对于现有自持项目，如果不能良好运营，反而成为公司的包袱，那这就得不偿失了。”

　　（观点地产网 审校：杨晓敏）