没有好服务，凭什么提涨物管费？

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        已沿用10年之久的物业收费政府指导价有望在今年调整，物业企业纷纷点赞，而需要对此“买单”的大多业主却表达了不满，认为物业公司只有提高物业服务水平，才能提涨物管费。

        物价指数、服务成本在近年来大幅提高，因此提涨物管费在这些年成为整个物管行业的共识。但是这些年在实际执行过程中却进一步突出甚至激化了物业方与业主的矛盾，使得提涨难度加大。

        现行的东莞物管费政府指导价是在2004年制定的“限价制”，普通住宅最高限价标准是，无电梯商品房1.8元/平方米·月，有电梯商品房为2.4元/平方米·月。而在当时，过往物业管理实际成本比较低，售楼之初物管费定价主动权也在开发商，出于销售的竞争性考虑，同时也匹配当年房价水平，物管费定价普遍较低。如大多数楼龄长的小区在上十年前的定价在1元/平方米左右，直到近年来才通过合理的涨价程度调高。

        许多物业管理企业反映，指导价限制过严，价格上限过低，灵活性不足。比如调涨物管费时，仅有“双过半”(即小区物管费涨价须经占有小区建筑物总面积过半数的业主且占总户数过半数的业主同意)这样的一个渠道。当然，这个是一种相对民主的基于科学的投票和表决的方式。但如若小区业主意识不足，对物业管理行业提供服务的社会性、公共性、有偿性认识不够，那么即便涨价1毛钱，也会遭到业主“凭什么”的质疑。

        大致在2008年以后，新开盘的小区沿着最高指导价边缘而行，如定价2.0元/平方米以上的小区则暂时并无提涨需求和争议。而南都记者近日调查的103个在售或将售的楼盘中，有近五成的楼盘已超标最高限价，别墅楼盘中除了两个低于限价，其余所有楼盘均“爆表”。

        为何新建楼盘制定物管费会屡超限价？部分物业企业在接受南都记者采访时道出其中的缘由———除了原有政府指导价过低，并已满足不了日益增长的物价指数、服务成本外，也相对考虑了未来数年的通胀压力和劳动成本上升因素，因此导致了新物管费的收取标准屡屡走高。而只要在业主购买了这个新楼盘的房子，就接受前期物业协议，就意味着绑定了物管费的收取标准，因此在一定时间段内，双方也能相安无事地度过。但是物业企业也反馈，即便往高里定价物管费，但是也只能透支到未来3-5年的空间，也就是说，数年过后，劳动力成本、物价指数、设施设备折旧等因素加起来，如今“高估”了的物管费标准届时也是“明日黄花”了。

        制定新的物业收费政府指导价标准、深化物业服务收费改革已被各方寄予厚望。更多声音认为，规范小区售楼时初始的物管费定价，建立物业服务收费标准与劳动力成本、物价指数同步的联动机制则是较为合理，此举也将促进物业服务“质价相符”。如若物管费标准将考虑收费标准、劳动力成本，物价指数同步而进行每年或一定周期内浮动定价，相对而言是较合理科学的办法。

        但是话又说回来，提涨物管费最重要的还要匹配到小区物业服务水平水准。没有好服务，凭什么提涨物管费？要不然，对坏物业服务，业主只能拿脚投票。

        ●南都记者  陈焓