广州一大波“白菜价“楼盘来袭 最佳购房时机来到?
文/羊城晚报记者 梁栋贤
端午假期，袭向消费者的不光有电子商务平台的一大波红包、实体商家的一大波优惠，还有一大波“白菜价”的楼盘。让人关注的是，这些卖“白菜价”的楼盘当中，不乏像广州亚运城、万科欧泊这样的品牌楼盘。其中，降价最明显的是广州亚运城的“山海湾”组团，最高优惠幅度接近三成。
亚运城的过去，现在与未来
从疯狂到理性，全民炒房时代或已终结
3年多过去，亚运城的辉煌似乎仍停留在昨天。
在过去的3年多时间里，为什么亚运城的楼价并没有得到预期中的上涨，反而市场一有风吹草动楼价便会“跳水”？对于一个开发周期超过10年的大项目而言，以3年多的成绩作为评判标准未免失于偏颇，但是，回顾亚运城这3年多以来的尴尬，对于这个未来还有很长的路要走的大盘而言，对于告别了楼市“黄金十年”的购房者与投资客而言，都是极具意义的——
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亚运城降价真相
最大优惠6500元/平方米
亚运城此次大幅度优惠的产品是江景现楼组团“山海湾”（也就是当年的亚运村技术官员村）。从5月30日开始，该组团单位全线让利，售价为9800元-1.25万元/平方米，货量70多套，这批单位在4月初的报价为1.4万元-1.9万元/平方米，也就是说，楼价下降了4000元-6500元/平方米，优惠幅度近三成。
销售人员介绍，降价带来的销售成效较为明显，虽然买家难以进入现场看房，仅凭看图纸，在短短几天假期内，70多套房源已销售了50多套、大约四分之三。据悉，9800元/平方米的单位销售情况最理想，目前剩下的多数是1.25万元/平方米的房子。“此前近两个月的时间内，这批产品的成交量不超过20套，”有知情人士说，“这批产品是160平方米左右的大户型，受限购、限贷的影响更为明显，即使是改善型住房，也不是有那么多人能一下子拿出近200万元的首付”。
不过，在去年国庆期间，“山海湾”也曾推出过1.28万元/平方米的“一口价”单位，如果与去年国庆的报价相比，楼价下降不超过3000元/平方米。
亚运城此次让利只是“试水”，有业界人士分析认为，因为拿出来优惠的只是“山海湾”的尾货单位，而且是市场上比较难卖的大户型，而不是目前货量最大的新产品“天誉”组团。以优惠价清尾货也是为了推新货。记者从亚运城方面了解到，该楼盘预计在6月份、7月份会陆续推出“天誉”组团的新货，总货量近千套。“优惠目前尚未确定，具体会视市场情况而定。”亚运城的代理商告诉记者。
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品牌盘
带头“试降”
其实，近期广州楼市“试水”降价的品牌大盘并不算少，但是，让利幅度没有传说中那么大。
5月底，位于番禺华南板块的万科欧泊推出B5栋新品，总货量200余套，均价为1.5万-1.6万元/平方米，比前一批单位2.2万元/平方米的报价下降了近6000元/平方米。不过，与前期产品相比，B5栋位于小区边角位置，交通相对不便，前后也没有什么景观，而且所有单位都是东西朝向，部分单位正对变电站，与前期产品的整体素质有不小的差距。“这样的产品原本就应该比前期位于小区中心的单位便宜4000元/平方米左右。所以说，万科欧泊真实的优惠估计是2000元/平方米左右。”有附近楼盘的开发商说。
端午节期间，万科旗下位于黄埔的刚需大盘万科金色梦想也推出了200多套65-94平方米的两房及三房，一二手联动，销售均价为1.3万元-1.4万元/平方米，比该盘近半年1.55万元/平方米的均价下降了大约10%。
雅居乐旗下位于番禺市桥的刚需盘雅居乐君域公馆，端午节期间推出了大约200套洋房，为79-130平方米的两房及三房，销售均价约为1.2万元/平方米，而该项目最近一个月的网签均价接近1.6万元/平方米，不过，真实的降价幅度只是大约15%，因此这批单位为毛坯交楼，之前的产品带价值2000元/平方米的装修。“由于项目只剩下尾货，希望通过优惠定价带动销售以清盘。”雅居乐的相关负责人表示。
越秀地产旗下的越秀岭南雅筑也推出了部分1.2万元/平方米的特价单位，比此前1.4万元/平方米的报价下降了约2000元/平方米，不过，原来带价值2000元/平方米的交楼标准也变成了毛坯。5月底，越秀星汇金沙二期洋房也曾针对一二手联动买家推出了少量1.6万-1.7万元/平方米的特价单位，比此前最低1.8万元/平方米的报价也略有优惠。
不过，即使是推出优惠的品牌房企，目前更多仍是“试水”性质，并非全线楼盘、全线产品降价，促销的手段也多半是采用特价单位、一二手联动等较隐蔽的方式。还有部分品牌楼盘的价格不跌反涨，如中海誉城、凯云新世界，由于端午节推出的产品比前期的要好，报价也比之前略高了几百元/平方米。
风头趸
插图/陈健怡
后市预判
准备好了吗？节后或有更多“笋货”
文/羊城晚报记者 梁栋贤
由于“五一”、端午楼市旺季不旺，业界人士分析认为，随着6月份至8月份的销售淡季来临，楼市存在进一步走弱的可能，对于房企来说，通过积极的营销手段和价格策略促进销售是可行之策。
“端午节有优惠，但是从广度来说，涉及的楼盘数量和区域还不够多；从深度来说，优惠的幅度还不够大。”谈及端午期间的广州楼市，合富辉煌首席分析师黎文江说，“目前降价的楼盘其实还是少数，而且那些降价的楼盘，除了个别特价单位外，降价的幅度基本都在7%以内，优惠还不够。”
买家心态转变，降价潮或会蔓延
“考虑过降价，但真正要降价，大家可能还有心理障碍。”一位不愿意透露姓名的操盘手告诉记者，“一是怕老业主闹事，二是怕买家买涨不买跌，所以，推出的新品即使有优惠，也会先换个组团名字，和前期产品划清界限。”
不过，如今买家“买涨不买跌”的心态似乎已经没有那么明显。亚运城、万科欧泊通过让利销售飘红，雅居乐君域公馆推货当天报收近九成，万科金色梦想的特价产品在开盘当天据称被抢购一空。
“此前消费者买房的目的好像不光是为了住，还希望要升值，而且是一定要升，他们更多地把住宅看成是一种投资品，所以买涨不买跌，相信未来买家会更加理性，心态更好，否则只会错过自己最佳的选择。”黎文江说。
买家心态的悄然转变，让开发商在定价时少了一些顾虑。克而瑞广州研究咨询执行总监曾英杰认为，如果说此前只是个别楼盘有降价的行为，现在降价潮可以说已有蔓延的势头。
在产品方面，降价的范围也会从目前以大户型为主，蔓延到出现更多的刚需“笋货”（粤语，指便宜货）。黎文江认为，因为刚需产品只要价格有优惠便能拉动销售，像万科欧泊、雅居乐君域公馆此轮的降价都挺成功，像萝岗板块等供应比较集中的区域以及一些外围区域，相信楼价的调整会更到位一些。大户型产品则不同，限购、限贷等限制太多，有优惠也未必有买家有能力买，对开发商回笼资金的帮助没有那么大。
近三个月或是近期最佳购房时机
降价何时会蔓延？黎文江认为：“由于优惠还没有达到买家的心理预期，端午假期整体市场的成交量还不是很理想，相信接下来的一段时间，还会有更深度的调整。因为后续的供应量还会加强，今年很多上市企业在年初都提升了销售目标，既然楼价降了，那就必然要增加供应才能完成任务。不过，如果挨过了这一段时间，后市我还是看好的。”
中原地产项目部总经理黄韬也持相同的意见：“‘五一’、端午价格调整不到位的楼盘，会利用6月份至8月份的销售淡季来进行价格调整。当9月份、10月份旺季到来，价格的调整可能就会结束。6月份到8月份可能是近期比较好的入市时间，因为到今年第四季度，楼价可能会重新站稳甚至回升，虽然幅度可能是比较温和的。”
楼价优惠的幅度大概有多少？黎文江认为，估计是10%-15%，因为“开发商的利润没有大家所想的那么高，降10%-15%已经几乎是成本价了，再大的降幅开发商也很难承受”。中国转型分析专家、凤凰卫视名嘴邱震海则从有房一族的承受能力方面来分析一线城市楼价的最大跌幅，“楼价跌幅应该控制在10%-15%，再大的跌幅估计就会超出前期买家的心理承受范围，并可能出现把压力转嫁给银行等行为”。
一周热评
楼市提前进入世界杯时间
□本刊评论员
下周，全球将进入世界杯时间，为最后夺取大力神杯，来自各国的足球精英，在这个夏天，汗洒绿茵场。楼市亦然。面对愈加悲观的预期、观望日重的消费者、持续下滑的成交量，在这个夏天，房企惟有殚精竭虑，打破僵局，回笼资金。从这个意义上来说，楼市早已进入了世界杯时间，开始了新一轮的竞逐。
英超球队利物浦传奇主帅香克利曾经说过，足球无关生死。对于房企，这却是关系生死的“世界杯”，过程重要，结果更重要。
现在的房企，想要追求一个好的结果，道路无非就两条：跑或者不跑。
每次市场处于“拐与不拐”的重要关头，房企总会分成两派：“主跑派”与“不跑派”。无论是2008年还是2011年，由于楼市由冷转热的快速反转，“主跑派”每次都成为“不跑派”取笑的对象：一轮抢跑，却发现市场已转向火热，降价“抢跑”自然卖得好，但那些坚持“不跑”、楼价坚挺的房企，同样赚得盆满钵满。
2014年，笑到最后的很可能是“主跑派”。2008年也好，2011年也罢，楼市的艰难皆来自宏观调控的打压。现在楼市的艰难，却是来自房地产贷款的全面收紧。利率市场化之下，以前曾是优质贷款的个人按揭，现在已成了“鸡肋”；而银行“晴天送伞、雨天收伞”的角色，在房价高企、行业随时可能进入调整的情况下，对房企的贷款更会慎之又慎。宏观调控，更多只是压抑了需求，时间一长，需求总会释放；但银行收紧房地产贷款，则消灭了需求，想要需求再度释放，惟有银行再度开闸。从目前来看，银行短期开闸的可能性很小，央行发话支持首套房贷三周后，一线城市几乎没有动静，二线城市只是放款速度快了一些，利率仍是基准或上浮10%，三线、四线城市仍趋于收紧。在这种情况下，期望楼市很快回暖根本不现实，只有降价，甚至是一步到位的降价，抢跑、快跑，才能把并不充裕的购买力收归囊中，才能在困难的年份有个好收成。
2014年的楼市，崩盘的可能性极小，艰难度日却是常态。房地产多年的发展告诉我们，每一次困难期，都在为房企扩张做准备。进入困难期后，原先高企的地价会大幅回落，一些判断错误的房企为生存，必须出售项目甚至公司，这时候也正是手头充裕的房企大手笔拿地，收购、兼并其他公司，为以后的高速发展奠定基础的好时机。今年年底或明年，我们肯定可以看到，那些今年降价“抢跑”、回笼了大量资金的房企，必将在价格回落的土地市场上频频抢地。
“跑得快，好世界”在足球场上未必管用，但在房地产“世界杯”的竞逐里，却会是房企笑到最后的有力武器。
（执笔/张秀钦）
本文来源：金羊网-羊城晚报