广州二手房交易投诉上升7成 注意交易风险(附案例)

　　3.15前夕，广州市房地产中介协会（以下简称“协会”）发布2016年存量房交易纠纷调处工作报告，总结了去年广州市二手房交易纠纷案例情况，并提醒买卖双方留意交易风险。

　　数据显示，2016年广州市二手房交易总量较2015年大幅上升，全年交易纠纷也较2015年有一定增长，协会全年共受理消费者投诉纠纷87宗（买卖：83宗；租赁：4宗），较2015年上升74%（注：2015年共处理50宗）2016年投诉纠纷总量，占全年中介促成二手房交易总量的0.0058%。

　　协会对二手房交易纠纷案件，总体以调解为主要处理方式，经协会调解成功撤诉的案件共14宗，占总投诉量16.09%，共为消费者挽回经济损失9.92万元。其中，协会会员配合调解成功而撤诉案件占总撤诉案件的92.31%。

　　据悉，2016年二手房交易纠纷调处类案件主要可分为以下四种情形：

　　一、认为中介公司违反《广州市存量房网上交易规则》（共：19宗），擅自制作网签合同、变更网签合同内容、撤下网签合同，或者不配合撤下网签合同。

　　二、消费者认为中介公司隐瞒房屋的情况（共：16宗）主要包括：认为中介存在隐瞒房屋或卖方真实情况、房屋存在共有人、房屋存在抵押、房屋未缴纳土地出让金、户口被占用、房屋权属变更、抵押、楼龄、建筑面积、建筑时间、存在租赁，非业主唯一物业，未补缴公摊面积费用等。

　　三、消费者认为中介公司未尽告知义务（共：33宗），未审核购房人购房资格，业主房屋处分权，为查封或为未取得不动产权证的房屋提供中介服务，协助制作阴阳合同，促成交易前未尽查册义务等。

　　四、由于交易一方履约意识不足，或交易出现问题后双方不愿让步等导致合同无法继续履行（共10宗）。此类案件通常都会涉及诚意金、定金、违约金或中介服务费等经济纠纷，对于这类案件，协会都会组织交易双方及中介公司进行调解，但协会并任何无行政或司法强制能力。对于调解不成的，协会建议当事人应及早做好通过司法途径解决的准备，并积极应对，以免耽误解决纠纷的最佳时间或错过案件的诉讼时效。

　　此外，协会在处理案件过程中发现，还有一部分纠纷是因消费者自身评估能力及风险防范意识不足所致，如：资金准备不足、对贷款审批额度预计不足、对购房资格条件评估不足出现偏差等，导致签约后交易无法继续履行，造成经济损失。

　　附部分案例分析：

　　案例1：装修未被纳入评估价值，交易资金不足有风险

　　【案件经过】:

　　2016年6月，李小姐将市郊的房屋出售后，计划在市中心重新置业。李小姐开始通过中介公司寻找合适房源，后某中介公司向其推荐了天河区的一套房屋，据业主王某介绍，房屋新购置不到半年，装修花费近四十万，且房屋附带一个50平方米的天台可以使用，但平台面积没有计入房产证。李小姐看完房屋后，十分满意；经与业主王某反复磋商，最终以288万元的价格签订合同，并支付了10万元定金。

　　后李小姐在办理银行按揭手续时发现，银行仅同意按评估价230万元的六成（即138万）批按揭贷款额度，而自己手头除需支付首期款（86万）外的剩余资金，不足以补齐64万元的差额。直至合同约定交易的期限，李小姐仍未能筹措到足够资金。无奈之下，李小姐只好与业主协商解除合同，最终业主王某退还了部分定金3万元；李小姐认为中介未告知该房屋准确的评估价值，存在过失，不愿支付中介服务费，后中介向市仲裁委提起诉讼，经仲裁委判决，认为中介公司已促成买卖双方成交，故判决李小姐应当支付中介服务费3万元。

　　【案例分析】:

　　银行在办理按揭业务时，会委托专业评估机构对房产价值进行评估，本案中原业主装修虽花费近40万元，还有买家李小姐非常满意的超大平台，但因装修折旧期限较短，难以计入评估价格，附带的平台没有权属，也不能纳入评估范围，评估机构在评估过程中通常会遵循谨慎性和合法性原则，从而出现评估价格低于实际成交价格的情况。在这种情形下，银行同意的贷款额度就会低于买家预估的金额。

　　此外，根据《合同法》第115条：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”规定，本案的李小姐因无能力继续履行合同属于违约，本应无权要求返还定金的。

　　法律咨询服务中心周冬云律师提醒消费者：购房时应可通过同楼盘或同地段房价进行对比，必要时可提前咨询专业人士，对房屋进行估值；同时也需尽可能预留足够多的资金，预防无法申请理想贷款额度时可以用现金方式补足。如因购房者无法履行合同导致违约时，除了被业主没收定金外，还需支付中介服务费用。

　　案例2：产权查册很重要

　　【案件经过】：

　　2016年10月，陈某购买学位房，通过某中介公司介绍，看中了天河区一套房屋，该房屋属张某、方某共有。当天晚上，中介公司通知业主张某、方某与买家陈某签订合同，因业主张某临时有事未能到场，因担心学位房紧俏被其他人买走，陈某在查验房产证后，与业主方某当晚签署了《房屋买卖合同》，并向业主方某支付定金10万元，向中介公司支付了5万元的中介服务费。第二天上午，业主张某、方某和买家陈某再次来到中介公司，张某在《房屋买卖合同》上补签名。当天下午，中介公司协助陈某到房管部门进行产权查册，此时发现该交易物业在当天上午刚被法院查封。为减少损失，陈某要求中介公司立即联系业主，取消交易并退回定金，同时要求中介公司退还已缴交的5万元中介服务费用。

　　业主表示此前因向银行借贷，未能按期还款而被查封的，但签约时确实不知道已被查封；如能还清银行贷款，是可以解封房屋继续交易，但需要一些时间办理手续。买方陈某认为风险太大，坚持要求退还定金及解除合同。经多次协商，业主退还定金给陈某并解除合同。中介公司认为其促成交易前房屋是没有查封的，故不同意退回中介服务费用。

　　【案例分析】：

　　根据《广州市房屋交易监督管理办法》（下称:《办法》）第21条第一款规定：“房地产中介服务机构……应当依法查验以下事项并书面告知当事人：(一)房地产登记资料查询机构出具的房地产自然状况及查封、抵押等权利限制情况”，作为专业的中介机构，应当严格按照相关规定，在促成买卖双方签订合同前，为买方提供交易房屋的查册资料。如在促成交易前，中介机构未按规定履行查验、告知等义务的，根据《办法》第48条规定，由房地产行政主管部门责令其限期改正，对房地产中介服务机构可以处1万元以上5万元以下罚款;对执业人员可以处1万元以上3万元以下罚款，情节严重的，还可以并处吊销地产中介执业人员执业资格证书，同时提请原注册机构取消注册。

　　法律咨询服务中心周冬云律师提醒消费者：在签订房屋买卖合同前，一定要要求业主或中介机构提供产权查册证明，仔细查阅查册资料，清楚了解房屋自然状况及权属状况。此外，在与中介公司约定中介服务费用时，可采取分段支付的形式，并在合同或佣金支付协议中列明。

　　案例3：委托期限需明确

　　【案件经过】：

　　宋某退休后想到珠海定居，与子女团聚，故想将本市房屋出售后再在珠海购买一套房屋，于是委托中介出售房屋，放盘一段时间后看楼的客户不多，宋某接受了A中介公司建议，与其签订了1个月的独家委托协议，利用该中介公司分店较多的优势增加成交机会。在独家委托期内，A中介公司一直尽力介绍买家，期间有客户看中，但因价格原因未能成交，直至委托期限到期也未能成交；中介公司与宋某商量，希望宋某与其续签独家委托协议，业主宋某看到中介公司在委托期内已尽力带客看楼，于是与B中介公司续签了独家委托协议，该协议未明确约定委托起止日期。

　　之后半年时间里，中介公司仍有不间断向业主介绍买家；半年后，经另一中介公司介绍，业主宋某与买家周某达成交易并完成过户手续。此时，A中介公司得知此事后，认为续签的独家委托协议未约定委托时限，宋某将房屋出售给周某的行为违反了独家委托期限内不得私自出售房屋的约定，要求宋某支付其协议约定的成交房价3%的违约金。而宋某认为A中介公司是利用其信任和疏忽，将续签独家委托协议的有效期一栏划去的行为不合理，其续签的有效期也应是1个月，现在已过半年，不存在违约，无须支付给A中介公司违约金。而中介公司表示续签协议时，业主宋某是同意不设定委托期限的。

　　【案例分析】：

　　业主与中介公司签署独家委托协议，主要是希望中介公司能够在同等条件下，更主动的优先推销其房屋，以提高成交速度和成交机会。同时，中介公司也希望避免在投入大量人力推销房屋过程中，被其他中介公司抢单，从而保护自身利益。

　　法律咨询服务中心周冬云律师提醒消费者：由于目前楼市波动大，房价变动较快，独家委托协议对业主选择其他中介公司进行限制的同时，也应当对委托期限做出明确约定，以限制中介公司的权利，使双方权利、义务基本相当。本案中续签的独家委托协议中未明确约定委托时限，中介公司在未支付对价、也没有相应措施保障业主权利的情形下，认为自己可以永久享有对涉案房屋的独家委托权，有违公平原则，损害了委托人的权益，委托人可向裁判机构主张相关条款无效。另外，独家委托协议属于委托合同的一种，根据《合同法》410条：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。”规定，委托人和受托人均有任意解除委托的权利。

　　案例4：贷款购房，楼龄核实不可省

　　【案件经过】：

　　林女士到广州工作多年后决定在广州定居， 2016年9月，林女士委托某中介公司为其寻找房源。后中介公司向林女士推荐了位于越秀区的一套楼梯楼房屋。林女士到现场查看房屋后，对该房屋总体比较满意。看楼过程中业主高某提供房产证及身份证给林女士查验，并告知林女士其不是该房屋一手业主，根据1998购买该房屋时的印象，楼龄应在1995年前后，经与业主高某磋商后，双方最终确定以325万的价格签订了《房屋买卖合同》，林女士支付8万元定金给业主，及支付了部分中介服务费3万元。

　　之后，林女士委托按揭公司办理按揭手续，办理过程中，按揭公司告知林女士，经产权查册该房屋建筑时间是1990年，故无法申请20年的公积金贷款，仅可申请15年的商业贷款。林女士表示商业贷款年限变短，商业贷款利息比公积金贷款利息高，月供比原计划高出不少，月供压力太大无法承受。经与业主协商，业主表示可解除合同，但只能退换部分定金4万元。林女士认为在委托中介公司寻找房源时，就已告诉中介公司自己需要办理20年的公积金贷款，签约时经纪人杨某又承诺一定可以办理20年的公积金贷款，造成这种情况中介公司有很大责任，故要求中介公司退还中介服务费及赔偿损失的定金。而中介公司认为杨女士现场查验过房屋及房产证，业主也口头告知其楼龄大约在1995年前后，且公司从未做过一定可以办理20年公积金贷款的书面承诺，现在无法交易不是中介公司的责任，故不愿退还中介服务费及赔偿定金。林女士与中介公司多次协商无果，无奈之下将中介公司告上法院。

　　【案例分析】：

　　通常，公积金贷款对房屋建筑结构、建筑时间的要求较商业贷款的要求更高。购房人如需按揭购房的，建议应认真核实房屋建筑建构、建筑时间等信息，对于房产证中未记载的信息，可前往房管部门进行产权查册，以进一步查明相关情况，切勿在未核实的情况下签署合同。

　　根据《广州市房地产中介服务管理条例》第十四条：“房地产中介服务机构向服务对象提供房地产中介服务时，应当书面说明房地产的权属、面积、使用年限、用途、抵押、租赁、使用限制等基本情况。”以及《广州市房屋交易监督管理办法》第二十一条第一项：“房地产中介服务机构及其执业人员提供房屋交易中介服务时，应当如实告知房地产自然状况及查封、抵押等权利限制情况。”的规定，中介公司应当在签约前协助办理产权查册，以进一步核实房屋各项自然状况及权属状况等。本案中，如中介公司经纪人杨某在促成林女士与业主高某签订《房屋买卖合同》前，能够对该房屋进行产权查册，应可避免此次纠纷。

　　案例5：户口迁移估计不足，无购房资格无奈解约

　　【案件经过】：

　　2016年5月，买家丁某通过某中介公司介绍，看中了与业主梁某位于荔湾区的某物业。经过多次的上门看房，丁某最终与梁某达成一致交易意向，愿意以260万的价格购买该房屋。在签订房屋买卖合同前，丁某告诉梁某其正在办理入户广州的户口迁移手续，预计2个月后能办好，2个月内可向银行申请按揭贷款，预计最迟签约后3个月可获得银行同意贷款通知书，并正式办理交易过户手续。梁某同意了丁某提出的过户时间要求，于是双方签订房屋买卖合同，丁某支付梁某5万元的定金。

　　由于某些原因，直到8月底丁某的户口迁移申请迟迟未能办好，更不用说去银行申请房屋按揭手续了。梁某在这三个月内也多次书面催促丁某一起去办理网签等交易过户手续，但丁某因户口问题始终无法办理后续手续，丁某希望业主能够再宽限一个月。但由于房价上涨，梁某周边同类房屋已涨到300多万，梁某认为自己已多次催促丁某办理过户手续，已尽业主业务，而丁某无法配合办理手续已违反了合同约定，故提出可以再宽限2个月，但丁某要以300万的价格购买房屋，要不就没收定金解除合同。丁某无法再拿出更多资金，无奈只能与梁某解除合同，并支付了2万元的中介服务费。

　　【案例分析】：

　　根据《合同法》第93条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。” 作为买方，在签订房屋买卖合同前除了需要准备购房资金外，也要对自身的购房资格进行评估。案例中丁某就是对办理入户迁移时间等估计不足，导致最终无法根据合同约定时间办理贷款及交易过户手续，而且还需支付中介服务费。