淘“笋盘”有诀窍(图)
文图/羊城晚报记者 梁栋贤
2014年将要结束，从今年的情况来看，楼市开始回暖，但前9个月行情偏于淡静，到了年底阶段，很多房企仍需冲量，已公布11月销售业绩的21家上市房企发布的数据显示，截至12月7日，仅恒大、绿城提前完成年度任务，万科、富力与合景完成近九成，仍有超过1/3企业的完成量在八成以下，有部分房企不足四成。
任务冲刺、现金回笼仍将是部分房企年底的主旋律之一，但“笋盘”如同昙花一现，哪些情形下容易捡到“笋盘”？内里诀窍多多。
优惠关键词
清尾货
优惠指数：
购买难度：
“年底清货，一件不留”，这是常见的各行各业优惠的理由，房地产也不例外，即使尾货不多，也需要一定数量的销售人员驻场，从成本的角度来说，便宜一点把房子卖出比慢慢卖稍高的价钱更划算。
但要记住，销售人员底薪不高，收入主要是靠提成，慢慢卖只能卖出“稍高”的价钱是不划算的，若能卖出“高很多”的价钱对开发商来说就是划算的，所以优惠只有“清尾货”一个原因，优惠幅度一般不会很大。综合目前几个清尾货项目的情况来看，优惠幅度在5%左右，而且作为“箩底橙”，很可能有这样或那样的缺陷。
当然，样板房也是比较容易剩下，如果喜欢样板房的设计，不计较曾被万千买家“施虐”，板房应是不错的选择，毕竟能成为样板房，综合素质不会太差。一般情况而言，清尾货往往有几十套单位可供选择，要买到尾货单位的难度相对较小。
冲任务
对于上市房企，是否完成年度的销售任务，对来年的业绩以及融资影响非常大，对于职业经理人，是否完成年度销售任务，与能否拿到年终奖相关，所以冲任务无论房企还是从业人员都是大事，开发商可能拿出不小的优惠幅度卖楼。
为了冲任务而推出的优惠幅度多在10%左右，如果超过10%，那优惠产品往往在一两天内清货，买到这类产品的难度不算小，而且往往会有类似一次性付款的附加条件，这类“笋盘”适合资金充裕的买家。
哪种情况最容易为“冲任务”而优惠？可以重点关注前11个月任务完成率在80%-90%的房企，完成任务80%以下的房企要冲任务基本没有可能，已完成90%以上的房企几乎没有这个压力，在80%-90%的房企咬咬牙还能完成任务，最容易为冲任务而优惠。
抵工程款
房地产行业也有“年关难过”的说法，一个重要的原因是年尾是工程结算的高峰，施工人员春节前大多回家过年，开发商没有足够的资金结算工程款，拿房子来“抵数”是可以的。这种抵工程款的房子有多少？这几年出现过这样的案例：开发商拖欠施工企业大量的工程款，索性将在整个楼盘剩余部分卖给施工企业抵数，但这种情况下的施工企业一般资金实力雄厚，抵数房产数量越大，出现低价“笋”货的可能性反而越小，施工企业直接转身成为开发商，房产价格基本维持原样，仅有小幅优惠。
能够有较笋价钱的主要是那些货量在几十套以内的“抵数房”，几年前在老城区有几十套这样的房子，价格仅为市场价的六到八成，但价格如此优惠的房产，多半是“见光死”，早早被知情的内部人士拿下，一般消费者想买到的可能性微乎其微。
类似的情况还有房企拿房子来抵设计费或广告费，但这些金额一般要比工程款小得多，这些情况下抵扣的房子往往只有很少的单位，基本上在公司内部就已消化完毕，外人可以买到的机会几乎可以忽略。
债务到期
房地产行业是高负债率的行业，各种债务尤其是银行贷款的偿款付息期限，不少都会定在年底。债务到期手头资金却不充足，开发商通常将手头能卖的东西都拿出来换钱，因为房产往往就抵押在银行，如果到期无法清偿，银行可以直接将房产拿去拍卖。
遇到这种情况，开发商拿出多大幅度的优惠？主要视债务的大小、到期时间的长短而定，如果债务很重，开发商分分钟有可能拿出那种“要钱不要货”的心态甩卖，曾出现降价幅度30%左右。当然，这么优惠的价钱往往也是与一次性付款等条件相连，往往也是在一天内迅速清货，如果没有足够的流动性和良好的信息渠道，一切都是枉然。
倒闭拍卖
楼盘资不抵债进入司法程序，法院可能判定房企倒闭并将其所有资产清盘拍卖。如果是批量购买房产，甚至能以半价左右的价钱买到房子，即使是零星购买，报价往往比市场价低10%-20%，但在扣除成交价5%左右的拍卖佣金之后，优惠幅度就要大打折扣了。
购买这类房产最大的风险在于，原来的开发企业多半已处于倒闭或半倒闭，房产证等相关的法律手续需自行办理，比较麻烦，可能还涉及部分需补交的欠费，而且楼盘日后的管理水平往往不尽如人意，要买到这类房产最好与拍卖行保持联系，或经常留意拍卖公告。
梁栋贤