深圳创新要素流入 助东莞补齐发展短板加速城市嬗变
长安镇乌沙大酒店准备打造成集创客空间、孵化器、商务写字楼以及配套商业街区为一体的城市综合体。
在仅仅等待不到两个星期的时间后，文伟如愿以偿地拿到了人生的第一块车牌，只不过这名在深圳工作的年轻教师拿到的是一块“粤S”开头的东莞车牌。自深圳实施机动车限牌后，前往东莞买车上牌，成为众多新车主的共同选择，由此也带来了东莞车市过去一年异常火爆的场景。
无独有偶，伴随着众多深圳客从2015年集中前往东莞买房置业，东莞的楼市正经历着近年来少有的火爆，一些临近深圳的镇甚至出现一房难求的不寻常场面。
不仅如此，在莞深融合一体化趋势加快的大背景下，人才、平台等各种创新要素也在加速流入东莞，促进这座制造名城的转型升级发展。东莞的人才结构正在悄然嬗变，对于蓝领普工的需求在走低，对于技术型人才的需求则在不断增加，一些众创空间平台也带着深圳先进的发展经验而来，并选择在临深区域落户，帮助东莞补齐在相关领域的发展短板。
A.深圳客带动东莞房价突涨
3月的一个下午，见到深圳客徐先生的时候，他正对着电脑查看汇率变化。尽管徐先生对外的身份是工厂和贸易公司的老板，但他也是个不折不扣的房产 投资 客。几十年以来，没事的时候，徐先生最大的乐趣就是到处看房。
2015年至今，除了出手投资深圳这套房产外，他在东莞南城区域投资了多套房产，均上涨不少。尽管见惯大风大浪，但面对这一轮涨幅，徐先生坦言还是有些意料不到。
“前不久卖出的一套房子，也是深圳客买走的，刚买了半年就赚了40%。”徐先生说，相对于东莞客，深圳客在东莞购房讲求快、狠、准。“这套房子当时不少东莞客看，135万的价格他们看了有好多次都没下手，后来有个深圳客看了第一次就140万成交。”
从时间轴线看，从2011年深圳“限购”开始，进入东莞购房的深圳客日渐增多，可直到2015年下半年，东莞楼市在深圳买家的大量涌入下才开始暴涨。
在房地产行业观察人士看来，随着莞深一体化发展的提速，“在深圳上班，到东莞居住，剩下的钱再买辆车”的理念在两地房价的巨大差异下，越来越得到深圳购房者的认可。于是，每到周末，就可以看到许多来自深圳的大巴停留在东莞楼盘门口，去东莞看房成了不少深圳人周末的选择。
位于厚街的富春山居在2015年上半年销售成绩还一般，但是从下半年开始销售量快速上涨，据该项目相关负责人介绍，目前该楼盘成交中有八成为深圳客购买，大部分来自深圳沙井、福永、西乡等地。
位于常平的万科城，同样由于交通优势突出，为深圳客所青睐。常平万科城位于常平镇与黄江镇的交界处，毗邻两镇高速入口，来回深圳均十分便利。据该小区物业管理公司负责人介绍，该小区目前入住率达到七成左右，而入住的业主中，绝大部分为深圳客。
因深圳客购买而取得优异销售业绩的还有位于松山湖周边的项目，随着中介公司的大巴将大量深圳客运到楼盘， 泛松山湖片区的楼盘成交爆棚，单价也在快速上涨，价格是一周一变。
在临近深圳的凤岗、塘厦，不少楼盘八九成以上是深圳购房者在购买。“现在促销最成功的方法就是拉住深圳客，其他的方法作用都很小。”一名房地产开发商感慨道。
“东莞和深圳楼市之间的影响十分明显。”世联行市场研究部高级市场研究员邵菁认为，一方面是，近年深莞惠一体化被广泛热议，另一方面是从去年第二季度开始深圳房价高歌猛进，大量刚需客被迫外溢，东莞则成为首选。在这两个因素的双重影响下，东莞楼市也进入火爆期。
来自中介机构的研究数据显示，过去一年，东莞楼市有六成房源是被深圳客买走的，临深片区甚至超过八成。
B.政府企业盼购房潮引来人才
对于大批深圳客来莞买房所将带来的影响，东莞各界也反应不一。近日，长安镇委书记、长安新区党工委书记何绍田在接受媒体专访时表示，过去一年里，长安的买房者起码有40%-50%都是深圳的。深圳买房客主要是中产阶级，都是有一定 经济 实力，这些人要么有技术要么有资金，而且都有一定教育背景，如能够留住肯定对长安的发展是有利的。
虎门镇委书记叶孔新也表示：“房地产拉动虽然不好说，但也不能不说。”2015年，虎门镇房地产的销售和建设都翻番，数量大概是6千多套，70多万平方米，83亿元的销售，出现产销两旺局面。
东莞市政协委员黎平在2016年东莞两会时便提及，关于近来深圳客到东莞买房的情况，他是比较担忧的。在他看来，深圳客的到来对于东莞经济发展整体作用不大。短期上来看，地产商获取收益，地方政府可能获得税收，但是长期给本土市民，更多的是负面影响，对于本地经济发展作用不大。
东莞老百姓工资收入比不过深圳，在深圳客将房价推高后，老百姓得不到好处，深圳客还会占用教育资源等，东莞得不偿失，将来还会有一系列的问题会产生，如车牌限号等。
但都市丽人董事长郑耀南则认为，深圳客的到来不是坏事，当东莞能够以此吸引深圳更多有购房实力的人才时，就能给当地带来几大优势，一是人才结构改变了，消费结构改变了，这种改变，也会吸引很多商家过来。在这些地方就会有很多商业配套，商业氛围也会在升级，从而吸引更多的人过来这里居住。
其次，像都市丽人这种类型的企业，以前招引人才要过去深圳，每天要准备来往两地的免费巴士。当现在凤岗有了更多的房屋配套，吸引更多人才后，也能吸引更多的人才到企业来工作，企业的核心竞争力也会提升。
C.生活配套提升成关键
事实上，莞深一体化的推进，让两地之间的人才结构也在悄然发生变化。来自智联招聘发布的最新数据分析显示，目前，东莞流入的人才主要集中在电子科技、加工制造、大型设备等支柱产业，这部分人才来自深圳的加工制造业。另一方面，快速消费品和耐用消费品劳动人才大量流出，该群体核心岗位为销售岗，反映了深圳正逐步完成产业转型——第三产业人才需求量较大。
从人才流入情况看，东莞从深圳大量引入技术型人才，其中以电子科技、加工制造及大型设备为代表。此外，随着“互联网+”的大力推广，通信/网络类人才同样占有极大比例。
广东省社科院教授丁力认为，数据的背后，表达了创业者、务工者在“用脚投票”，印证了东莞这座城市依旧是务工者、创业者的理想热土，也说明东莞持续多年的“人口红利”正向“人才红利”转变。
“千人计划”专家朱晓明是2007年回国工作的，并加入位于深圳的中兴通讯微电子研究院担任技术总监，先后完成了多个国家科技重大专项LTE和LTE-Adv终端芯片系列课题的研发任务。2014年6月朱晓明离开中兴来到松山湖创业，并成立了东莞凡豆信息技术有限公司。
该公司创业团队拥有坚实的技术能力和产品化经验，不少均来自深圳，正在为即将到来的物联网时代研发新一代芯片，以高度集成通信、MCU控制、存储和高效能源管理等关键模块；并利用团队所掌握的人机交互、信息处理、节能管理等关键软硬件结合的技术，为未来的物联网应用提供以自研芯片为基础的业界领先的整体解决方案。
在朱晓明眼中，松山湖优越的创业环境和东莞制造业强大的产业配套是吸引一大批像他这样的人前来创业发展的重要因素。不过，目前无论是松山湖还是临近深圳的山区片镇街，都面临着商业配套和教育医疗资源不足的尴尬。不同于传统制造业产业工人，从深圳新涌入的人才对精神物质文化需求有着更高的期望和支付能力，缺少大型商业配套和优质公共服务资源，让不少人在是否长期留在东莞居住发展上仍持观望态度。
“人过来了，要想留住人才，需要三方面的配套。医疗、教育和商业配套，这是留住人才最为关键的。商业配套是他的交际圈，有了医疗和教育，可以让他们安心的居住安家。”郑耀南以他的公司从深圳搬到凤岗后为例说，很多的人才已经在凤岗安居乐业了，包括他们的家人也到了凤岗，当然可能他们孩子的教育还在龙岗。在这方面，凤岗已经做了很大的改善，比如凤岗和龙岗交界处的大运城邦小区，他们已经有了一个东北师范大学附属小学，这是教育改善的一个补充。
“这都是相辅相成的过程，有了更多的人，自然而然很多配套就会跟上。”郑耀南认为，这样的城市转型对于东莞完成人才结构更替、经济发展模式转型至关重要，但的确需要一定的时间。
D.众创空间进驻瞄准短板
尽管在生活配套领域仍有众多的提升空间，可就目前来看，伴随着各类深圳人才的不断涌入，东莞的创新创业前景也越来越被产业平台运营者看好。在松山湖、长安等镇区，他们要么带着深圳先进的创业孵化经验而来，要么朝着游戏、软件等东莞较为薄弱方向进发，在各方面帮助东莞补齐加速发展动能转换的短板。在这其中，位于长安镇的乌沙大酒店转型尤为典型。
在长安，从振安路拐进来驶过“乌沙社区欢迎你”的大招牌之后，在马路的一侧，仅与乌沙社区居委会一墙之隔的就是乌沙大酒店。
乌沙大酒店是上世纪90年代投资建设的，最辉煌的时代是上世纪90年代末期，确切的年份是从1994年开业到亚洲 金融 危机之间的这段时间，前来投资的港商、台商、外商和民营老板，都不约而同地选择入住乌沙大酒店。乌沙大酒店的硬件标准，就村一级来说，当时在长安镇乃至东莞市，都是小有名气的，也是东莞最早挂牌的村一级三星级酒店之一。
当年联合投资乌沙大酒店的有乌沙社区、乌沙社区下的4个村民小组以及私人老板，运营管理全部是外包，投资方的经济收益以物业租金和项目分红为主，当地招商引资、吃饭住宿、开会接待均首选乌沙大酒店。1998年亚洲金融危机以后，乌沙大酒店的经营受到了一些影响，但这只是部分外因，真正让乌沙淡出当地人视野的，则是当地人的眼界更开阔了，而背后的原因是长安经济的高速发展。
随着长安酒店、莲花山庄、铂宁大酒店等一批高标准、高档次，更加符合国际化潮流酒店的建成，乌沙大酒店从一个“主角”渐渐沦为一个“配角”。当地人无论吃住，更愿意选择规格更高的新建酒店，乌沙大酒店没有及时完成转型，设备陈旧、硬件落后，这成为了乌沙大酒店落没的根本原因。
到了2010年，乌沙大酒店主动选择了结业。而这一停业，就是5年之久。5年间，也有不少投资公司来了解过乌沙大酒店的项目，但最后都不了了之，直到娄山关集团入手。
乌沙社区两委办公室副主任房智平说：“这会是一个高大上的项目”。房智平所言不虚，在乌沙社区，集聚有步步高、万里马、Vivo、Oppo等一批知名企业，是长安镇最具经济活力的社区之一。深圳娄山关集团正是看中了这里的潜力，经过缜密调研后，确定了投资改造乌沙大酒店项目。
东莞市企汇企业管理有限公司负责乌沙大酒店的项目改造，该公司是深圳娄山关集团的成员企业，据该项目负责人、企业总经理李晓荣介绍，乌沙大酒店改造工程计划投入3000万元，目前已完成外观改造，正筹划开始运营。按照集团的规划，将重新对乌沙大酒店进行深度改造，打造成集创客空间、孵化器、商务写字楼以及配套社区商业街区为一体的城市综合体。
深圳娄山关产业投资管理集团董事长胡龙江表示，东莞制造业集中，制造研发相对深圳落后一些，但目前政府非常重视产业转型升级，娄山关集团有7年的产业园项目运营经验，目前在运营产业园区项目就有8个，总面积达50多万平方米，拥有1000多家入驻企业，集中在五金机械、传统制造和智能机器人领域。
“我们与长安镇渊源很深，多年前就在长安镇有项目，对园区的运营还是比较有信心的。”谈起在乌沙的大手笔改造，胡龙江如是说道。
■样本
政府为引进优质企业请员工“一日游”
塘厦：六成高产值企业来自深圳
位于东莞市塘厦镇石潭埔江源路189号的东莞誉铭新工业园，是2012年的东莞市三重项目之一，也是塘厦镇腾笼换鸟的成功典范。该公司厂房面积约17万多平方米，拥有9000多名员工和宽大、舒适、明亮的现代化厂房及员工配套生活区。年产能为1.2亿套，并与华为、中兴、联想、宇龙、海信、金立、TCL、天珑等国内外知名企业建立了合作伙伴关系，年产值超15亿元。
与2012年落户塘厦的众多大项目不同，誉铭新工业园落户塘厦并没有重新占用塘厦工业用地指标。2011年12月30日，东莞誉铭新工业有限公司成立，从2011年9月开始，东莞誉铭新有限公司计划对周边旧厂房进行购买与改造，到2012年8月正式投产，该企业在一年多的时间里，边建设边改造，陆续从深圳回迁了四间厂房，创造了企业搬迁不影响正常生产的业内典范。工厂整体搬迁到东莞塘厦后，该公司当年的产值就达9亿元。
在誉铭新的办公室里，誉铭新董事长康文春给记者讲了一个厂房搬迁过程中的小故事。他说，因为产能扩充，当时深圳的厂房根本不能满足企业的需要。当企业决定整体搬迁的消息传到员工耳中，有许多员工想不通，对塘厦镇的环境不了解，他们产生了阻碍搬迁的情绪，还有部分员工还跑到他的办公室静坐。
“当塘厦镇政府有关人员得知这一情况后，为我们出了一个主意，在塘厦政府的帮助下，我们组织企业员工代表对塘厦进行一日游，带他们到塘厦的大屏嶂森林公园、塘厦公园、体育馆、图书馆、沃尔玛等实地考察观光。”康文春表示，这样的工作，塘厦镇政府一连做了5天，每天一辆大巴车。在实地了解塘厦的生活环境后，员工的态度明显改变，开始自发地协助企业搬迁。
“实地一圈走下来，大家都说塘厦地理位置优越、交通便利、环境优美，因此95%的员工都跟着我们过来了，如今，我们在公司里设有员工服务部，并接连不断地举办各类文体活动，员工都把这里当成了家，我们企业也对留在塘厦发展有信心。”康文春透露，从深圳搬迁到塘厦仅仅两三年时间，誉铭新便先后完成了两次增资扩产投入，2015年刚刚新增投资14亿元用于总部项目建设。
在塘厦镇委书记管敏政看来，誉铭新的成功引进，是塘厦主动对接深圳外溢效应的生动缩影，实现了引进优质企业、盘活旧厂房、解决企业发展用地、增加地方税收的“四赢”局面。可以说，深圳创新崛起的产业外溢，为塘厦完成腾笼换鸟提供了强大动力。
据官方提供的数据，与2010年相比，2015年塘厦全镇生产总值增长了63.3%，成功从“100亿元俱乐部”进入“300亿元俱乐部”。五年间，塘厦镇市场主体蓬勃发展，工商登记单位增长57.9%，达到3.72万家，其中产值超10亿元的10家工业企业中，有6家来自像誉铭新般的深圳产业外溢企业。
