深圳只是个案 楼市仍是冰火两重天

　　继6月深圳农行、中行、建行将首套房贷首付从三成提至四成后，工行也于7月中旬加入了“四成”大军。此外，包括四大银行在内，目前深圳首套房贷利率已经从6月之前的基准利率0.95倍，普遍上浮到了1.05—1.1倍，二套房贷利率上浮10%—20%。

　　近期，楼市的“深圳现象”颇为引人注目，无论是成交价，还是银行房贷利率水平，深圳都呈现迅速上扬状态。于是，很多人就会问，重庆等内陆二线城市，是否也会出现“深圳现象”？

　　我们先看成交价格，尽管今年二季度，尤其是6月成交价格有所上扬，但整个上半年重庆楼市的成交价格同比仍是相对稳定。价格涨幅与去年同期相比下降2.65%，其主要原因是重庆楼市的供应量依然巨大。而深圳，一手房成交面积同比大涨121.0%，成交均价同比大增20.3%。重庆等二线内陆城市，要想重演深圳楼市的火爆，几乎不太可能。

　　从供需关系比来看，重庆供应仍大于需求。重庆2015年全年将新增供应1000多万平方米，加上3083万平方米的存量，供应有4000余万平方米，而从近5年来看，重庆平均每年保持2200万平方米的成交量，因此，市场的供应是远远大于需求的。近3年重庆商品房的价格也保持在建面均价7000-7200元/平方米，整体趋势是非常稳健的，价格不可能呈现深圳的爆发式增长。

　　在政府的大力扶持下，一线城市房价可能会有一个小幅度的上涨，但是仍然不可持续。深圳仍然是一个个别现象，大多数城市房价不会出现大面积上涨。这主要决定于两个因素：一个是人口增幅的下降，一个是市场供需比的变化。

　　以重庆、武汉、成都等多个内陆二线城市的供需状况来看，武汉的供需比是1:0.8，成都的供需比是1:0.85，需求都远小于供给。在这样的背景之下，内地房企频现资金链危机，人气也较为低迷，与深圳火爆的销售呈现“冰火两重天”的鲜明对比。

　　世联行专家分析认为，深圳楼市上半年的快速价格增长趋势，在下半年将会停滞或有所遏制。从北上广深一线城市与二、三线城市相比较看，一线城市因为其城市资源和人口吸引力的高度集中，楼市需求或持续一段时间，但二、三线城市的需求量将会呈现下滑态势。在这样的状况下，全国楼市供需的结构性分布将非常明显。