两国企花83亿豪夺深圳地块 入市均价或达10万1平米
南都讯 记者陈博 昨日下午，一场精彩的土地争夺战在深圳市房产交易中心如期上演。万科、中海、招商、龙光等18家大鳄对龙华首块现售地块 进行激烈的争夺。最终，中国电建地产集团有限公司与广州方荣房地产有限公司以出人意料的约82.9亿元的价格“笑到最后”，综合楼面地价56781元/平 方米。业内观察人士预计，如果将配套面积之类的扣除，地块的均价要去到9 .5万- 10万元/平方米，项目才能获得合理利润。
国企联合体“笑到最后”
这 宗编号为A 816 -0060的土地，早在4月26日招标公告“浮出水面”之际，就备受业界关注。这既是深圳首宗居住用地，也是深圳商品房现售首次试点 的项目用地。深圳市规土委表示，为遏制拍卖方式过度竞争导致地价过快上涨，经深圳市土地使用权招拍挂出让委员会审议，将该宗地的出让方式确定为招标，即采 用纯商务标、一次性投标、价高者得。早在2014年1月，美国兆华斯坦开发公司与深圳市前海国际能源金融中心联合体就曾以公开招标的方式以134亿元竞得 前海“双料”地王。
在昨日的竞拍现场，短短10分钟内，共有18家已缴纳9亿元投标保证金的竞标人陆续在现场递交投标文件。这18 家企业中，既有一线品牌房企招商地产、深圳万科、披着东莞骏轩“马甲”出现的碧桂园、中海地产，也有此前被业界普遍看好的龙光地产，去年来频频出现在深圳 土拍现场的葛洲坝集团，深圳本土房企中洲地产等。
各家房企的报价存在明显的分水岭。其中，深圳本土房企出价大概在60亿元以下，融 资成本较低的国企则介于60亿- 70亿元之间，仅招商地产、葛洲坝集团、中国电建与广州方荣联合体三家将价格放在70亿元以上。在经历半小时的“价格厮 杀”之后，中国电建地产集团有限公司与广州方荣房地产有限公司以出人意料的约82 .9亿元的价格“笑到最后”，综合楼面地价56781元/平方米。
出让公告显示，该地块位于龙华新区民治办事处，土地面积约3.57万平方米，建筑面积为近15万平方米，用途为二类居住用地、商业用地，土地使用年限70年。
项目入市或达“10万”关
“近83亿元的价格比行内预期高出许多。”昨日，第一太平戴维斯投资部董事吴睿在受访时表示，此前业内普遍预期地块价格在70亿元左右，“比如中海、招商的报价就比较正常，给出这么高的报价，可能基于开发商对地块的预期特别高。”
对此，深圳市不动产估价协会会长王波持相似观点，他说，82亿元只是地价，若加上建设费用、融资利息，这块的总投入肯定要超过100亿元。“正常情况下，这笔成本肯定有一部分需要融资，然而现在国家正在收紧开发贷，这个价格的风险还是比较大。”
根据深圳中原研究中心提供的数据，目前地块周边的新房均价介于5.5万-6万元/平方米之间。比如潜龙曼海宁，30- 146平方米一至五房均价为5 .5万元/平方米。
“按 照以往的预售模式，如果6月份拿地，明年5月就可以入市回款。但以现售的形式，回款周期要增加1 .5-2年。这块地的楼面地价将近5.7万元/平方米， 在现售条件下，每平方米一般要加15%左右的成本，即届时开发时楼面成本要到6万元/平方米。”吴睿指出，在龙华新区，这个楼面价是相当夸张。
根据王波的预测，正常情况下，项目后期售价需超过8 .5万元/平方米才会有微利。不过，吴睿称，如果将配套面积之类的扣除，地块的均价要去到9.5万-10万元/平方米，项目才能获得合理利润。
值得关注的是，按照出让合同书显示，该地块的商业配套在6000平方米以上，并没有固定的要求。这意味着，后期开发中，开发商可以自由选择商业面积与住宅面积的开发比例。
在吴睿看来，商业面积在整个项目的占比不能太高，“商业如果能以街铺或者步行街的形式布局，其他全部开发成住宅产品，这个项目后期的可售利润最高。”
王波则认为，要想赚大钱，就要把商业运营好。如果开发商对商业的运作能力很强，商业价值可以超过住宅价值。“不过，目前深圳的商业普遍过剩，再加上互联网的冲击，商业价值很难涨起来。最保险的做法，还是做住宅，快速变现。”
看点
豪宅可期？
这是中国电建和广州方荣进军深圳的首块地。据了解，此联合体的组成双方均为国企。
公 开资料显示，中国电建是提供水利电力工程及基础设施投融资、规划设计、工程施工、装备制造、运营管理为一体的综合性建设集团。此外，受国家有关部委委托， 承担了国家水电、风电、太阳能等清洁能源和新能源的规划、审查等职能。而广州方荣股东为中国金茂控股集团有限公司，归属中国中化集团。
业内知情人士透露，中国金茂进入华南区域已经好几年，此前在广州、佛山等地均开发了项目。“这两个国企对深圳一直虎视眈眈，这次绝对势在必得。而且，从某种意义上来讲，这样高的成本一个企业承受不住，但联合体可以分担资金压力。”
两年前，中国金茂曾以101亿元总价竞得上海闸北区大宁路街道一地块，成为彼时上海总价地王。去年4月份，大宁金茂府正式入市，起价大概8万元/平方米，这对于以往均价在4 .5万元/平方米的闸北来说，绝对是历史大跨越，被业内人笑称“白菜地里种牡丹”。
吴睿预计，未来开发商或将大宁金茂府的产品形态复制到该块地上。“未来中国电建与中国金茂双方或共同成立一个项目开发公司，一起运营这个项目。”吴睿称，从过往经验来看，更看好金茂，其在打造豪宅方面有一定的实力。
