深圳地铁入股万科方案或已确定 万科预计7月后复牌

　　昨日上午，在“2016轨道交通与城市发展高端论坛”上，深圳地铁联合万科与重庆城市交通开发投资集团、东莞实业投资控股集团、中轨集团等 单位分别签署备忘录，就深化深圳地铁与万科在地铁四期轨网上的战略合作，探索城市轨道建设PPP新模式，以及推广“轨道+物业”模式达成共识。这一天距离 “万宝之争”开始之日近一年，距万科复牌截止日仅剩一个星期。业界预测万科引入深铁的重组方案或已敲定，双方有意向外界释放信号，深圳地铁入股万科已无悬 念。

　　 万科扩大与深铁合作范围

　　昨日在论坛上，当万科董事会主席王石亮相时，现场一片躁动。“很荣幸，我们被深 圳地铁选中作为战略合作伙伴，不仅仅是战略合作伙伴，在股权合作上，也正在探讨。”王石谈到与深圳地铁合作，抱着特别看好的态度，“如果说房地产行业已经 进入白银时代，我相信‘轨道+物业’的‘铂金时代’刚刚开启，而且比黄金更值钱。”事实上，万科与深圳地铁合作更早可追溯到两年前，双方采取协议开发模式 合作打造红树湾项目。其中，商务公寓、办公物业等可销售物业销售后，按深圳地铁占51%、万科占49%的权益比例分配税后利润，未销售的商业、酒店等由万 科持有。万科还通过公开招标方式获取龙华新区深圳北站枢纽城市综合体C2地块物业开发项目。

　　按照王石的说法，地铁沿线、轨道交通沿 线尤其是地铁上盖，已经成为万科未来非常主流的开发模式，“目前在全国，我们已经签署20个地铁上盖物业的项目。”那么，与深圳地铁合作对一周之后的万科 复牌是否产生影响？一名万科高管透露，决定交易能否成功的关键仍在于是否能取得包括华润、前海人寿、安邦在内的大部分股东同意。

　　对此，万科董秘朱旭说，万科方面已经知会华润、宝能，而且华润代表也出席了昨日战略合作签约仪式。此前众说纷纭的6月18日复牌不会成真，万科预计6月17日之后提交重组方案，深交所需要10个工作日左右审核预案，以此推算，万科复牌时间将推迟至7月1日以后。

　　 携手打造轨道+物业模式

　　万 科2015年度报告屡次提到“向城市配套服务商转型”。昨日在论坛上，王石提出在轨道改变城市的阶段，万科需要抓住机会扮演新的角色，通过做地铁沿线、轨 道沿线的城市配套供应商进行新的开发。除了深圳地铁，万科与重庆城市交通开发投资集团、东莞实业投资控股集团、中轨集团等单位分别签署四项备忘录，就深化 深圳地铁与万科在地铁四期轨网上的战略合作，探索城市轨道建设PPP新模式，以及推广“轨道+物业”模式达成共识。建立和巩固战略合作关系，实现强强联 合。

　　深圳地铁与万科拟在地铁四期轨网建设、沿线土地开发中创新合作模式，遵照市场规则以“轨道+物业”模式参与深圳轨道交通及上盖 物业项目的建设。深圳地铁集团总经理肖民透露，深圳地铁四期项目更重视东中部发展。物业开发方面已实现6个项目入市销售，正在规划的地铁四期工程中首批项 目7条新线规划6个车辆段、6个停车场具备上盖业务开发的可能性。对此，王石也表示，深圳地铁集团所建立的轨道+物业模式，与万科围绕地铁提供城市配套服 务的战略高度契合。

　　深圳市地铁集团有限公司董事长林茂德解释：“我们将有效发挥地铁集团专注轨道交通建设运营，万科专注城市配套服 务的优势。”数据显示，目前深圳城市轨道交通大规模建设的局面已经形成，预计到2020年底深圳将计划开通运营11条线路，总里程超400公里，预计未来 深圳轨道交通可达1000公里。

　　对于土地资源有限的深圳而言，如何以合理价格获取充足土地资源已成为诸多房企亟需解决的难题。深圳市轨道交通建设指挥部办公室主任李福民指出，“轨道+物业”模式有利于城市土地开发资源更加集约利用。

　　“通过上盖综合开发利用创造的效益，反哺轨道建设，补充轨道交通建设资金。”肖民给出一组数据佐证上述观点：未来10年深圳交通建设投资将近5000亿元，建设资金需求大。

　　 合作“跳出”深圳范围

　　林茂德说，将继续全力推进“地铁+万科”战略合作，携手并进深圳、内地及海外市场，共同拓展“东进战略”与“一带一路”发展新空间。

　　“未 来，深圳地铁集团与万科合作潜力，不仅仅只局限于深圳。”在中国城市轨道交通协会执行副会长陈建国看来，这是基于“东进战略”及区域一体化大趋势背景，以 及深圳与周边地区互通互联将大大提速的必然结果。中国轨道交通市场庞大，截至今年一季度，共有44个城市轨道交通规划获批，规划规模4705公里。预计 “十三五”期间，城轨建设总投资计划超两万亿元，其中特大城市城轨交通投资计划过千亿元。

　　深圳地铁与万科签署的备忘录显示“合作潜 力”已初显，深圳地铁联合万科分别与重庆城市交通开发投资集团、东莞实业投资控股集团、中轨集团，“跳出”双方合作模式与深圳范围。据介绍，具体项目实施 将结合实际，引入合适产业投资者、财务投资者。三方拟在深圳、重庆的轨道交通建设以及沿线土地开发中创新合作模式；与东莞实业投资控股集团方面，拟在深圳 地铁四期轨网、东莞轨道交通的P  P  P项目中加强合作。遵照市场规则，以“轨道+物业”模式参与轨道交通及上盖物业项目的建设。与中轨集团合作方面，三 方拟在国内轨道交通建设和沿线土地开发中创新P  P  P模式，联合先进建设企业和长期融资平台，共同寻找国内轨道交通线路建设、管理、运营中的投资机会， 合作获取轨道项目上盖及周边土地，并参与轨道沿线城市更新项目的土地整备及代建工程等。

　　 观点

　　 王石的赌局

　　深铁与万科是否进行股权合作？也许王石在下一个赌局。

　　3 月12日，万科与深圳市地铁集团有限公司签署合作备忘录，万科拟采取定向增发方式收购深圳地铁集团下属一家目标公司全部或部分股权，在双方签署正式的交易 文件时，地铁集团将注入部分优质地铁上盖物业项目的资产，此次交易对价初步预计为400亿-600亿元。虽然原本预备公告次日举行的“万科与深圳地铁战略 合作媒体见面会”没有如约而至，但业内解读这是双方确认合作的积极信号。

　　为何是深铁？公开资料显示，深圳市地铁集团有限公司成立于 1998年7月31日，注册资本金440亿元，总资产2596亿元，净资产1721亿元，资产负债率33.7%，业务范围覆盖地铁投融资、建设、运营、资 源经营与物业开发等。目前，深圳地铁在建物业开发项目超10个，规划建筑面积约380万平米，已实现6个项目入市销售，累计销售超180亿元，未来预计可 开发物业面积达400万平米以上。

　　基本可以肯定的是，深铁正在以手中强大资源优势吸附万科，而王石也十分乐意为万科寻求新的更靠谱的股东。南华金融集团高级策略师岑智勇说，深铁与万科之间的合作具有协同效应，操作层面上应涉及股权合作。

　　值 得一提的是，万科自2015年12月18日因筹划重大资产重组事项开始停牌，万科在公告中明确指出停牌到不晚于2016年6月18日。然而，还未等到复牌 日期，计划又将发生变动。有媒体测算，若按停牌前60个交易日均价的90%计算，深圳地铁400亿-600亿入股万科可占股本比约为21%至28.5%之 间，宝能持股将稀释至19.18%至17.36%左右。一方面在积极寻找合作伙伴，另一方面万科早已积极暗示中小股东。分析人士指出，中小股东已经成为关 键一环，这或许很好印证那句话，“利益共享才能风险共担。”

　　采写：南都记者  张艳丽  陈博  赵毅