深圳客撑起临深楼市“半边天”
东莞临深片区楼盘，深圳客争相购买。图为樟木头镇一楼盘开售。胡国球 摄
伴随珠三角一体化，深莞惠经济圈融合乃大势所趋，住在东莞、就业在深圳已成为时代潮流。近年来，东莞临近深圳的各镇区政府主动适应新的发展趋势，以扎实和迅速的行动承接深圳的辐射，为深圳做好配套服务，力争在珠三角都市圈和粤港澳优质生活圈中，扮演重要角色。
为了深圳这个大市场，东莞临近深圳的各镇区楼盘加入了激烈的市场争夺战，竞争者包括塘厦、凤岗、松山湖、长安、黄江等兄弟镇区。从地理位置来说，东莞临近深圳的各镇区称得上是深莞惠的弧形中心区，毗邻深圳特区，并由此获得了先机。在东莞临近深圳的镇区房地产板块，深圳客占了半壁江山。目前临深片区楼盘销售状况显示，来自深圳的客户占了六七成。
业内观察人士认为，深圳客一路向北，东莞临近深圳片区的楼盘，每每成为深圳客争购的目标，融城趋势明显；与此同时，深圳限购后，深圳消费者买车除了在深圳摇号或拍牌外，会到东莞等周边城市买车上牌。房车这两大市场的全面对接，也加快了深莞一体化进程。
深圳客抢购东莞临深片区楼盘
凤岗、塘厦、黄江、清溪、樟木头等山区片镇街，位于深莞惠铁三角弧形中心区域，被誉为东莞的“东大门”和“南大门”。
地产界人士表示，2006年以前，鲜有外来投资者投资东莞房地产，从2006年下半年开始到2012年以前，深圳客来东莞是以投资为主。从2009年开始到2012年，大量的深圳客来到东莞山区片投资，山区片得到了快速发展，让该片区房价从当年的4000多元/平方米涨到现在的10000多元/平方米。
“现在越来越多的深圳客选择在东莞的山区片购房，其中，塘厦、凤岗等地是以买房居住为主，较少炒房投机。很多深圳客白天在深圳上班，晚上就住在塘厦、凤岗。”东莞房地产协会秘书长陈骏良介绍，“为了吸引深圳客，很多山区片开发商的营销中心都建在深圳，广告投放也以深圳为主。”
业内人士估算，深圳客目前主要集中在塘厦、凤岗、黄江、樟木头、清溪等地，主要是以山区片为主，其中，塘厦、凤岗的深圳客比重达到六七成之多，黄江、樟木头的深圳客比重达到五成左右，松山湖达到三成左右。
近三年，临深片区一直是整个东莞楼市的焦点，充足的供应和旺盛的成交，令该片区楼市呈现供销两旺的好景象，也吸引了业界的关注。记者走访多个临深片区楼盘获悉，深圳客到东莞购房以自住为目的比例逐步上升。
在此背景下，临深片区迎来更多房企进驻，品牌房企开始持续拓展临深片区其他区域，碧桂园、金地、保利等品牌房企相继进驻黄江、樟木头、清溪等非临深核心区域。
据东莞中原地产数据研究机构显示，从今年上半年片区的供需来看，山区片的供需量依然位居东莞七大片区的首位。
凤岗：受深圳影响楼市“量价齐升”
深圳客进入东莞楼市推动成交量上升的同时，也推高了东莞房价。特别是深圳客青睐的临深片区第一站凤岗镇。今年6月，深圳一手住宅均价已上涨到30713元/平方米，深圳客外溢到莞置业，临深片区房价迅速上涨至“万字头”。在这些受到深圳客青睐的镇区当中，价格上涨最为疯狂的便是东莞凤岗镇。
凤岗是最早引入深圳客的区域，区域价值也受到了深圳购房者的认可，受深圳客的影响最大。去年，深圳房价下降，凤岗楼盘也曾下调价格，而今年深圳房价上涨迅速，凤岗房价也随之上涨，特别是7月，房价突然飙升，个别楼盘涨价近50%，直接推高凤岗楼价，均价升至13488元/平方米。
今年7月，东莞住宅成交价格为10077元/平方米，与6月基本持平，已连续两个月突破万元大关。业内人士表示，东莞楼市区域分化现象严重。其中，在深圳客溢入的带动下，近期东莞临深片区尤其是凤岗楼盘价格大幅上行。
对此，东莞中原市场研究部有关人士分析认为，房价上涨的动力主要来自于临深片区，在深圳客溢入的带动下，临深片区尤其是凤岗楼盘价格大幅上行，如名流印象花园本月洋房网签均价环比大涨33%，三正·瑞士半山环比上涨30%，益田大运城邦上涨幅度达48%，均价达2万元/平方米。
合富辉煌东莞市场研究部数据显示，按套数排序，7月东莞住宅成交前十区域以临深片区及松山湖片区为主，其中凤岗镇以近1000套排名第一，占据市场13%份额。从7月成交金额前十楼盘来看，区域特征非常明显，高度集中于临深片区。其中凤岗3个盘，樟木头2个盘，清溪1个盘。
今年4月至5月，凤岗楼市曾经连续7周夺得东莞32镇街住宅销量（套数）排行榜冠军。“凤岗楼市成交持续火爆，主要是因为深圳客外溢现象比以前更加明显。”三正地产副总经理李启清说道。据了解，三正地产在凤岗有两个楼盘在售，即三正·瑞士半山和三正·卧龙山一号。
与凤岗镇一路之隔的深圳龙华板块房价已经破四万元了，越来越多的深圳人只能到周边寻觅买得起的房子，而凤岗非常宜居，受到了很多深圳人的青睐。
三正地产副总经理李启清认为，最近凤岗楼市成交突飞猛进，是深圳客大规模涌进所致。深圳房价不断高涨，而凤岗的房价只有10000多元/平方米，自然都涌到凤岗买房。
李启清认为，凤岗楼市正处在有史以来最好的时候，今后，随着“莞深一体化”和交通设施的完善，将会有越来越多的深圳人到凤岗置业，凤岗楼市会越来越好。
李启清表示，最近几个月，楼市利好政策一波波出来，使得深圳楼市迅速升温，新盘经常出现“日光盘”，新房价格上涨非常快，如龙华板块的房价已从去年的20000多元/平方米上升到了现在的40000多元/平方米。而且，深圳楼市早已进入二手房时代，如今很多二手房业主大幅提价，深圳市中心区的二手房价格已普遍涨到四五万元每平方米。“深圳不断高涨的房价，将大量购买力挤压到了凤岗。”
东莞中原地产策略研究中心总监车德锐也持相同观点。“‘3·30新政’，央行5月10日宣布降息，这一轮政策，大部分城市都反应温和，唯有深圳，反应特别激烈，不仅成交量飙升，房价也出现飙升，使得很多深圳置业者感到压力山大，只能瞄向深圳周边城市，其中不少人外溢到了凤岗。”
对于在凤岗置业的深圳人，业内人士表示，目前有的小区的商品房超七成是卖给深圳人的，这两年，多数置业的深圳人以自住为主。李启清介绍，三正·瑞士半山客户70%以上是龙岗、罗湖、福田客户，而本地客户仅占20%左右，其他10%为其他区域客户。
“凤岗其实是一个投资、自住都比较相宜的地方，2005年以前，凤岗的地产开发并不活跃，基本以内需为主，2005年之后，三正·卧龙山、佳兆业·水岸山城和蓝山·锦湾花园等项目开始有意识地在深圳市场进行推广，使得凤岗变成了深圳的后花园。2005年之后的几年，深圳客来凤岗买房以投资为主。”天为地产总经理李宝柱表示，2011年起，凤岗市场中深圳投资、投机客开始逐渐减少。
车德锐表示，凤岗与深圳紧紧地连在一起，同深圳的龙岗、龙华都非常接近，在珠三角一体化的大背景下，“凤岗向南、深圳向北”这一总体发展趋势是不可逆转的，凤岗正与深圳共享同一个都市平台，今后到凤岗买房自住的深圳人将会越来越多。
塘厦：深圳客助推“日光盘”再现
今年6月，临深片区东莞塘厦镇有楼盘开盘推221套住宅，当天全部售罄，东莞楼市再现“日光盘”。在深圳客的助推下，东莞楼市持续火热。6月20日，位于塘厦的金地·仟百汇推出221套99—142平方米三房、四房产品，开盘当天全部售罄，均价约9500元/平方米，成为今年首个“日光盘”，据透露，当天签约的购房者当中，有超过五成来自深圳。瑞峰置业市场研究部介绍，深圳楼市火热，房价上涨，助推了东莞楼市升温，莞深双城融城加速，深圳北片区受热捧，带动了临深片区楼市，因此在临深片区出现了“日光盘”。
“临深片区”的塘厦镇，一直是东莞房地产市场最引人注目的一个区域，作为东莞楼市发展相对成熟的热点区域，云集了万科、金地、中信、碧桂园等全国品牌开发商，也正是这些品牌地产搅热了塘厦片区的楼市，房价一直处于东莞的高位。
塘厦作为东莞经济发达镇区，经济水平毫无疑问位列东莞各镇前茅。镇区产业经济发达，大约有53万常住人口，塘厦本地人以及企业高管、老板成为当地购买力的一部分。当然这些购买力远远不足以使塘厦市场供销两旺。
塘厦房地产市场购买力中不可忽视的一支主力，正是“深圳客”。从近两年来看，塘厦的楼市在万科、碧桂园、中信等品牌开发商的共同推动下，区域成交十分活跃，很大的驱动力在于深圳客的庞大需求，使得该板块的土地价值和楼价节节飙升。
目前，塘厦的住宅均价已超万元，但是市场成交依然高企，不少楼盘备受深圳客青睐。
黄江：后发优势，配套会越来越好
同样是依靠“港商北拓建房，港人买房度假”起步的黄江房地产，虽然未能像樟木头“小香港”或常平楼市那样，早早成为港客购房的主要目的地，但是它凭借自身的后发优势，终于用10多年的时间完成了在区域楼市竞争中的华丽转身，并在近年成为炙手可热的房地产新兴板块，引得地产大鳄争相进驻，再度挑起“莞深同城生活”重任。
一直以来，黄江并非塘厦、长安那样，是深港客异地置业的“第一班车”，尽管黄江楼盘也以深圳客户为主，但表现往往不如更加靠近深圳的凤岗镇，随着在深圳生活的压力加大，使得一波又一波的深圳年轻人北上东进，异地买房，加上开发商开始重视黄江区域的价值，纷纷驻兵，金地、花样年、碧桂园三家在莞深高速口都布局了项目。时至今日，各大地产旗下山水豪宅开始崭露头角，黄江楼市也迎来区域发展的新方向。
据东莞中原数据分析，在洋房成交方面，临深片区不再只是凤岗镇、塘厦镇，今年5月，黄江镇楼盘以绝对优势占据前两名。其中蜜糖以周成交71套成绩，夺榜首；碧桂园翡翠山则以65套成绩，排行第二。
相较均价三万至四万元每平方米的深圳，黄江、塘厦、凤岗等镇区，实属价格洼地。南方日报记者实地走访楼盘获悉，在住宅供不应求的大背景下，今年凤岗、塘厦等临深楼盘接连涨价，多个楼盘项目售卖半年时间暴涨5000-6000元/平方米，涨幅达50%，远超东莞中心城区豪宅楼盘的售价。
其中，黄江被誉为是最有潜力的片区。随着城轨线路的开通，交通干道的完善，黄江可以说是未来莞深两地接驳的极佳板块，而当前，该区域房价在临深片区中仍处中游。目前来说，黄江在售楼盘不多，较有保值性且主要面向刚需客户。
记者踩盘发现，地处黄江中心的风度盛荟销售中心人头涌涌，连本应冷清的工作日也迎来不少看房者。专门从深圳过来看房的洪女士对记者表示：“我从龙华来风度盛荟楼盘，上高速方便得很。临深片区作为深圳住房的外溢区域，我相信各方面配套会越来越好，买这里没错！” 开发商表示，按照目前深圳楼市的状况，价格仍然会在相当长的一段时间保持坚挺，这使得临深片区从以往的一两家独大转变为向纵深发展，像黄江、清溪这样的临深片区，未来或许将接过塘厦和凤岗的接力棒，后发先至。