深圳市在售经适房不足30套
深圳桃源村保障房。 鲁力 摄
自7月1日《深圳市经济适用住房取得完全产权和上市交易暂行办法》正式实施起，包括桃源村三期、深云村、福保110等8个认购已满五年的经济适用房项目的4714户房产均可按条件取得完全产权并上市交易。
办法实施至今已有一个月，这些经适房是否已经上市交易了？此前关于经适房业主“低价认购高价出售”从中套利赚取利润的顾虑是否发生了？记者近日从多渠道了解到，尽管首批经适房已可取得完全产权并上市交易，但是真正出售的经适房房产却非常少，部分已申请拿红本的业主也在等待“接盘者”来缴纳50%的增值收益，而多数业主表示不考虑出售自己的房产。
部分售房业主还未获得完全产权
《办法》规定，签订买卖合同之日起满5年的经济适用住房，其权利人可以在缴纳增值收益后取得该住房占有、使用、收益、处分的全部权利，住房性质变更为普通商品住房，也可以在取得完全产权前，缴纳增值收益后，将该住房性质变更为普通商品住房且同时登记至第三人。
据了解，《办法》适用于全市1.2万套经济适用房。截至2015年6月30日，已配售的市属经济适用房项目中，签订购房合同满五年的购房家庭，涵盖8个项目共4714户，包括桃源村三期2513户、深云村676户、福保110项目599户、福保桂花苑506户、龙翔苑201户、康达苑131户、星海名城六期75户、星海名城五期13户。
记者近日走访并从房产搜索门户网站上了解到，符合条件的这8个经适房项目中，只有桃源村三期和福保桂花苑及星海名城的少数房产在售，其余项目均没查询到在售房产记录。据记者粗略计算，这些在售项目中，桃源村三期最多约20套，福保桂花苑和星海名城均仅有几套在售，所有在售房产加起来不足30套。
记者前往桃源村三期实地了解发现，出售房产的业主目前都还没获得完全产权（红本），多数在等待买家来接盘并由买家缴纳增值收益完成产权过户。“桃源村三期的房子基本都在我们这里代售，大概有20套左右。”桃源村三期附近一房产中介店铺工作人员告诉记者，他们代理了83平方米和93平方米的三房房产，目前的市场价在4万-4.3万/平方米之间，总价有的达385万。“很多业主都没有钱缴纳增值收益，但可能因为其他经济需求需要出售房产，就等待卖家来缴纳这笔收益。”该工作人员表示，目前仅有一两个是缴纳完增值收益等待红本下来的，其余的业主都还在申请办理中，预计要九月底才能获批，这意味着他们需要找到买家“接盘”才能把房产变现。“有些业主为了逃避缴纳营业税，所以等有买家了才一起去过户，让买家承担所有税费。”上述人士表示。
多数业主不考虑出售
记者在桃源村三期采访时，多个业主表示不考虑出售自己的房产，甚至有业主对此并不知情。“卖了要去哪里住？”业主王先生对记者表示，自己没有其他的房产，卖了这套房子就没有地方住了，而且所得的收益也难以买回同地段的房产。也有业主对记者表示，桃源村三期配套完善，周边有学校方便孩子上学，小区环境较好，根本不考虑出售房产事宜。“这个小区的房子大部分都是以自住为主的。”业主龙女士向记者透露，小区内有少数业主早期在关外买了小产权房，由于这类房子没有房产证，无需在政府部门处登记，因此现在卖了这套房子或许还有其他的落脚地。
此外，记者走访小区发现，小区内有两栋楼朝花园一面的几十套房子至今仍在空置，龙女士告诉记者，这部分房子从未有人住过。“我们都是自住的，其实红本绿本都没有关系，只是政府应该要兑现自己当年的承诺。”
尽管经适房可以上市交易，但政府并不鼓励这种行为。此前深圳市住建局相关负责人接受媒体采访时曾表示，经适房权利人属于低收入困难群体，原支付的购房款也应具有一定程度的增值，并且考虑到深圳房地产市场价格较高，为尽量体现让利于民，支持其改善住房条件的需求，《办法》选择了《深圳市住房保障制度改革创新纲要》所规定的最低值50%作为增值收益缴纳比例，该比例在北京、上海、广州、杭州等大城市中处于偏低水平。“虽然《办法》规定缴纳部分增值收益后可以上市交易，但政府部门并不鼓励这种行为。”该负责人表示。
实际上市交易净赚四倍
经适房增值部分分成比例如何确定，是办法中公众关注的焦点。此次办法中第十条规定，应缴增值收益计算公式为：应缴增值收益=（该套住房评估价格-该套住房原购买价格）×50%-税费。简单来说，在扣除税费后，业主需要缴纳住房的一半增值收益，然后才能取得完全产权，进而上市交易。
按照《暂行办法》规定，市场评估价格按照深圳市房地产评估发展机构测算的市场交易价值合理区间下限执行。深圳市住房和建设局房改处副处长刘轶群在接受媒体采访时表示，经适房市场评估价与二手房市场评估价一样，会根据房地产市场价格的变动情况动态调整。然而，记者了解到，评估价自2013年7月调整以后就再也没调整过了，按照业内估算，目前的评估价大约为市场价的70%。
记者为此算了一笔账：桃源村三期目前的市场均价为4万/平方米，按照评估价是市场价的70%来计算，一套桃源村三期80平方米的房子如今的投资回报率为：186.44万/44万=4.23，业主可净赚四倍多。
另据前段时间刚购买了二手商品房的李先生表示，自己购买的房子评估价甚至接近市场价的五成，也就是说评估价远没七成这么高，按照深圳房价一直趋高的态势，倘若评估价再不调整，两者的距离就越来越大，而业主交易的利润就更高了。有房地产行业的业内人士表示，深圳的房产评估价格两年未调整，而两年间深圳的房地产价格已经有了一定幅度上涨，预计今年秋季将很可能出台，而且只可能是上调。上调后，业主需要缴纳的增值收益将更高。但事实上，这笔售房的最终收益在同等片区也买不到同样面积的房子，因此，除非有到较偏远地区置换房产的意愿，否则大部分业主都不会出售。
■专家说法
当时关于经济适用房的立法是没有考虑到这几年的房价会如此暴涨的，现在回过头看当时的制度设计是有问题的。按照现在的暂行办法，业主即使缴纳了部分增值收益，也还是能获取丰厚的利润，这使得原本是解决中低收入家庭居住需求的房子成了获利的渠道，这是特定历史条件下制定的规则，不完全符合公平原则。如今的安居型商品房在入市时间上拉长了五年，变为十年，这一定程度上是原本政策上的变通和修正，可减少部分购房者的投机性行为。
最终要解决住房保障体系内的公平问题，必须实行“去产权化”，即政府开发的所有房产都以租赁的形式提供给有需要的人，不允许产权上市，租住的人群有能力后可退租去购买市场上的商品房，这样就大大挤压了获利空间。关于增值收益计算中的评估价，公众基本毫不知情，政府在依法行政的情况下，应该要赋予公民最基本的知情权，让大家知道评估价是怎么来的，跟市场价格的关系以及怎么调整和调整的幅度多大等等。”
——广东信荣律师事务所主任、深圳知名房产律师张茂荣
经济适用房只是阶段性的政策住房，下一步应该会转换到其他形式，因为以往的这批经济适用房在制度设计和现实操作上都存在不少问题，现在政府以这种方式来解决这批住房的入市问题，也算是比较合理的，毕竟当时这批业主是享受到政策优惠的，按照公平原则也需要与政府分成。相信以后的住房保障体系在制度设计上会更加合理，国家也推出了一些新的住房形式，如共有产权住房，让购房者和政府在购买之初就产权共有，而且上升至法律层面，目前这种解决方式也是解决过渡性住房较为合理的渠道。
——综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁
■他山之石
记者查阅各地对保障性住房上市交易的规定发现，与北京、广州等城市相比，深圳的《办法》规定的50%缴纳比例处于偏低水平。部分城市经济适用住房增值收益缴纳比例情况如下：
北京：原购房价格和同地段房屋状况基本相似的普通商品住房价差的70%
上海：上市交易全部价款的30%至45%
广州：届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的80%
杭州：届时的销售价与当时购买经济适用住房（包括超过享受面积部分的经济适用商品房）差价的55%
厦门：原购房价格与届时相应地段经济适用住房上市交易指导价格的差价的90%
武汉：房屋市场价格与房屋原购置价格价差的70%
成都：不低于计征单价（实际成交价高于计征单价的，按实际成交价）与该经济适用住房原购房价格差价的60%
宁波：财税部门核定的计税价格与原购买经济适用住房价格差价的50%
合肥：届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的40%
（卓泳）