深圳市开发商签约达95%可申请强制售卖的立法遇争议

　　签约率过95%，开发商可申请强征？《深圳经济特区城市更新条例（草案稿）》去年8月在内部征集意见时引起极大争议，快一年过去了，该项立法进展如何？今年深圳市“两会”期间，有市人大代表再次建议制定“城市更新条例”，明确拆赔比标准、确立“强制售卖”制度。深圳市规土委近日回应，《深圳经济特区城市更新条例（送审稿）》已报深圳市法制办审查，其中拟设置拆赔比、强制售卖等制度仍在论证和完善，后续操作、执行层面仍需要进一步斟酌。

　　 新增土地资源减少

　　 城市更新“拆不动”

　　随着深圳新增土地资源减少，城市更新已成为深圳住宅、商住等用地供应的主要来源。深圳市年度计划供应建设用地面积中，城市更新存量建设用地占比近两年不断提高，2014、2015年分别为69%和73%。

　　深圳市规土委介绍，大部分城市更新项目依然面临老三样问题：拆不动、赔不起、玩不转。已有的城市更新政策，即2009年颁布的《深圳市城市更新办法》（下称《更新办法》）及2012年颁布的《深圳市城市更新办法实施细则》（下称《实施细则》）已不能适应现在城市更新的需要。《实施细则》中规定，“市场主体与所有业主签订搬迁补偿安置协议后，形成单一主体”，方能推动。

　　今年“两会”期间，深圳市人大代表张丽杰建议制定制度更完善的《深圳市城市更新条例》，明确拆赔比标准、确立“强制售卖”制度等。“钉子户拖延了城市更新项目的进行，增大了开发成本。”张丽杰建议参照香港地区实行的“强制售卖”制度，确定在未签约户达到一定比例时，项目实施主体可以向法院起诉后申请按照一定的评估标准强制售卖。并建议在少数权利主体拒绝与项目实施主体签订搬迁补偿安置协议而使得项目实施受阻的情形下，拥有项目范围内95%以上（含95%）房地产权利的人，可以向项目所在地的区政府申请强制售卖项目范围内全部房地产。

　　 条例草案已报市法制办

　　 强制售卖专家争议较大

　　深圳市规土委表示，目前，对拆赔比、强制售卖等内容进行规定的《深圳经济特区城市更新条例（送审稿）》（以下简称《条例》）已报深圳市法制办审查，意在通过特区立法解决“钉子户”问题。

　　“由于此项立法属重大制度创新，具有敏感性，市法制办组织了一系列调研论证。”深圳市规土委透露，专家对制度设计仍然争议较大。从目前的论证情况来看，拆赔比、强制售卖在立法过程中仍存在一定的难点。

　　深圳市规土委介绍，关于拆赔比的设定，是规定上限还是下限，抑或是区间范围，根据“理性经济人”原理并结合深圳城市更新实践，无论设定上限或者区间值，其实际作用往往相当于设定了下限，将对市场补偿标准提高起到推波助澜的效果。

　　“关于强制售卖，该制度由于涉及由市场主体负责实施的城市更新项目，要考虑合法性、合理性、操作性三方面。”深圳市规土委介绍，一是合法性方面，易引起公众对“公共利益”范围和对少数权利主体物权被强制处分之合法性争议；二是合理性方面，建议提出了向法院申请和区政府申请两种方案，各有利弊，仍需研究；三是操作性方面，对既有项目强制售卖后开发权可能会发生转移，在投入成本无法显性衡量的情况下，市场主体极可能不会申请强制售卖，以致制度设计落空。因此，在我国现有法律框架下，强制售卖制度对城市更新搬迁难问题解决可能帮助有限，且具有较大法律风险。

　　深圳市规土委表示，《条例》中拟设置拆赔比、强制售卖等制度仍在论证和完善当中，其后续操作、执行层面仍需要进一步斟酌。另外也将吸纳引入第三方评估制度、建立风险评估制度等内容。

　　 争议

　　 向法院还是向政府申请强制售卖？

　　对开发商来说，更关注的是《城市更新条例（草案）》中拟规定，“拥有项目同一宗地范围内建筑面积95%以上（含）房地产权利主体，可以向项目所在地的区政府申请强制售卖”。罗湖木头龙城市更新项目的开发商益田集团相关负责人表示，木头龙急需这个条款落地，“95%的签约率就可以强制征收售卖，不仅对木头龙，对罗湖区所有旧村、旧住宅小区的改造都是一个质的飞跃”。木头龙经过长达6年的“拉锯战”，目前已拆迁30%，已签约业主超过1270户，还有60多户没签约，但签约率快要达到95%了。

　　有法律人士认为，强制售卖的机制是从香港借鉴而来，可是香港最终是法院来判定，而不是向政府来申请，政府没有能力来做这个决定。此外，强制售卖终究会对业主的所有权和居住权进行限制和剥夺，与现行《物权法》和《征收与补偿条例》等上位法可能存在冲突。

　　 业主不同意拆迁被起诉，法院受理吗？

　　据南都记者掌握的最新草案内容显示，该强制售卖条款拟增加“可以不同意拆除重建的权利人为被告，向法院提起民事诉讼”的方案。

　　而深圳市规土委与深圳市中级人民法院沟通时，深圳市中院提出，根据最高法院《关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议地区提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》，该类案件不能作为民事案件受理。省高院亦于2012年6月下发《关于依法稳妥处理涉“三旧”改造纠纷案件的通知》，进一步强调无论采用何种形式进行土地征收，此类纠纷本质上属拆迁补偿，如双方未能达成补偿协议，法院不能作为民事案件受理。

　　对此，深圳市规土委认为，当前亟须明确司法部门在“钉子户”问题解决机制中的作用。

　　广东联建律师事务所合伙人王劲松律师则认为，即便该条例规定了可以由法院来判定，也会存在难以执行的问题。因为一旦交由法院判决，胜诉方最后要申请法院执行，而法院目前既不具备这个能力，也没有这个意愿来介入旧改。

　　而在深圳市综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁看来，不管条例出台后具体执行过程中存在什么困难，首先第一步都应该建立这样一个“多数决”的机制，下一步再解决具体执行的问题，否则问题永远都会停滞不前，“如果按原来的规定，1%的业主不同意都不能动，城市更新几乎无法推进”。