深圳拟规定：钉子户不超5%开发商可申请强征

　　深圳对于城市更新的依赖性在去年已经高达75%，然而，深圳的城市更新进程依然长期处于“拆不动、赔不起、玩不转”的困境当中。不过这一困局有望得到破解。

　　8月初，正在内部征集意见的《城市更新条例(草案稿150731)》显示，其在维持“政府引导，以市场化运作为主，充分发挥资源市场化配置作用”主导机制的同时，首次提出了“产权置换按照建筑物使用面积(套内建筑面积)测算，置换比例(即拆赔比)不得低于1：1，但是不得高于1：1.3”和“如果不愿参与权益转换和签订搬迁安置补偿协议权利人不超过5%，则项目实施主体可以申请区政府强制征收不愿参与权益转换和签订搬迁安置补偿协议权利人的房地产并出售给项目实施主体”等突破性条款。

　　南都记者于8月10日向深圳市规划和国土委员会发采访函求证此事，草案真实性未受到否认，但其明确表示，“该草案修订尚属内部征求意见，未通过人大审定。”从目前的情况看，若该条例一旦通过实施，将是国内首次将城市更新提升至立法高度。

　　 赔偿

　　 拆赔比不低于1：1，不高于1：1.3

　　在目前的草案当中，最引人注目的，是市场呼唤已久的拆赔比标准终于“现身”。草案第51条规定，建筑物产权置换按照建筑物使用面积(套内建筑面积)测算，置换比例不得低于1：1，但是不得高于1：1.3。而涉及的土地产权置换房产，则按照土地面积乘以经批准的项目建筑容积率的50%的标准测算；土地货币补偿按照土地市场评估价计算；建筑物货币补偿按照建筑物重置的市场评估价计算。

　　另外，在原有权益的确定方面，原本缺乏第三方介入，因此对拆除物业的市场价值往往有较大的出入，而草案第47条则明确规定，拆除重建类城市更新项目范围内土地和建筑物的价值应当通过市场评估、协议收购、产权置换等方式予以确定，并作为权益转换的基础，“通过市场评估的，市场机构评估结果应当按照3家评估机构的市场评估值的算术平均值确定。”由此为城市更新引入了市场化的评估机制。

　　草案规定，在城市更新过程中，项目实施主体应当在项目实施前制定包括权利人及其权益、项目开发总量、权益转换参与人、产权置换和货币补偿标准在内的权益转换方案。值得注意的是，该方案还应当包含“申请强制征收的补偿承诺”，这一条款为接下来的“强制征收”和“强制售卖”埋下了伏笔。

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