深圳楼市急冻炒家火速抵押房产套现 涨跌都不怕

  7000元一个“抵押号”

  楼市急冻，深圳炒家火速抵押房产

  限购政策使得烈火烹油的深圳楼市，速冻为有价无市的“冰点市”。人们才发现，楼市大涨之后的另一波热潮——“红本”抵押套现，早已经悄然兴起。

  抵押热的原因在于，如果将来房价继续上涨，房产仍然在业主手中，可持有增值也可出租；如果房价下跌，以现在市场价格70%的评估价从银行贷出的抵押贷款，也可以为业主固定收益。

  比春节火车票还难抢的抵押号

  房产抵押登记的“抵押号”在深圳“一号难求”，黄牛价格已炒至7000元一个号。

  2016年5月6日，在深圳金湖文化中心的深圳市房地产权登记中心（以下简称登记中心）的三楼大厅四个抵押窗口前，来来往往的人们正在等待叫号，他们已经通过网上预约或求助于“黄牛”，拿到了房产抵押登记的“抵押号”。此号现在在深圳“一号难求”，“比抢春节火车票还难”。

  在登记中心大厅等候时，不少人跟南方周末记者传授自己网上预约成功的经验：6点左右起床，6：50分坐在电脑前打开深圳房地产权登记中心的预约页面，填好资料，7点放号的时候就马上抢号。

  “为了这个抵押号，我约了一个星期，好几次送孩子上学都迟到了。”一位30岁左右的女子边填资料边说。

  现场工作人员告诉南方周末记者，近期整个系统在升级，所以比较难约，加上有“黄牛”炒号，造成很多人都约不到号。

  4月底，当地多家媒体报道“房产抵押登记‘一号难求’”后，登记中心就不定时多放一些号出来。

  从事生物科技行业的王明丽4月18日刚帮老板办理了一套房产抵押贷款，她对南方周末记者说，“我听一个朋友说，她花了7000块钱跟黄牛买的抵押号。”

  登记中心负责新闻宣传的人士告诉南方周末记者，因为有人通过抢号软件恶意抢号，还有黄牛炒号，所以造成一票难求。在现场办理抵押业务的工作人员也称，“现在一天放号1500个，能办理的不到1000个，还有几百个（黄牛手里的）号都作废了。”

  金湖文化中心网点因为承担了罗湖、盐田两个区的业务而人数最多，在三楼大厅，有民生、中信、工商等十个银行网点。在上述工作人员看来，“大家都集中到这边来办抵押，是因为有些银行指定要求来这边办理，这样银行就不用在其他地方设点了，这边的银行是最多的”。

  登记中心的保安告诉南方周末记者，去年登记中心还实行线下排队约号，“有人凌晨两三点就来排队，大厅里里外外都是人”。

  为了避免凌晨排队的情况，从2015年下半年，登记中心将所有的号都通过网上预约的方式发放，因此，多数人只能跟抢春运火车票一样“拼人品、拼网速”了。

  房市暴涨后的套现潮

  过户递件的窗口“瞬时很冷清”，抵押窗口不仅人多，而且“一号难求”，“市场已经很冷，抵押为什么还这么火呢？”

  房产抵押的火爆，是伴随着深圳楼市暴涨出现的。

  2015年，深圳在中国房地产历史上创造了一个奇迹。按国家统计局的数据，深圳房价同比涨了47.5%，领涨全国。而在现实中，大多数深圳房产持有者手中的财富，都在一年之内上翻了不止一倍。

  直到今年3月份深圳“3·25新政”出台，深圳楼市失控式的火爆戛然而止。“3·25新政”将原来的1年社保买房资格变成连续3年，两年之内申请过房贷的首付从三成上升为四成。

  “3·25新政”之外，导致深圳二手房成交量急剧下滑的另一个不为外界所注意的政策是，自4月1日起，房产交易评估价上调50%。

  这次评估价上调距离2015年10月份上调50%不足半年时间，同时，深圳市为普通住宅和豪宅划的线并没有上调。这导致很多原来的普通住宅“被豪宅”。一旦被划进豪宅，交易时就意味着要缴纳更多的税。

  以南山区为例，总价490万以上的房子算豪宅，但如今南山区均价已接近7万元一平米，也就是说70平米的房子就算豪宅。豪宅的契税是普通住宅的3倍，仅此一项就增加了2%的交易成本。

  炒房客黄生对南方周末记者说，“按惯例是每年调一次评估价，2015年10月份刚调了一次，不到半年又上调50%，最近半年房价肯定没有涨那么多，可能政府还是希望通过这个方式打击短炒。”

  “房价没有降下来，税上去了，其实相当于又增加了一成首付。”一位房产中介人士告诉南方周末记者，深圳市豪宅的交易成本已经高到吓人的地步，如知名豪宅小区“香蜜湖一号”，最便宜的一套房子交易要纳税一百多万，最贵的要交税七百多万。

  一个月内，新政立竿见影。据房产中介链家公司的数据，4月份，深圳二手房成交量仅为4000多套。相对于2015年平均月成交量11000套，过去十年月均成交8000套，这一数字可谓“腰斩”。

  强力限购的政策使得烈火烹油的深圳楼市，速冻为有价无市的冰点市。人们才发现，楼市大涨之后的另一波热潮——“红本”（房产证）抵押套现，早已经悄然兴起。

  2015年10月份，多年研究深圳房地产市场的业内人士陈凤去国土局调研，发现抵押窗口办理业务的人比想象中的多，一个大厅满满的全是人，“因为当时旁边过户递件的窗口也人山人海，所以没有在意”。

  2016年4月底，陈凤再去国土局调研的时候，发现过户递件的窗口“瞬时很冷清”，相比之下，抵押窗口不仅人多，而且“一号难求”，“市场已经很冷，抵押为什么还这么火呢？”她此时才觉得“不对劲”。

  于是，她向一位在国有银行专做抵押消费贷的朋友询问，对方告诉她，从2015年四季度开始，房产抵押贷款业务就已经“火”了。

  南方周末记者从银行、中介办抵押业务的人口中了解到，抵押业务从2015年5月开始增多。“2016年第一季度我们消费贷加上住房按揭就已经完成全年任务的280%了。”一位的信贷经理告诉南方周末记者，“很多人抵押套现出来，是去投资买房。”

  “捡笋盘”，炒周边

  每一轮深圳涨到最后的结局都是资金流向东莞、惠州等地，只不过今年又多了一个中山。

  深圳某银行信贷经理告诉南方周末记者，“红本”抵押的“资金用途”，可以是企业资金周转、装修、买家具家电、旅游等，但实际上，套现出来的资金大都流向别的用途，比如买房、炒股、买理财产品等。

  买房是一大资金流向，但令人好奇的是，深圳本地楼市已遭限购政策“速冻”，那么抵押套现的钱流向了哪里的楼市呢？

  答案是，深圳周边。

  业内人士把在新政之下，卖家因无力继续按揭供房而低价抛售出的房子，叫“笋盘”。据陈凤观察，很多人抵押套现就是为了去“捡笋盘”，“4月以来，有一些人认为市场会有笋盘，他们对资金特别敏感，提前套现出来，一旦出现笋盘马上出手”。

  “笋盘”现象确实在近期上演过。5月7日，深圳南山区后海片区出现了一套“笋盘”房——市场价1100万，业主说只要买家一次性付款，就900万成交。结果出现了极其壮观的一幕：三百多名中介、客户排队看房，队伍从门口排到了小区外，“跟开盘似的”。

  然后，业主突然失联，房子至今也没卖。

  近两个月，深圳房地产中介公司家家顺，业绩遥遥领先同行。家家顺主做惠州、东莞等深圳周边城市的市场。“3月份，他们有6亿佣金收入。”陈凤从朋友圈看到家家顺员工晒出了这样的业绩表现。

  一位家家顺的人士告诉南方周末记者，这两个月他们的佣金收入都是同行中最高的，他个人一个月高峰时有七八单红本抵押业务，“惠州那边买房非常多，因为深圳房价高，又调控，很多在深圳买不起房的就去周边置业了”。

  “之前你要买深圳之外的房产，是要被人笑话的，会被认为是脑子进水。”陈凤说，“一般投资客会认为，在深圳本地买相当于是跟白富美恋爱。去东莞、惠州买，就好像是跟不起眼的村姑去恋爱。”

  但经历了2007年、2011年、2015年三次深圳房价暴涨的黄生，总结出一条规律，每一轮深圳涨到最后的结局都是资金流向东莞、惠州等地，“只不过今年又多了一个中山。”

  “去东莞、惠州买房的人有两种，一种是真的在深圳买不起，要自住去买房的；第二种是炒不起深圳的房子，但是看到别人炒房，也想跟风炒的人，他们就去惠州那边炒了。”深圳中原地产总经理郑叔伦对南方周末记者说。

  房产抵押的火爆，带动了另一个中介行业——从事“赎楼”的担保公司等机构的生意。所谓“赎楼”，是指业主有银行住房按揭贷款没有还完，他便先向担保公司等机构借款，将银行尾款还完，拿到红色房产证之后再将房产抵押给银行，获得抵押贷款。

  专做“赎楼”生意的郑鑫认为，现在深圳急用钱的业主，会选择以稍低于市场价的价格卖掉房子；而一些资金链不紧张的业主，一般不会卖房，大部分会想办法把房产抵押套现。

  后一种选择的好处在于，如果将来房价继续上涨，房产仍然在业主手中，可持有增值也可出租；如果房价下跌，以现在市场价格70%的评估价从银行贷出的抵押贷款，也可以为业主固定收益和转嫁风险。

  比如2012年之前在深圳买房的人，至今房价已经上涨了五倍以上，假设当初100万买的房，现在已经涨到700多万。按银行评估价七成的抵押贷款标准，可贷出来约500万贷款。即使房价下跌，大不了房子让银行收走，但业主抵押套现的钱，也大大超过当初的置业成本。

  长期来看，几乎无人看跌深圳房价。“唯一的差别是看涨多少，只有一种暴跌的可能性，那就是爆发系统性危机，比如经济危机来了。”陈凤说。

  从2015年10月，王明丽就帮着老板办理房产抵押，用的就是赎楼再抵押的方式。“我们是先从A银行挪到B银行，假设我在A银行按揭贷款200万，每月还款后可能只剩100万了，先赎楼之后，再抵押给B银行，按照评估价的7成，还可以再贷200万，这样就多出来100万。”

  郑鑫的一位客户，2015年底从新疆专门飞来深圳赎楼，他十多年前在深圳花40多万买的房子，如今价值500多万，抵押后从银行贷出来350万。

  “这种炒楼的只要有名额、有现金流，就从银行贷款，一套变两套、两套变四套。急用钱的就卖掉，不急的就用抵押的方式把房子增值的部分套现出来。”郑鑫说。

  当然，赎楼中介公司收取的垫资利息并不低。多位业内人士透露，赎楼中介按天计息，一天的利息率在万分之七至十二之间，有的价值过千万的房子，赎楼者一天支付的利息就几千块。如此之高的利息压力，也是众多赎楼者急于从黄牛手中购买抵押预约号的原因。

   楼市补贴实业

  银行收取的房产抵押贷款年利息为7.5%，这对于经营企业的人来说，也都在可承受范围之内，“民间融资的话，至少都是10%以上”。

  一边是楼市烈火烹油般的疯涨，一边是实体经济萧条不振。于是，也有很多做企业的老板选择把房产抵押套现后，解决自己生意上资金链紧张的燃眉之急。

  5月6日，南方周末记者在登记中心遇到了承包建筑工程的刘金全，近期他每天早上7点准时坐在100M带宽的电脑旁“刷”预约抵押号，约了10个工作日了，还没约到，“打开页面就是约满”。

  于是他跑到登记中心问问到底怎么回事。“现在抵押号约不到，公司资金紧张，如果要倒闭的话，工人就要闹事的。”他在登记中心的咨询台急吼吼地说。

  2015年经过深圳楼市的暴涨，刘金全多年前买的房子已经升值了三百多万。如今“红本”在手，他决定抵押房子，变现增值的部分来缓解公司的资金链紧张，先给工人发工资。

  一套房子套现出来几百万，对于小企业来说，足够周转一阵子。“我身边的朋友做房产抵押的人很多，现在企业的利润都非常薄，都想着把规模做大一点，成本降低一点，做大了你跟别人谈生意的时候，别人也会让一点利，现在确实是困难。”刘金全对南方周末记者说。

  通过房产抵押，银行放贷的几率更高，因为以房屋评估价七成贷款，银行的风险不大。银行收取的红本抵押贷款年利息约为7.5%，这对于经营企业的人来说，也都在可承受范围之内，“民间融资的话，至少都是10%以上。”刘金全说。

  “找我们办理抵押的有两种，一种是先赎楼然后再抵押买房的，还有一种就做生意融资的。现在企业十个有八个企业都需要资金，所以就拿房产做抵押。”一位专门做抵押担保的人对南方周末记者说。

  王明丽已经帮老板办理了两套房产抵押，一套交易。接下来，她还要再抵押三套房产。“我们公司是做冬虫夏草的，现在生意不好，每月都亏。想着咬咬牙，红本抵押给银行，借个三四百万出来，挺过这一关。”她说。

  另一位做五金生意的王老板近期也准备做房产抵押贷款，他告诉南方周末记者，现在银行贷款都不好贷，“银行都‘抽贷’了，小企业融资难、融资贵大家都知道的。做了8年的生意，还没有资金周转不开的情况，但是今年经营压力特别大。”

  （应受访者要求，黄生、陈凤为化名）