深圳特区报：我市三项疏导举措“引渠入流”

　　■ 深圳特区报记者 徐强

　　从去年7月15日至今，深圳在取得全面控停新增违建的基础上，也加快了消化存量违建的步伐。按照查违“1+2”文件的精神，深圳将采取“疏堵结合”、“标本兼治”策略，系统全面彻底解决历史遗留违建问题，彻底整治好这一城市发展“顽疾”。

　　记者从市规划国土委了解到，目前，深圳正深入推进新一轮土地管理制度改革，探索拓展原农村集体经济组织建设用地入市范围，加快推进城市更新、土地整备等土地二次开发模式，形成“农地”入市、土地整备、城市更新三大主力疏导力量。同时，深圳正在以“城市管理治理年”为契机，针对违建的特点和类型，采取分类处理的办法，加快推动解决原农村集体征转地历史遗留问题。

　　探索完善“农地”入市政策

　　“农地”入市被看作是从源头上遏制违建的措施。

　　记者在调查中了解到，“农地”入市采取的是利益分成方式，它通过引入市场化机制，把原农村集体经济组织手中实际掌握的建设用地，经过科学规划，公开上市，让这部分土地纳入城市发展的总体规划之中，得到科学、合理、高效的利用，同时，通过“农地”入市实现社区转型。

　　市规划国土委(海洋局)主任王幼鹏在接受记者采访时表示，今年我市将继续探索完善“农地”入市政策，扩大“农地”入市范围，让广大社区认识到，不搞违建不仅能得到实际利益，还能实现社区更长远的发展。

　　2013年12月20日，我市首例成功入市的“农地”就在此方面做出了有益的探索。

　　该宗入市的“农地”位于宝安区福永街道凤凰社区。市规划国土委称，该宗“农地”的成功入市对深圳盘活存量土地资源有着积极的示范意义，它可缓解深圳土地资源紧缺的现状，加快社区转型，为社区居民赢得长远利益。

　　深圳市综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁也认为，“农地”入市实际上是政府通过与原农村集体谈判，采取利益分成的方式，释放存量土地开发空间，使原农村集体在分享城市飞速发展所带来的土地增值收益的同时，也为社区的转型提供机遇，这对从源头上遏制违法建设将起到重要的作用。

　　凤凰社区从“农地”入市中除获取到土地收益金外，还获得了一部分物业权，改变了过去效益低下的土地开发利用模式，实现了社区的转型和长远发展。

　　凤凰社区“农地”的成功入市吸引了其他社区的陆续跟进。2015年12月16日，龙华新区民治办事处辖区的另一宗“农地”以教育设施用地的用途成功入市。

　　目前，在前两宗“农地”入市的示范效应下，陆陆续续有更多的社区开始打开“农地”之门。记者昨从市规划国土委得到最新消息，第三宗“农地”即将入市，位于坪山新区龙田社区一块面积为29004.05平方米的“农地”计划于3月3日挂牌，该宗土地的规划用途为工业用地。

　　“土地整备”一揽子解决历史遗留问题

　　深圳市经过1992年、2004年两次农村城市化改造，虽然农村集体所有制土地全面转为国有，但仍然有大量的土地掌握在原农村集体组织继受单位手上使用。这些土地普遍被村集体以地建厂、以房收租、粗放经营、效益低下，造成了事实上的土地所有权和使用权分离，并形成“政府拿不走、社区用不好、市场难作为”的局面，也提供了滋生违建的土壤。

　　那么，怎样将社区的转型发展与城市的整体发展结合起来？

　　北京大学深圳研究生院城市规划与设计学院院长李贵才认为，当一个城市人口超过500万规模时，城市的性质就发生根本性的变化，要从“超大城市”规模的角度去思考违建问题的解决，通过一揽子的解决方式，将违建问题纳入专项管理。

　　坪山新区在南布、沙湖试点“整村统筹”。2015年11月19日，坪山新区沙湖“整村统筹”土地整备项目正式进入实施阶段，它是政府通过“土地+规划+资金”方式统筹解决政策应该留给社区(股份公司)的权益，整备完成后，协议内沙湖社区所有的土地历史遗留问题视为全部得到解决。

　　市规划国土委称，“整村统筹”土地整备就是通过利益共享将传统征收补偿中政府与原农村集体经济组织继受单位的博弈关系转变为合作关系，鼓励原农村集体经济组织继受单位将管辖范围内未完善征(转)地补偿手续用地全部纳入试点项目，以一揽子解决土地历史遗留问题，促进社区转型，实现多赢局面，同时，加快消化一批历史遗留违法建筑。

　　“城市更新”消化存量违建

　　作为违建疏导之策的又一大“利器”，城市更新经过近年来的快速发展，目前已经成为相对比较成熟的政策，它在整治违建、消除安全隐患、引导社区转型、提升城市品质、提高土地资源节约集约利用效率、增加土地供应、稳定房地产市场等方面都发挥了十分重要的作用。

　　记者从市规划国土委了解到，依据《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》，我市的城市更新政策针对原村集体和原村民历史遗留用地有三个方面的疏导措施。

　　在深圳大学公共管理学院教授马敬仁看来，违建的疏导政策要有系统性，一定要通过细分类别，针对不同的类别“对症下药”。在保全使用者和所有者的权益基础上，通过公开透明的方式，有针对性地使用疏导政策，平衡各方的利益，查清事实，最终解决问题。

　　未来，我市将继续加快城市更新步伐，完善城市更新政策体系，提高更新项目审批、实施效率，通过实施城中村、旧屋村、旧工业区等拆除重建以及旧工业区综合整治，逐步消化存量违建。

　　此外，在疏导政策方面，按照查违“1+2”文件精神，我市还将针对历史遗留违法建筑，创新运用法律、规划土地政策、经济等多元手段，逐步消化解决；在土地政策创新方面，还将进一步深化土地管理制度改革，加大政策创新力度，构建与存量用地开发相适应的新型土地管理体系，破解空间资源紧约束难题，支撑深圳未来长远发展。