深圳试水商品房现房销售 专家称开发商负债将提高

试点地块

文/图  羊城晚报记者 李晓旭

近日，深圳市土地房产交易中心挂出一宗商住地块，该地块被确认为深圳市商品房现售首个试点项目，引发各界关注。5月3日下午，深圳市规划国土委发文明确，将在全国范围内率先探索商品房预售制度改革，开展商品房现售试点。

多年来，商品房预售制该不该取消的话题，在业内争论已久。对深圳市开展商品房现售试点的做法，业内人士有弹有赞。

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预售制度由来已久

4月26日，深圳市土地房产交易中心挂牌一宗A816-0060号商住地块，位于龙华新区民治办事处上塘社区。该宗地土地面积3.57万平方米，投标保证金9亿元。出让条件要求，该地块被确认为深圳市商品房现售试点项目，地上建筑物、附着物不得预售，只能在土地使用权和建筑物、附着物的所有权经依法登记，并取得不动产权证书后才能以现售形式对外销售。

此前，深圳和国内其他地方一样，采用的是商品房预售许可制度。所谓商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者预先支付订金或房款的行为。具体来说，习惯上把在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的、未取得房屋产权证的房屋称为期房。开发商出售期房称为预售。

预售制度最早出现在香港，上世纪80年代末传入深圳，此后在内地陆续“开花”。1994年，中国内地出台《城市房地产管理法》，正式建立预售许可制度。目前，各个主要城市的商品房预售比例普遍在80%以上。

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深圳：预售改革先行先试

5月3日下午，深圳市规划国土委发文称，按照广东省住房建设厅开展商品房现售试点工作的有关要求，为深化改革，进一步规范深圳市房地产市场，深圳市在全国范围内率先探索商品房预售制度改革。

深圳市规划国土委表示，在房地产市场发展初期，商品房预售制度有利于加快商品房供应、满足群众住房需求，在促进房地产市场快速发展方面发挥了重要作用。但在实践中也出现了一些问题，例如“货不对板”、“虚假宣传”、“质量瑕疵”等，甚至有开发企业因资金链断裂导致项目烂尾，损害购房人的合法权益，影响了社会稳定。为了进一步规范深圳市房地产市场，促进房地产市场健康有序发展，深圳市在探索商品房预售制度的改革上先行先试，开展商品房现售试点。对试点项目，深圳市规划国土委将进行跟踪采集数据，分析对市场产生的影响，并在对试点经验总结的基础上进行政策研判。目前，深圳市仍按照国家和省市商品房预售制度的相关规定开展商品房预售审批工作。

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专家：开发商负债将提高

对于开发商来说，现售制度将极大考验其资金实力。以往，受益于预售制度，开发商仅需极少的自有资金，通过占用购房者的资金，实现了“空手套白狼”的经营模式，而且是购房者承担了资金利息。

据国家统计局数据显示，2015年，房地产开发企业到位资金125203亿元，其中订金、预收款、个人按揭均来自购房者的预付资金，占总到位资金的39.3%，自有资金和国内贷款分别占39.2%、16.1%。不难看出，房地产项目开发资金的来源主要是自有资金、预售制度带来的资金和贷款。其中，前两者的规模相当，均占总资金的四成左右。

“过去房企通过预售方式来回笼资金，补给工程款，但如果改为现售制，这个资金来源渠道将被堵上，开发商需要通过各类再融资和信贷等融资模式筹集资金。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，这意味着开发商的负债将提高，而银行及投资者会更加审视此类房企的还款能力。就此而言，中小房企会被挡在门外，进而一些实力雄厚的房企更有机会进入此类市场。

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观点：现售应考虑供求均衡

最早接触预售制度的深圳，为何要实行商品房现售试点？深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，这是深圳进一步调控楼市的举措。“目前深圳楼市供需失衡，土地供应极其稀缺。采取现售制度可抬高门槛，将资金实力不足的中小开发商挡在门外，遏制对土地的哄抢，抑制土地价格过快上涨”。

美联物业全国研究中心经理何倩茹认为，目前进行商品房现售试点有点让人“难以理解”。预售政策在一定程度上减轻了开发商的资金压力，如果商品房现售进一步落实，开发商的资金压力将进一步加大，这部分压力肯定会转嫁到购房者身上。

易居智库研究总监严跃进指出，商品房现售模式，对于本身库存不足的深圳市场来说，会有一定的压力。现房销售模式拉长了房企从拿地到销售的周期，如果推行现房销售政策，还需要从增加土地供应、合理安排各阶段土地供应数量等层面入手，进而促使供求关系的均衡。

制图/李金宝