深度丨被闲置的小区游泳池
炎炎夏日，到游泳池里泡一泡本是一件惬意的事，但不少市民发现，自家小区里的游泳池却已悄悄“闭门谢客”了。连日来记者走访发现，由于运营成本、安全要求等原因，市内一些小区的配套游泳池已经闲置许久，这些小区的物业管理方努力为小区游泳池寻找运营方，却始终难寻“接盘者”。如何将闲置的小区游泳池“唤醒”？会面临哪些挑战？记者进行了调查采访。
海珠区某小区闲置的游泳池
有小区泳池闲置4年
物管表示将征求业主意见改造
位于海珠区某小区中的游泳池已经闲置4年了。刚过去的台风在泳池里留下了不少积水。如今，这个泳池的池底和池壁上的马赛克砖也已经斑驳脱落。说起自家小区的游泳池，业主关小姐表示“很可惜”。“我们住进来3年了，这个露天游泳池从未开放过。如果不再开放，不如把游泳池填平做公共绿化用地或者改造成停车场，甚至开辟成晾衣区也好。”
另一位小区业主雷先生也表示，该露天泳池曾开放过几年，深受住户们欢迎。但自从闲置后既影响景观，暴雨来了之后池子里面也全是积水，容易滋生蚊虫。
记者现场看到，该小区的游泳池是一个长约40米、宽约15米的景观游泳池。这样一个位置绝佳的泳池为何不重新利用起来，供小区业主消暑呢？该小区物业管理公司的康经理告诉记者，该泳池属于小区附属设施，前些年一直是开放的，开放时间为每年5月到10月，确实深受业主们欢迎。“但最近几年在对该泳池进行复核时发现证件不全，所以也就不能对外开放。”除了证件问题，泳池运维成本高、难以找到愿意接手的运营方也是长期闲置的原因。康经理告诉记者，后期小区内的这处游泳池将进行改造，但具体改造成什么用途、怎样去改造，到时还得征求业主们的意见。
海珠区某小区闲置的游泳池
小区泳池“停摆”非个案
运营成本高 物管难觅“接盘者”
记者走访发现，小区游泳池“停摆”现象确实并非个例。“眼看夏天马上要过去了，小区游泳池却迟迟不见开放。”天河区某小区的业主陈先生说。记者在该小区看到，泳池分为大小两个池子，都是非标准池，用护栏围着，通向泳池的入口上了锁，并贴了一张“泳池关闭，请勿入内”的告示，而护栏已经堆积了厚厚的灰尘。
陈先生告诉记者，从去年10月开始小区的游泳池便闲置至今。“我们肯定希望游泳池能够正常使用，现在天气这么热，游泳也是一个降暑的措施。”陈先生表示，不少业主都就此问过小区物管，对方说游泳池已经承包给外面的公司，会尽快恢复使用，但何时启动还没有消息。后续记者找到该小区的物业管理公司，对方表示，目前正在为小区游泳池选择新的第三方来运营。“因为运营小区游泳池有严格的资质要求，并且至少需要配备一个5人的运营团队，运营成本高，几家有资质的运营公司来看过后都不愿意接手。”
在海珠区另一个小区，两个游泳池中也有一个已被闲置。“小区的游泳池没运营几年就废弃了，目前就是个‘蓄水池’，我们都希望这个游泳池能扮靓小区，而不是闲置。”业主张先生表示，如果游泳池不能重新开放的话，希望能尽快对其用途进行调整。
“如果具备开放条件，我们甚至愿意补贴一部分费用给运营机构，让游泳池开起来。”该小区一位物管工作人员告诉记者，他们曾尝试引进第三方公司对泳池进行运营，但没人接手。“泳池分为景观泳池和标准泳池，小区的属于景观泳池，面积小，运营公司实地查看后认为赚不到钱；还有的公司觉得小区游泳池过于老旧，翻修改造成本高，回本时间较长。”
天河区某小区闲置的游泳池
管理更严格
部分小区泳池因“资质不足”停业
记者了解到，除了经营原因外，部分小区的游泳池被闲置，是因为现在对游泳池的管理更加严格了。“严格管理起来，一些游泳池就不具备继续开放的条件了。”海珠区某小区物业管理公司的刘经理告诉记者，该小区建设时配套有一个长约30米的景观游泳池，但因为管理成本过高，5年前就已经停用了。“如果想让游泳池合规运营，必须具备相关资质及手续，除了水质要达标外，还需要配备相应的救生救护人员，相关资质手续要求较多。” 刘经理告诉记者，前些年小区游泳池因为规模小，管理也不是特别规范，有关部门在进行现场抽检时发现该游泳池内的余氯和大肠菌群含量偏高，于是要求暂停营业。他表示，有关部门对于小区泳池的卫生检查标准和普通游泳场馆的要求是一致的，并不会因为是小区游泳池就降低卫生要求。“卫生许可证是否在有效期内、从业人员是否持有效健康合格证明、水质循环及消毒设施是否正常运转等都会被抽查，一旦发现不合格就要暂停营业。”
后来，该小区物管人员曾多次到有关部门咨询办理，但高危行业许可证一直办不下来，就干脆把小区游泳池关停了。“现在小区泳池安全、卫生、消防一旦不达标坚决不能开，这也是保障业主们的安全。”
“泳池重开是好事情啊，我们还多了一项娱乐项目，我支持”“只要安全，对我们业主来说是个好事情”“有总好过没有”……在记者走访中，多数业主对盘活小区游泳池都表示支持，他们认为配套游泳池是小区品质的硬件体现。
业内人士：
小区泳池每月支出不菲 安全责任大
小区游泳池为何频频被闲置？记者采访了一些业内人士。贺栩模是广州某物业管理有限公司总经理，从事物业管理工作已经20多年，对小区游泳池管理颇有心得。他表示，小区业主不太了解小区泳池的运营成本，这其中包括人工、租金、水电费、保险费用几方面。“光这些支出就是很大一笔费用，一个小区泳池每个月的费用支出都要10万元。”他表示，小区游泳池针对的主要客户是小区业主，即便是收门票，价格往往都比较实惠。比如每人20元/次，每天按100人算也就2000元收入，每个月满打满算也就6万元左右。“按照小区游泳池每年6~9月份运行4个月计算，收入大约20万元，实际上这远远不足以覆盖游泳池的日常支出。”
他分析，小区泳池除开放时间外，其余时间的维护都要投入人力成本。“比如清洁卫生、换水消毒等工作需专人负责，还得配备救生人员；而露天泳池暂停使用后，落叶堆积、积水处理、防止蚊虫滋生等同样都要投入人力。不少小区将游泳池闲置，就是卡在成本问题上。”他表示，有一些小区以前建有游泳池，但后来改造成其他用途，可能就是没有人去承包，或是长时间荒废，物管也无力维护。而专业的运营机构如果要对小区游泳池进行改造升级，花费动辄数十万元甚至上百万元，如果不能签订5年以上长期合同，接手后很可能会亏本，专业的运营机构一般不敢承担这个风险。
贺栩模直言，运营小区游泳池的安全责任压力大，哪怕泳池是承包给第三方，他每年那几个月也还是会提心吊胆。“算经济账还是服务业主，这就看物业公司的选择了。”他表示，一些小区泳池之所以荒废，也跟部分物业公司不懂得维护有关。“泳池管理对物业公司的专业性也有一定要求，一般要求三星级以上的物业公司。”
广州嘉和苑小区，小朋友们在游泳。
专业机构：
运营小区泳池利润薄 亏本风险高
广州某体育发展有限公司此前也曾运营过多家小区的游泳池和健身房等体育设施，该公司负责人钟先生告诉记者，小区露天泳池如果是面积大一点的还好，面积小的泳池基本上没有人愿意接手。“游泳池的运营条件非常高，需要到工商局申请办理营业执照，要到卫生部门办理卫生许可证，要到体育主管部门申请对外开放证和高危行业许可证，还需要进行环保评估，确保游泳池的环保符合标准，此外需要进行消防评估。其中，对高危行业许可证的要求最为严格。”他表示，公司运营小区泳池最大的支出主要集中在租金、水电和人工上，占每月总支出的大头。“以露天泳池为例，4个救生员加上其他员工，每月仅发工资就需要至少5万元。”
钟先生告诉记者，这5万元这还不包括场地租金、水电费、泳池清洁费用等，这些加在一起每个月可能需要10万元支出，再加上小区物业管理方通常希望小区游泳池能为业主提供便利服务，既不能定价太高，也不希望对外面的公众开放，只服务小区业主。所以，承包小区游泳池后亏本的风险较高。“所以，亏本风险高，利润薄，除非物业管理公司愿意降低租金，或者补贴一部分水电费，否则，那些被闲置的游泳池很难‘复活’。”
某小区，孩子们在游泳消暑。
“唤醒”或改造？
盘活闲置游泳池要过两道关
除了本职工作外，贺栩模同时还是广东省物业管理行业协会党支部书记。他说，最近几年广州市小区配套游泳池的格局发生了很大变化。“不少小区的游泳池因为运行时间长开始老化，面临维护成本高、改造费用高、卫生难达标等问题，有的游泳池使用率不高，有的被迫关停，还有的小区露天游泳池因为体验较差，难以吸引业主前来游泳，所以容易闲置。虽然我们目前没有具体统计有多少小区游泳池已被闲置，但这个数量还是比较大的。我们的不少会员单位在开会时也会讨论小区配套游泳池经营难、闲置后难盘活等问题。”
贺栩模介绍，广州市区的小区泳池目前的运营管理方有第三方专业公司，也有物业公司自营，但多数都是物业管理公司委托有资质的公司管理。“过去露天泳池一度成为高端住宅的代名词，不少地产项目在打造住宅项目时都将露天泳池作为宣传亮点，小区配套游泳池在过去一段时间也深受小区业主欢迎。但20年过去了，这些游泳池老化了，管理也更严了，难免就开始闲置。”
而要“唤醒”这些小区游泳池，或者对其进行改造，实施起来并不容易，贺栩模认为要过两道关。
首先，游泳池通常属于小区规划的公共配套设施，计算在业主的公摊面积里，则该小区游泳池的产权归全体业主共有，对闲置游泳池进行改造，可能需要动用物业维修资金。根据《广州市物业专项维修资金管理办法》，物业专项维修资金的使用应经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，约定共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用分摊方式的，按照约定。
其次，如果对小区游泳池进行改造或功能转变，则属于民法典中需要“双3/4"同意的情形，需要征集业主意见。民法典明确规定，改造小区游泳池属于改建、重建建筑物及其附属设施，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，且应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。而在具体操作中往往众口难调，意见难统一。“这也就不难理解为什么有那么多小区的游泳池闲置在那里，既不能盘活起来使用，也不能及时进改造或重建。”
“盘活”小区泳池 他们在摸索：
一：动用物业维修资金 小区物管自管提升游泳池档次
在对小区闲置游泳池进行改造和盘活方面，也有一些小区摸索出了经验。位于越秀区东风西路的嘉和苑小区，几年前也曾因经营成本高导致的游泳设施老化、安全保障困难等问题，小区游泳池面临“停摆”风险。该小区物业管理中心工作人员告诉记者，在物管公司和小区业主充分协商的基础上，动用一部分物业维修资金，并由小区业主自己筹资“兜底”对游泳池的设施进行改建，并配备多名安全员，如今，小区游泳池由小区物业公司自行管理，主要针对本小区业主开放，得以重新焕发活力。
记者在现场看到，该小区游泳池有专门的换衣间、淋浴间和洗脚池，池里的不同功能区也用不同颜色加以区分，看起来和市面上的专业游泳池没什么区别。因为主要对小区业主开放，所以收费也比较平价。
如今，该小区游泳池从每年4月一直开放到11月，因为有业主自筹资金“兜底”，小区游泳池的配套设施和水质都有保障，成为业主们夏日消暑的好去处，暑假期间每天都有小朋友在这里学游泳。
业主彭女士告诉记者，该小区游泳池“盘活”的经验有两点：第一，有业主委员会牵头，动员广大业主，必要时动用物业维修资金；第二，由小区物业管理公司进行自管，配齐救生人员，完善配套设施。“泳池由小区物业公司自管的好处是，物业公司会比较用心，毕竟是服务了多年的老街坊，哪怕偶尔有些小亏本，也不会那么计较。”彭女士说。
二：补贴部分资金给运营方
在海珠区新港中路某小区，物业公司负责人林经理告诉记者，因为人工成本和维护成本的上升，小区的露天游泳池已经闲置了一年。物业公司先后请了5家运营公司来现场查看，最终只有一家有意向接手，但该公司要求运营合同至少签5年，在合同的前3年，物业管理公司每年要补贴5万元给运营公司，该公司才勉强同意接手运营小区游泳池。“为了让小区业主能享受游泳池带来的便利，提升生活品质，物业公司同意每年给他们一定的补贴，尽管这5万元对他们的运维支出来说也可能只是杯水车薪。”林经理说。而好消息是，小区游泳池自从重新开放运营以来口碑不错，住户们普遍表示欢迎。
贺栩模对此也表示，给运营方一定的资金补贴或者租金成本折扣，会更容易“盘活”那些废弃的小区游泳池，目前不少小区也都采取了这种方式。
三：将小区游泳池改建成停车场或健身区
记者了解到，如果小区游泳池实在难以盘活，将闲置的游泳池填平、改建成其他设施也不失为一个办法。
广州花都永发小区的游泳池因为经营不善，从2019年开始荒废。当时，该泳池水质黑臭，蚊虫滋生，积水后还存在很大的安全隐患，小区住户们迫切期望泳池能进行改造。
从2020年开始，该小区住户就开始协商如何对该小区游泳池进行盘活或功能重建。时隔3年多，近日记者来到该小区看到，原来的游泳池已经被改造成了停车场，只有旁边“严禁跳水攀爬”的标识和一个破旧的救生圈还昭示着这里昔日曾是一个游泳池。记者现场看到，该泳池头尾两个部分已经成为两个小的停车场，分别设置了自动感应杆进行停车收费。而泳池中间部分没有积水，已经被泥土填满。
一位该小区住户告诉记者，自从小区游泳池在2020年“烂尾”后，花都区新华街道敦促物业管理公司和运营小区游泳池的公司对游泳池的改建进行协商。最终在去年下半年，该游泳池经过填埋后被改建成了停车场，还有一半用作建设小区居民的健身设施。“改造成停车场确实对已荒废的游泳池进行了很好的资源利用，解决了居民们的停车问题，也使得大家免受污水和蚊虫侵扰，优化了生活居住环境，这是一个很好的解决方案。”该住户说。
贺栩模也表示，随着市场的不断发展，如今消费者在购房时考虑更多的可能是小区有没有足够的停车位，而不是有没有配套游泳池。“因此如果能对过去游泳池的功能进行调整，也是一个不错的选择。”
文/图：广州日报·新花城记者：肖欢欢
